中房报记者 苗野 | 北京报道
2019年，对东北而言是一个好消息的年份。从年头到年尾，马云、马化腾、王健林、许家印踏上东北的土地。
马云说：“阿里巴巴集团投资必须要过山海关，与黑龙江签约项目近期要见效。”马云这句霸屏的话是7月16日与黑龙江省政府签下合作协议时所说。
到了10月11日，许家印对黑龙江营商环境发生的积极变化表示赞赏。“现在投资一定要过山海关，谁过谁赢，谁不过谁后悔”
这是一种难得的局面。因为至少在过去的10年里，对东北经济的爆炸性新闻一直不断引发舆论争议， 2014年《经济学人》称中国东北经济告急：官僚主义严重，数据造假猖獗。
2018年1月2日，中诚信集团创始人、中国人民大学经济研究所所长毛振华“控诉”亚布力管委会的视频在网络广为流传。“控诉”主要集中在四点：非法侵占其23万平方米土地，夺走招商权；三山联网项目没有实际进展，欺骗党和政府还获取荣誉；滥用执法权威胁企业；强买强卖，搭售严重。
众说纷纭的东北现象，也引起了人民日报的关注，在去年发表的一篇文章中，人民日报称，东北振兴根本的矛盾、症结还在破题之中，发展道路上的拦路石，依然是体制机制性问题，是产业结构性问题。
优秀民营企业挺进东北
除了马云、马化腾、刘强东等互联网科技和物流企业家外，今年以来，房地产企业家也纷纷下注东北，大手笔投资。10月11日，恒大与哈尔滨市政府、绥化市政府签署战略合作协议和项目开发协议，双方将在现代农业、文化旅游、健康养老等领域，开启深度合作。这一次的黑龙江之行，是许家印今年6月以来第三次“闯关东”。
同日，从辽宁省大连市起家的万达集团斥资17.69亿元在辽宁省沈阳市拿下了三宗地块，拟继续在沈阳建造万达广场。万达集团董事长王健林称，看好沈阳的未来发展并坚信沈阳会在东北率先振兴。
在新一轮东北振兴战略的牵引下，“投资不过山海关”这个魔咒正在被包括房地产在内的龙头企业打破。
从投资布局上观察，阿里巴巴在黑龙江，腾讯在辽宁，融创在哈尔滨，万科在长春，万达在沈阳。特别是进入到10月，碧桂园农业表示将在黑龙江省建设大型无人作业示范农场，恒大则是先后与辽宁、内蒙古、黑龙江的重点城市签署合作协议，将东北投资推向新高潮。
从东北大连走出来的万达，对于投资沈阳的原因，王健林表示，首先是看好沈阳的未来发展。沈阳经济现在已从谷底回升，呈现出良好的发展态势。其次，沈阳投资营商环境发生深刻改变，现在市委、市政府大力招商引资，服务热情周到，效率极大提升。再者，万达在沈阳的全部投资项目都赚了钱，这些都让万达坚定了投资沈阳的决心。
早在2017年就已经涉足东北市场的万科于9月17日再度加码在东北的投资，与大连市政府签署深化合作协议，合作项目预计总投资450亿元。
东北地区某房产机构内部人士表示，不管主动还是被动，东北这些年营商环境已经在变化。东北在逐步营造一个经济发展相对市场化、政府招商引资力度更大、市场规则更公平透明的环境。政府机构可以快速地解决民营企业在投资过程中遇到的所有难题。应该说振兴东北是一个“厚积薄发”的过程，政府在努力提高资本对东北的投资信任度。
米尔肯研究所研究总经理黄华跃认为，过去十几年，国家都有想法改变东北经济，但时效不高，没有找到出路，政策限制性很多，投进去的钱收不回来。今年主导民营企业进东北投资，他们有没有主导性很重要。“你让马云、马化腾、许家印去投资，去带动东北经济发展，他们肯定能做成，关键是这些民营企业怎么跟地方政府融合，是政策牵着你做，还是你引导政府去做？”
房企为产业布局而来
国人尽知，东北曾有过辉煌。
但改革开放尤其是进入本世纪以来，与沿海发达地区相比，东北老工业基地的发展步伐慢了下来，东三省的经济增速徘徊在全国平均线以下，占全国的经济比重从当初10%以上，下滑到如今的6.7%。各城市GDP排名更是惨不忍睹，1978年前后，沈阳、长春、大连跻身全国GDP十强城市。40年过去，二十强中都已不见东北城市的身影。
诸多的历史和制度等问题，锁住了东北三省的投资大门。“投资不过山海关”一度成为商界对东北营商环境的刻板印象。
长春一位房地产业内人士称，过去在东北是“先政治后经济”，现在是“先经济后政治”，这些年东北的主政和从政人员都在改变，都在努力用相对活跃和市场化的思维改善最为诟病的营商环境。比如在东北有一个“软环境工作管理办公室”，能够直接对话各个区域部门的“一把手”，快速且没有后遗症地解决民营企业在投资过程中遇到的所有难题。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，最近一轮对东北的投资热潮，很明显是央企与大型民企响应“振兴东北”的号召而进行。虽说东北各省市的政府领导在改善东北的营商环境和招商引资方面确实不遗余力，但是东北的经济社会结构和整体商业氛围在短期内还很难完全改变，而且作为人口流失区，市场增长的动力也不是很乐观。
实际上，对房企而言，这一轮投资东北与前些年的投资有所差别。房地产开发不再是房企投资东北的唯一渠道，汽车、基建、农业等多元领域正在成为房企撬动东北发展的新路径，这些产业也正是房企正在进行的多元化发展新内容。以恒大为例，所有合作横跨新能源汽车、文化旅游、现代农业、大健康产业等领域，既是恒大多元化转型的重点所在，也是东北老工业基地转型的关键所在。
黄华跃认为，有能力把旧的工业城市改过来，将旧产业升级，引入新产业很难得也不容易，东北的产业结构亟须调整。至于云计算、无人作业示范农场、新能源汽车研发能否成为东北经济振兴的出口，还待检验。
前述业内人士称，企业投资必定是利润先导型想法。东北有土地资源优势，万科、恒大在东北都是大面积拿地。房企投资逻辑非常清晰简单，在一个城市以配建产业，谋求企业战略布局和转型。通常做法是大面积拿地，产业为主，开发为辅。先建设产业部分，然后进行住宅开发，用开发部分平衡整个项目投资。企业在新的业务领域进行可持续运营行为，一方面企业脱离原有住宅开发的单一业务模式，一方面实现地方税收和就业的新增长点。
“无论是恒大、万达还是碧桂园、绿地这些企业，在它们产业布局中都会有一部分效益地块，用效益地块平衡整个项目投资，利润只要能让整个项目持平，这个项目就赢了。因为最后多出来一个可持续运营的产业，这部分直接计入上市公司的固定资产，去资本市场做评级、再增发，通过资本市场把钱再拿回来。未来还可以持续运营，持续获利，持续在资本市场托高自己的股价。这就是投资。”这位业内人士分析称。
柏文喜认为，东北由于民营经济不发达，市场活力不足，民间财富积累不够，导致房地产、互联网市场缺乏活跃度和创新能力，不过也成为房地产和互联网经济的蓝海。关键是要解决自身发展环境和内生动力的问题，不断优化民营企业的生存与发展的氛围。