河西南是南京倒挂价格最高的板块。
2016年，4万5一平的楼面价横空出世，地王葛洲坝震动南京城。
二手房价一路直冲5万。
诸多3万5的限价楼盘，让买房人趋之若鹜，家境殷实的富足群体不惜在寒夜里彻夜排队，露宿街头。
万人排队摇号的壮观景象，惊动上峰点名批评。
河西南板块好不好，当然好，各种重磅利好在自媒体上轰炸了两年有余，好到有人标榜是“宇宙中心”的地步。
可是这两年“宇宙中心”的速度放缓了。
今天我们就聊一聊河西南现状的内忧。
NO.1 | 壹
尴尬一：高价土拍
在KTV唱过歌的都知道，前面开头的人调子起高了，后面的人不好接。
土拍的情况也是一样。2016年6月，南京进行了一场一月一度的土拍盛事，7幅地块拍卖。河西南不负众望，地价拍到45213元/平，反超河西中部。
除了葛洲坝的4万5每平米的楼面价，电建金茂也以3万6和3万7每平米的楼面价在河西南连拿两块。这下，河西南楼市彻底沸腾。地价是楼价的的基础，面包的价格怎么能比面粉便宜？于是乎，河西南的房价向五万发起了冲锋，几个学区稳健品质不错的楼盘很快夺取了5万每平米这个南京房价的巅峰高地。最贵的板块河西南强势插队进入，甚至快于“富人岛”江心洲。
然而，成也萧何败也萧何。高价地王被大肆宣扬的同时，也引起了广泛的关注，甚至引起了高层媒体的注意，成为被点名没做好压制炒房，没有落实房住不炒的城市之一。
这下，河西南的地肯定不能拍了。在这个环境下谁也不会主动当出头鸟跟上面对着干。简单拉说就是三个字，不敢拍。
之后的一年，政策压力犹在，限价限售没有放松。一线北上房价开始回调。开发商一看大环境不妙，又被限价压制了利润。不管有钱没钱，拿地都越发谨慎。南京一些板块的土拍楼面价从最高点一度半价成交，还有几封地有流拍的风险被临时中止了出让。
于是不敢拍变成了不能拍，拍了地价大概率要打折。那么这让前面的地王如何自处，即使央企地王在别的项目也能找补回损失。但是地价降低伤害了板块的预期这个事情难以避免。作为被南京gov于公于私都捧在手心里的河西南小宝贝，只能倍加呵护。面对地价下降，房价预期遭受打压的风险。干脆不拍地。
所以2016年地王日至今快三年了，河西南愣是一块地没拍，无论商业还是居住。建设进度大大放缓，这三年河西南除了各种品牌开发商的楼盘。别说什么实质性的建设落成，甚至开工率都一般。不拍地，也没钱完善区域内的基础设施建设，难道指望着江北新区拍地的钱来发展河西南？
没有土拍出让土地，就没有建设。如果不是打算还河西南绿水青山，还请加快节奏，长痛不如短痛，一时的地价降低，也比耽误了发展要强。
尴尬二：商业环境
目前河西在建的、已经营业的商场一双手都数不过来，可是真正火爆的却没几个。
高端商场云集的河西商圈，由于大部分商业体开发周期过长，所以至今尚未成型。商业“难产”之痛的根本原因是什么？主要还是规划的问题。这个区域究竟是以商务办公为主，还是为周边住宅区乃至整个河西提供商业集中配套为主，很多人没搞明白。
此前有公众号披露河西众多项目迟迟不见开业的原因其中之一就是河西片区的人口尚不能支撑项目的经营，一方面是高房价带来的看似富人区，实际上人口密度较低。另一方面双地铁带来的巨大“客流”，基本为过站客流或者是写字楼人群，留存消费的人口还是个未知数，所以各个项目都在“消极怠工”等待板块的成长。
河西的商业症结，“小弟”河西南当然也有，而且更加严重。
河西南居住人口更少，过站客流基本没有。下图中人口密度越大颜色越深，新街口就是一片红。而无论是白天还是夜间，河西南都没有什么人口热度。油坊桥倒是河西南热力度最高的地区。
因此对于商业项目开发商也更加谨慎。河西南的3号4号商业综合体在河西南正中心的位置，去年本有意向出让3号地块，沟通了一圈开发商，都没什么意愿，唯一的一个愿意拿地的最终可能意向价格相差比较大，也没谈拢。
至于鱼嘴的河西南CBD,大家伙听了个响。也没看到什么实际的动作。就目前的现状看，在商业方面河西这个大师兄都勉强，河西南这个二师弟还能翻得起什么风浪？
尴尬三：住宅存量
河西南“星八客”，这八家开发商至2018年交付了18407户。2016-2017年整个地块包含常住人口5.9万。根据规划，建成后大概22万人居住。
星八客的1万8千户就是1万8千套房。加上鱼背地区正在开发的华侨城滨江，金地风华，正荣紫阙，绿地海珀。合计差不多2万3千套住宅。
这还没算完，河西南地块其实还有不少居住用地，下图中黄色的地块都是未拍的可居住用地。
河西南未来将出让的居住用地还有一半，差不多又是2万3千套。
我们保守点，合计就算4万套。
乍一看，4万套房子，不算多，偌大一个南京城，这个量不算什么。可是，这四万套房子目前的市场预期价就已经接近5万。而从上面的夜间热力图看，目前居住人口，还是比较少的。
河西南未来房源不会少，改善需求能不能支撑的住这么多供应？要知道南京的房价中位数是200万出头。动辄几百万一套的房产可不是人人都能接得动的。
NO.3 | 叁
河西南真的不缺利好，不然也不会膨胀到敢叫宇宙中心，齐整高端的规划，在全南京恐怕也只有江北核心区可以与之一争长短。但是问题也是显而易见的，高价地，商业环境的不振，被预期提前窜高的房价都影响着河西南的建设进度。
不拍地，没钱，没商业，建设进度放缓的后果可以参考江心洲。当年的江心洲号称富人岛，房价尚且高于河西南。无奈建设进度堪忧，商业开发磨洋工，居住氛围上不去，比河西南持续更久的不拍地。结果就是关注度下降，房价被河西南反超。不过，江心洲即将在本月末重启久违的土拍，富人岛上的业主群里欢天喜地，还未见土拍结果就已经开始喜大普奔了。可见多么的期待板块建设进度能够加快。
河西南的三大尴尬是板块发展中的矛盾。
高价地限制了建设进度，比高价地更高的房价限制了人口流入，人口流入少限制了商业开发。
商业开发少又影响了建设进度，简直成了个恶性循环。决策者很多时候恐怕也左右为难。但就这么晾在这也不是个事，拍地还是要拍，哪怕暂时吃点亏。
其实三个尴尬只是内忧，还可以解决。如果建设进度一拖再拖，让江北核心区跑在了前面，让南站大校场后来居上。那就是内忧外患徒呼奈何了。