导读：
近日，广州中院对曾引起热议的“不交吉”法拍房一案改判，判原房主搬离并支付占用费。此前，莫某以620万司法竞拍得房腾空未果，法院终审判决原房主不用搬。
其实关于“法拍房不交吉”的现象，一直以来都是法律界颇受争议的问题。今天我们就来浅聊一下什么是法拍房?法拍房该不该交吉?遇到不交吉的法拍房应该如何处理?
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法拍房：一种特殊的购房渠道
法拍房，即司法拍卖房，是指被法院强制查封，执行拍卖变现的房产。法拍房的标的包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房。其中，住宅用房主要包括各类商品住宅和商用住宅，数量最多，约占70%;商业用房主要包括商铺、写字楼等，约占20%左右;工业用房主要指工业厂房，数量最少，仅占2%;其他用房主要包括各类车库和停车位，约占8%左右。
根据房产被法院查封的原因，法拍房的房源可分为以下四类：
第一类是银行按揭违约产生。购房者贷款购房却无法如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出民事诉讼，将贷款人被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。银行按揭违约目前是法拍房最大的来源，此类房产后续过户及债权债务风险相对较少。2012年之前，法拍房只在各地方法院公告或网站公布，2012年淘宝司法拍卖平台上线，线上拍卖很大程度方便了竞买者了解房源信息，同时提高了竞拍的公开性和透明度，让法拍房更加的便捷。
2016年底最高人民法院正式公布了五家纳入名单库的网络司法拍卖平台，包括：人民法院诉讼资产网、淘宝司法拍卖、京东司法拍卖、上海公拍网以及中国拍卖行业协会网。后来，陆续有地区性网络司法平台成了。
02
法拍房“不交吉”是否合法?
“不交吉”是粤语地区在房屋交易中的常见词，指买受人在一定期限内不能完全享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。也就是说买受人只取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有，还须通过法律诉讼等其他途径取得。
不交吉的法拍房，主要可分为两大类：
第一类为带租约的不交吉。该类“不交吉”的使用人为合法的使用人———租户。依法律上"买卖不破租赁"的原则(即房屋的所有权变更，不影响租赁关系的成立存续)。租户在交易时，在同等条件下享有优先的购买权，在交易后仍可在租期之内合法使用，保护其不被迁走。原租户在租期届满后，在租金相同的情况下，对其他租户有承租的优先权。
除此以外的不交吉归为第二类不交吉。这些非带租约的不交吉情况就较为复杂，其中常见的就是：自用、借用、无因使用、回迁等情况。
对于法拍房不交吉是否合法，法律上没有明确规定，但法律界存在争议。对于法拍房不交吉是否合法，法律上没有明确规定，但法律界存在争议。一方观点认为，不交吉是“懒汉式执法”，属于违法行径;另一方却认为
这两种观点的核心矛盾在于：如果执行法院在执行拍卖公告注明房屋不交吉拍卖，买受人在明知此情况下购买该房屋，该不交吉的状态是否构成对买受人行使物权的限制? 毕竟，买受人在取得房屋所有权之后，要求旧房主交出房屋，实实在在是一项合法的请求。所以，不交吉产生的风险，是新房主行使物权受非法阻碍的风险，而不是丧失合法权利受司法保护的风险。
03
值得借鉴：安徽、江苏高院法拍房必须交付
对于不交吉房屋的处理，我们可以参考安徽、江苏等高院的规范条例。
2018年8月15日，安徽省高级人民法院出台《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》，其中第3条规定：执行法院拍卖房屋时，原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的，可先行拍卖，但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且必须在交付前予以清空。执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋，应负责交付。
2017年4月10日，江苏省高级人民法院出台《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》，其中第三条“关于清空、交付要求”规定：法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖;法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产，一般均应负责交付买受人。
江苏省梁溪区人民法院《关于加强拍卖房屋清场交付工作的意见》规定：对符合清场条件的拍卖房屋，原则上清场后交付拍卖，重点为设定抵押权的住宅房屋。交拍房屋有居住人或存在租赁关系，但没有调查材料的、调查没有到位的、应清场而未清的，一局网拍组退还材料，暂缓挂拍。产权清楚、无权利负担和瑕疵的交拍房屋，不得在拍卖公告和拍品描述中标注“法院不负责清场”字样或作出类似表述。
福建省福安市人民法院《关于执行强制腾房的若干规定》规定：凡提交拍卖的房产，一般在提交拍卖前腾空;未腾空的，要求在拍卖成交后一个月内腾空，至迟不得超过二个月。执行局每月至少组织两次腾房行动，时间为每月上旬的周五和下旬的周五，必要时可随时组织强制腾房。
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法拍房投资建议：找专业人士选安全房源
在房地产市场调控从紧的大环境下，法拍房投资是一种值得关注的购房渠道。但由于潜在风险较高，因此需要购房者仔细甄别。
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