二娃说
如果一套房子，什么配套都有了，那么它最大的缺点就是——贵！
“2019年，广州房价走势如何，该买房吗？”这个问题，就如同过生日一样，每年定期总有人来问我。
既然是大家最为关注的问题，那么，二娃今天就来解答一下！不过，回答问题之前，我们得先来了解下广州楼市目前的情况。
广州一手住宅网签量三年最低 仅7.5万套
据中指院数据显示，2018年1月1日-2018年10月31日，广州一手房共计网签73755套，创三年最低，相比2016年的网签量，下跌幅度达30.8%。
时间
一手住宅网签
2018年1-10月
73755套
2017年1-10月
74386套
2016年1-10月
106594套
10月开盘去化率仅33% 环比下跌50.7%
据克而瑞数据统计，9月广州楼市共计推货2941套，成交1981套，开盘去化率为67%。
到了10月，广州楼市共计推货2238套，成交741套，开盘去化率仅33%，环比9月，开盘去化率下跌50.7%。
客户来访转化率主城区仅5%左右 增城超10%
根据广州世联地产周报显示，中心区的一手住宅项目，最近一周来访客户转化率仅5%左右，增城转化率超10%。人气尚可，但转化率不高。
可见购房者观望情绪浓厚。
广东出让土地404宗 191宗以底价成交
今年以来，国内土地流拍频发、溢价率也持续下行，土拍竞争的激烈程度也远不如去年同期，更多是以底价成交。
据克而瑞数据监测，今年大湾区广东九市共出让404宗土地，有191宗土地是以底价成交，占比土地出让总数的47%！
| 统计时间2018年1月1日-11月6日
以上所有的数据都证明了一个共同现状，那就是，广州楼市目前正处于低迷下行期。
那么，在这样的行情下，购房者适合买房吗？
二娃个人觉得，非常适合！
正如巴菲特所言，“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。”这个世界就是如此，任何一项投资品被所有人认同时，机会便不会再有！
所以，反而在大家都不看好楼市的时候入手，或许才有意想不到的收获。
当然，除了参考“巴菲特定律”外，其实还有市场信号，都在告诉我们，刚需购房者购房时机到了！
广佛多家银行下调房贷利率，降幅达5%-10%
据最新消息，广佛目前已有多家银行下调房贷利率，下调幅度大多在5%-10%之间。其中，佛山中行对二套房的房贷利率下调了15%。
房贷利率下调意味着，购房成本减少，这对置业者来说，无疑是一个天大的好消息。
单合同开始回归，首付压力减半
据二娃了解，目前广州全市已经正式开放限价，南沙和增城已经正式开始“实签”（实签：销售价即使备案价）其他区域也在陆续跟进中。
为了获知目前市场最新情况，二娃特地挑选了广州最热门的8大板块，30个代表楼盘进行调查。
结果发现，原来首付要100万左右的楼盘，如今首付只需60万左右即可，相比之前的五至七成首付来说，压力足足少了一半。
打折优惠成市场主旋律 部分楼盘跌回一年前
由于楼市调控不放松，加之房企现金流困难，为了快速回笼资金，开发商不得不以“降价”“促销”的方式进行销售。
从目前整个广州市场来看，尤其是增城、南沙等区域，楼盘降价幅度约10%左右，甚至有楼盘跌回一年前。
| 10月金地香山湖均价还是1.8万
比如，增城金地香山湖11月推出13000元/平米的特价房（7月均价19000元/平米），云溪四季推出16988元/平米的特价房（7月均价20000元/㎡），而黄埔珠江嘉园也推出了18900元/平米的特价房（7月均价22000元/平米），优惠幅度堪称跌回一年前。
不得不说，一个千载难逢的购房时机已到！
你说，这时候你不买，什么时候买？ 可以慢慢等的那是有钱人，刚需买家是最等不起的，所以能上车的赶紧就上。
退一万步来讲，即使你买完后又跌了，那也没关系，因为物价在上涨，什么东西都在涨，房价现在跌掉的，迟早都会涨回来。
但如果低价的时候你没买，等涨起来了，你拿什么买？
既然要买，那么问题又来了：买哪里！怎么买？
李嘉诚说得很好，买房最重要就是地段！地段！地段！其实楼盘是谁开发的并没有那么重要，只要地段在核心位置，怎么搞，那个房子也还是值钱！
所以我们买房坚持一个原则：能买市区的，绝不买郊区，能买一二线城市的，绝不买三四线城市。
如果这套房是你首套房，并且用来自住的话，那么请坚持“能买配套有多完善的就买多完善的，能买离市区近的，绝不买离市区远的，哪怕是套老破小，也比郊区好！”的原则去买。
毕竟，市区的房子即保值又抗跌，涨价领涨，跌价是抗跌。就拿现在的广州市场来说吧，虽然目前在跌价，但是广州老市区的房子也不见怎么跌价，跌得最多的仍旧是增城、南沙等地。
另外，根据目前广州可售的住房面积统计来看，也能证明市中心的房子更有价值！
区域
可售住宅面积
增城
4473971平
南沙
1553035平
从化
1051503平
番禺
576402平
花都
414246平
黄埔
409637平
白云
315790平
荔湾
186033平
海珠
116471平
合计
9097092平
从上面统计数据中可以发现，广州可售面积共有909万平。其中，高达49%的可售面积，位于增城，加上南沙和从化，外郊三区的可售面积合计707.8万平，占总可售的77.8%。
这意味着，广州未来几年的核心供应，都在距离市中心遥远的郊区。
而白云、荔湾、海珠，甚至黄埔和番禺等中心区的新房，将逐渐成稀缺品。
如果用于投资的话，那么就坚持“能买在广州的，绝不买肇庆或江门。”
房价犹如一座城市的股票，这座城市发展潜力越大，房价上涨空间自然越大。所以，能买一二线城市的绝不买三四线城市，能买广州的，绝不买肇庆、江门和清远。
为什么我要强调不买肇庆、江门和清远？
作为投资来考虑，你买一座城市的房子就必须考虑到转手的问题，很多城市的房价可能因为“交通利好”，“政策利好”（比如粤港澳大湾区）在短短1-2年内，房价即可翻一番。
看起来的确升值快，回报率高，然而等你想卖的时候，或许根本没人接手。你看到的增值，仅仅只是纸面财富罢了。
所以，我们在广州买房，应当怎么买？
| 汤臣一品
挑选楼盘认准三大要素：江景/海景、学位、地铁。
① 江景海景房。俗话说“城市中心可以再造，唯有自然资源不可复制”比如，海景房，江景房。拥有这些自然资源的房子，价格一般要比普通的贵上一大截，而且增值和保值性更强。
比如上海汤臣一品、广州汇悦台、深圳的深圳湾一号，这些我们众所周知的顶级豪宅，哪一个不是占据着城市最好的江景/海景资源？
② 学位房，特别是省一级学位房。这个应该不需要我多做解释，天价学位房的新闻大家也都看了够多了。正所谓，少年强则中国强，而少年强自然要教育强。
然而城市资源有限，学位不足，自然就造成了学位房价格节节高升。
| 广州地铁
③ 地铁房。买房跟着地铁走，有地铁，证明交通便利；你说你的房子是高档小区，你家有车，但你的孩子会开车吗，你的爸妈会开车吗？而且停车也是个大问题。
所以，有地铁的房子绝对是保值的增值的，不管是从租金和售卖价格来看，都是远高于周边不靠地铁的那些房子。