本文据世联行董事长陈劲松先生在《光荣与梦想——粤港澳大湾区上市公司发展机遇》论坛上的主题演讲整理完成。在演讲中，陈董从房地产服务行业的角度，提出了对粤港澳大湾区未来发展的十大想像。
世联行董事长陈劲松先生在《光荣与梦想》论坛
想像未来的大湾区，跟我们行业相关的就是城市、居住、办公，跟房地产相关，跟我们公司密切相关。
世联是1993年在深圳成立的，当时遇上94、95年宏观调控，市场一塌糊涂，惨烈程度超乎我们所有人现在能想像的。当时深圳、海南的烂尾楼数不胜数，世联从那时开始做代理，把它们卖出去就能挣钱。有了最严峻的考验，才能真正锻炼出能力，这是第一步。
深圳的第一步是领先全国的，我们在深圳卖新房卖到40个亿的时候，开始走向全国。其实，当时在全国卖40亿，都是非常大的新房代理公司了。我们走向全国，深圳经验不断跨区域复制，由点到一个大面。
世联的持续转型
今年第三季度，中国的新房成交量开始下滑，新房代理业务是无法支撑一个上市企业的高速增长的。
因此，2014年初，我们开始全力转型。新房场景下我们还能提供什么样的服务？金融，一个业务在同样的场景下能不能叠加另一个业务，这叫做相关单一场景多元化。
我们发现，金融跟房地产一样，也受国家调控。比如，好多年前可以做首付贷，但后面国家不让做，作为上市公司就一定不能做，所以我们金融也得持续转型。
在国家提出“租售同权”概念之前，我们就开始做租赁。租赁是一个完全碎片化的市场，但随着消费的整体升级，租赁市场一定会成为高房价城市的重要市场。
目前，全国租赁市场不到1万亿，而且碎片化严重。预计未来三五年，这个市场翻3倍，达到3万亿是完全有可能的。新房市场大概在10万亿上下，未来会有10%的增长或下滑。
一旦打开租赁市场，我们发现房地产市场的概念跟以前不太一样了。尽管国家对房地产有一系列的调控，也许我们对房地产有一个不好的预期，但请大家不要忘了三件事：
一、中国房地产的服务业处于一个巨量市场。
二、目前房地产服务企业的市占率水平都太低。
三、中国房地产市场的服务是非标准化的，周期又长，又要在地，还要一城一策，跟国家宏观调控相似。
事实上，目前中国的存量资产超过300万亿。这样，存量资产就成为中国房地产专业服务人员的未来。中国每年增量10万亿，存量300万亿，这么一个巨量的市场，培育能力就成为了世联转型期的关键。
世联正在长租公寓、办公租赁领域，加紧培育能力，这个能力跟数据相关，跟人员的专业相关。
世联对城市化的看法
一、在对湾区进行想像之前，我想谈谈对全国城市化未来的一些看法。中国城市化走到今天，开始进入下半场，迅速地从一个面向几大块集中。未来这几大块的市场非常值得期待：无论是房子的价格、交易的量，还是品种的创新。
二、全球十大城市，就是“世界城市”的概念。世界城市的办公和商业的交易额占全球所有城市交易额的40%，其他城市加起来才占60%。全球前二十的城市占总交易额的60%，这还不算住宅。
可见，未来城市迅速向“世界城市”集中。事实上，全球房价住宅的最主要的活跃地区也在这些块状区域，粤港澳大湾区我们认为就是正在崛起的世界级城市群。
世联对湾区未来的想像
对这个城市群的想像，打开了中国房地产业，尤其是房地产服务业的空间。对于湾区的未来，如果按照张军教授说的“充满想像力”的话，我有几大基本的想像，它们一定会实现：
一、全湾区轨道同城化，这个不会在很远的未来就会实现。全湾区轨道的同城化，意味着湾区的任何一点到另外一点，一个小时，换乘不超过3次，这是湾区同城化或是大湾区建设的基础。
二、湾区的行政边界将在未来三五年打破。这个打破意味着湾区内各类经济、个人家庭和资质是互认的。限制深圳人到东莞买房，这事儿极其不合理，怎么能叫湾区呢？深圳白领，这么高的房价怎么买？很多深圳企业的老板，最担心的就是这么高的房价，员工怎么办？所以，我认为未来三五年内，这个问题必须在湾区打破。
三、湾区尤其是主要核心区域普调建筑容积率。现在的容积率这么低，湾区未来还要吸纳那么多的内容，这是装不下的，尤其是核心的重点区域，容积率应该继续提高。
全深圳曼哈顿化会成为必然，否则怎么有效率呢？曼哈顿是全球最环保的城市，因为公共设施使用效率最高，商业使用效率最高，轨道交通使用效率也最高。
如果这样做，深圳的未来值得我们期待，这个城市就更有容量。
四、将湾区众多存量物业，尤其是办公、商业物业，推向REITs、公开资本市场。这件事，湾区应该试点。我们有非常好的榜样就是香港，尤其是The Link（领展）——亚洲最大的房地产投资信托基金。香港能做，深圳为什么不能做？我们呼吁这样做，这样使得整个湾区的建设资金能够得到保障。
五、突破共享经济目前在深圳、在湾区的基本障碍。目前房地产服务业里，Airbnb即将上市。这告诉我们，在一个大都市，比如旧金山的房价高、租金也贵，解决租赁问题必须用共享经济。
这对于年轻人的消费是件好事，目前共享经济碰到诸多行政、法律上的障碍。比如说，共享住宅要用特殊行业许可证（特行证）。企业要创新，我们要有很好的制度环境，所以深圳、湾区一定要高举改革开放的大旗。共享经济在湾区的确立，能使得湾区的年轻一代大幅提高效率、降低成本。
六、消除对楼宇经济和立体城市的法制性、行政规定性障碍。我们到纽约、东京、旧金山……任何一个湾区看到楼宇经济的蓬勃，和在深圳看到的是不一样的。深圳的写字楼每天早上、中午、晚上都排队，在楼上干不了什么。
但我们在东京看到，一栋楼里15楼是餐厅，16楼是咖啡厅，这都让干。我们可以出台许可标准，但不能妨碍我们对这栋楼的使用。
一旦这样做，就提高了大楼的实用率，给年轻人创造了更多便利，提高了经济活跃的程度。我们在东京、纽约看到，睡眠舱就在写字楼里，这有什么不行吗？列出条件就可以了。
目前，在这方面，我们基本寸步难行，中国房地产服务业做不了太多，原因是什么呢？不让做。这个事，能不能让湾区率先走在前面试点，出了经验怎么管，然后再向全国推。
七、消除对住宅的歧视。我们的用地很少了，公改公提高了容积率，但全是给办公的。东莞的住宅不让深圳人买，深圳又没住宅用地批。一申请批住宅，就说你想搞房地产，因为房地产的名声太差了。但高房价的问题怎么解决，总要给个出路吧。
在曼哈顿区域，一半的房子是住宅。我们的中心区有几栋住宅？我们对住宅太歧视了，以至于上班塞车的问题全都出来了。我们不应该对住宅有歧视，否则将来怎么解决湾区的生活问题。
八、推行全建筑绿色标准，这件事湾区一定应该走在前面。深圳的环境在全国是排在前面的，即使这样，跟房地产相关的碳排放，依然占了非常高的比例。汽车尾气没有建筑排得多，这方面强制性的绿色标准我们也没有出。
九、把湾区的滨海湿地当做湾区重要环保样板来打造，要打造成国际级大湾区湿地样板。深圳、香港已经有这个条件了，整个湾区都要有。深圳的中心区跟滨海湿地，尤其是红树林湿地是最近的。深圳是全球候鸟的迁徙地，现在是观鸟季了。当这么多的候鸟，跟中心区结合在一块，湿地保护得又好，这种环境就是国际级的了。
十、给房地产服务业，乃至所有服务业政策支持。服务企业不要税收优惠，能不能把强加在服务业上的种种限制，放开给上市公司去试点？因为我们能够负责任。比如说短租公寓一定要特行证，给我们政策上先行先试的机会。
深圳乃至湾区，不论是高新企业也好，还是高大上的科研机构也好，他们需要服务。因为湾区高科技企业多，而这些企业要专注科研，行政需要外包。
现代服务企业要满足居住、办公升级新要求，就要给到政策的实质支持。如果这样，预计湾区的服务业都会同城化，比如香港的已经完全进入深圳了。
只要放开行政上的许多限制，率先出台标准，我们相信中国的房地产行业，将会在湾区把模式全部打开，然后逐步向全国推广。我们跟国际级服务公司可以同台竞技，就能够培育世界级的服务企业了。
原标题 | 陈述｜陈劲松：对粤港澳大湾区未来的十大想像