中国房价“只涨不跌”的神话已经终结。素有中国最难买房的城市之称的厦门，目前出现了房价下跌、成交惨淡、地价流拍等现象。西南土地交易是个什么景象呢。180度财经、地产金融、和讯西南、中国指数研究院联合发布最新的成交报告。
01
新城控股:商业项目回款率持续下滑 或施压公司周转率
中国人向来讲究慢工出细活，如果为了追求高周转，盲目催工赶工，房子的质量可能是要打个问号的。绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军在博鳌地产论坛上表示他最近一直劝身边的同事不要买房，虽然可能错过房产增值，但在当前形势下，开发商都追求快周转、控成本、降标准，这两年的房子质量可能是最差的，维权潮接下来一两年也会紧随着出现，谁也逃不掉。
事实上，碧桂园并不是第一个强调“高周转”的房产公司。10多年前，万科王石也曾用“5986”（拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅）来描述万科的高周转模式。但2010年之后不久，万科逐渐放弃了这一模式。理由是，这会导致施工安全、工程质量、社区品质等问题。
碧桂园事故的频发也是因为之前碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转）提高到了近乎不可能完成的“345”。新浪财经观察新城控股数据发现公司周转速度也不遑多让。
目前新城控股从项目拿地到销售时间周期能控制在6个月左右，最快从拿地到销售能实现5 个月内完成。表现在财务数据上，对比其他龙头房企，公司存货周转率持续领先，一直维持在0.50 以上水平，2016 年达0.56，遥遥领先于其它龙头房企的0.40 的平均水平。
过快的周转显然可能带来许多质量问题，新浪财经在百度搜索关键字“新城控股房子质量”，果不其然有大量涉及质量问题的负面信息。
二 公司激进扩张存货增加 是公司周转率下降主因
首先下图我们可以看到近年来公司资产周转率和存货周转率不断下降，总体处于下降趋势。 2017 年公司拿地规模迅猛提升导致存货周转率略有下行至0.45，但好于其他龙头；总资产周转率方面，公司2016 年为0.33，与万科（0.33）、保利（0.35）等一线龙头相当，考虑到2017 年公司拿地规模迅猛提升推动总资产规模快速上行，公司总资产周转率略降至0.31。
正如我们前文提到的，公司已经在推盘速度方面做到非常快了，公司周转率下降的重要原因是公司激进扩张下存货迅速增加，从而拉低总体周转率，公司历年未售出存货数据如下：
那么公司存货大增，未来这些存货是否能够换来充裕的现金流来确保公司提高周转运营效率？深入观测公司商业项目版块营收情况，从数据上看公司向三四线下沉的战略选择导致公司商业项目已经出现了一些现金流情况趋紧的苗头。
三 商业项目回款率不断降低或有减值风险 施压周转率未来或持续下滑
具体来看公司商业板块数据，目前已有现金流失速的苗头。首先公司大部分出租物业主要分布于三四线城市，占比达到56%。具体情况如下：
伴随着公司下沉战略的则是迅速公司商业项目迅速下降的回款率和实收销售款，下图我们可以看到公司回款率从2015年的100%迅速下滑至58%，在项目数近乎翻倍的情况下实收销售款反倒下降近16%。因此如果公司商业项目现金流持续恶化不能及时回款，或持续施压公司现金流，影响公司周转效率。
此外新浪财经也查阅了公司部分吾悦广场住宅项目的具体销售价格情况，我们发现公司大量处于三四线城市的吾悦广场较周边房源都有较大幅度溢价。那么在三四线城市因为人口持续流出和棚改政策改动背景下，假如购房需求出现下降，公司的溢价房源或首当其冲。即部分三四线刚需用户在整体消费能力下滑的背景下，可能不会因为公司的品牌效应而付出高额溢价，因此公司当前较高的毛利率或许也不可持续，这点需要提醒投资者们注意，如果需求端发生变化，未来公司周转率或进一步下降。
02
公司 | 云南旅游收购关联方华侨城资产遭问询 重庆项目频遇投诉
据山茶花财经消息，多家媒体发问云南一上市公司的20亿元重组交易。文旅科技成长性成为媒体关注的重点。文旅科技请听题。比如华侨城集团收购华侨城 A 所持文旅科技 60%股权时，以 2016 年 12 月 31 日评估基准日，标的资产全部 股东权益评估值为 169488.60 万元；本次重组以 2018 年 3 月 31 日为基准日的预 估值为201580.40万元。标的资产在3年半时间内评估增加约3倍的依据是什么？ 请解释前后估值差距较大的原因及合理性。公司三个主营业务的构成，以及哪些毛利率高的产品，具体数据是怎么样？
[证券市场周刊提问]：文旅科技 2015 年曾经与 ST 宏盛有过重组意向，当时文旅科技业绩承诺方曾承诺在 2016 年、2017 年、2018 年三年净利润分别可达 1 亿元、1.2 亿 元、1.6 亿元，但事实上在文旅科技本次重组预案中披露的业绩表现来看，2015 年、 2016 年和 2017 年文旅科技同期实现归属母公司的净利润分别为 6299.16 万元、 8672.68 万元和 15563.81 万元，其中 2016 年与之前的业绩承诺金额相差 1000 多万元，文旅科技之前有过业绩不达标的先例，请问这次业绩承诺会不会存在偏差？
[中国证券报] ：标的资产经历过多次股权转让，估值出现过两次明显增长。第一次是 2011 年 6 月 8 日，40%股权转让价格为 120 万元；到 6 月 27 日 60%股权的转让价格就增至 1800 万元。第二次是 2017 年 8 月 8 日，60%股权的转让价格为 101,693.16 万元，如今文旅科技 100%股权的预估作价为 201,580.40 万元。本次转让价格增长的依据及其合理性？
[上海证券报提问]：文旅科技其实是一年前以谋求境内资本市场上市为由从新三板摘牌的，这次为什么放弃 IPO 转而把它注入了集团内的上市公司？注入到云南旅游以后，文旅科技未来会有怎样的扩张计划？我们看到华侨城 A 最新发布的公司债权 2018 年跟踪评级报告里面披露，2017 年华侨城旗下的主题公园综合旅游项目，无论是接待游客数量，还是门票的收入方面都是出现下滑的情况，这对标的公司的业绩造成怎样的影响？
8月12日，深交所发布关于对云南旅游股份有限公司的重组问询函，要求云南旅游(002059.SZ)说明其母公司华侨城集团向华侨城A收购文旅科技及本次公司收购文旅科技是否为一揽子交易，上述交易设置的原因及合理性，并核查是否存在其他与上市公司或上市公司控股股东相关的交易安排或协议。问询函中对于文旅科技估值增值率过高提出了疑问，此外，问询函中还透露，交易对标的财务数据前后披露也存在差异。
值得注意的是，多家媒体提出了与本次重组的相关系列问题，举办本次媒体说明会的主办虽说都作了一一回复，但有的问题并没有拿出具体的数据进行解释，还是令外界生疑。深交所的问询函就是一个佐证。
另一个景象也值得注意，华侨城重庆项目屡遭投诉并出现在政府官网上。主要内容为：群众投诉称8月6日重庆华侨城天际湾开盘，怀疑暗箱操作，接到该件后，两江新区国土房管分局立即约谈了华侨城项目相关负责人，责令华侨城公司积极作好解释，化解矛盾，对存在不足的地方进行整改。 详情见政府官网的处理意见。
一波三折 华侨城打响千亿“云南大会战”背后的图谋
60余个签约项目，逾千亿签约金额。7月22日，华侨城集团再次以一种相对激进的方式，在公司的第二总部掀起了一场“云南大会战”。有分析认为，随着央企加速合并重组，面对入滇之后“央地混改”出现开局不利的局面以及云南的稀缺资源，华侨城在云南的大规模布局在助力云南发展全域旅游的同时，也存在加速跑马圈地，扩大公司规模的动机。
一、以战之名，华侨城打响千亿“云南大会战”
战区制，是华侨城去年提出的发展新思路。以“央地混改”的形式入滇近两年的华侨城，如今再次以“战”之名掀起了一场“云南大会战”。
7月22日，云南省昆明海埂会堂，华侨城集团“云南大会战启动大会”在此举行。会上，华侨城集团旗下云南集团、云南世博集团、云南文投集团分别与云南省各州市县区政府签约项目20余个、与国内大型企业签约项目40余个，累计60余个签约项目，逾千亿签约金额。华侨城方面表示，随着“云南大会战”的启动，华侨城集团在云南全省的文旅项目将进入全面建设阶段。
据了解，在“云南大会战”中，华侨城集团在云南的三个平台各有侧重：
华侨城云南集团以股权合作与投融资、文化旅游地产、特色小镇建设、旧城改造、休闲度假康养、航空交通、产业基金为项目重点，向昆明、大理、普洱、德宏、西双版纳、迪庆方向拓展。
大理美术馆、一塔寺、文献楼等系列合作项目（图片来源：创想华侨城）
云南世博集团以景区景点建设、文化旅游地产、特色小镇建设、休闲度假康养、酒店扩展为项目重点，向红河、德宏、楚雄、大理、丽江、保山腾冲方向拓展，并向境外延伸东南亚旅游线路。
红河州河口国际旅游集散服务中心设计效果图（图片来源：创想华侨城）
云南文投集团以文化演艺、文化旅游、特色小镇建设、新型城镇化建设、农业产业扶贫为项目重点，向曲靖、丽江、德宏、西双版纳、保山、迪庆方向拓展。
中柬文化创意园开工仪式（图片来源：创想华侨城）
华侨城集团有限公司董事长、党委书记段先念不仅对“云南大会战”的模式提出了肯定，还表示，待云南全域旅游布局显现成效，”云南大会战“的模式将推向全国，遇到重大项目均可采取全集团作战，相互增援，攻坚作战。
对于华侨城云南集团、云南世博集团、云南文投集团这三家参与此次会战的“主攻手”来说，段先念的表态无疑是一颗“定心丸”。去年9月，段先念曾在昆明的一次会议上对于华侨城在云南的整合进度提出了不满。“战略重组大会至今将近五个月，双方在企业文化、战略理念、管控模式和决策程序等方面的磨合仍存在一些不尽人意的地方”。段先念说。
冷水泼下后，段先念也为华侨城推进在云南的整合进度开出了“药方”。其中，“整合全集团的资源，与云南投资、旅投公司、文化集团、资本公司、文旅科技等公司组成联合舰队。”被看做是段先念为“云南大会战”提前埋下的伏笔。
二、二次入滇，“央地混改”面临一波三折
实际上，以“央地混改”的形式进军云南并非华侨城的首次入滇。2007年12月21日，华侨城A董事会审议通过与云南省城市建设投资有限公司共同出资成立云南华侨城实业有限公司（以下简称“云南华侨城”），开发云南昆明阳宗海生态旅游项目。
但是，华侨城与云南本地旅企的这次“联姻”并没有熬过”七年之痒”。2013年，云南华侨城的净利润较上年同比减少3232万元。从2014年开始，云南华侨城出现-1.10亿元的亏损，2015年亏损幅度进一步扩大，达到-1.64亿元。
云南省阳宗海旅游度假区（图片来源：度假区官网）
在华侨城2016年半年度工作会议上，云南华侨城成为管理层口中的“特困企业”。据时代周报报道，华侨城内部人士将昆明阳宗海生态旅游项目运营不善的原因归结为基础设施配套不足。
然而，在2017年4月2日，华侨城集团战略入滇后，对于云南世博集团、云南文投集团的重组效果也并不尽如人意。2017年9月，昆明世博园旅游区5A级景区因部分服务设施不规范、不达标，卫生不达标等因素被下达整改通知，限期6个月。作为华侨城在云南的重要景区项目，昆明世博园旅游区被责令限期整改，无疑暴露出华侨城在快速扩张后出现的管理短板。
在昆明世博园旅游区“出事”前，云南世博集团整体退出丽江老君山景区的开发建设。景区项目接连受挫让华侨城在云南的全域旅游布局陷入不利局面。不仅如此，人事上的剧烈变动、与地方政府诉求不一致、央企和地方双重领导机制等都是此次混改面临的挑战。
此外，作为华侨城在混改期间收入囊中的又一旅游上市公司，根据云南旅游发布的2018年一季度报告显示，今年一季度，云南旅游的营业收入为1.96亿元，同比下降10.39%；归属于上市公司股东的净利润为-2088.03万元，同比下降-3,396.14%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-2160.05万元，同比下降-12644.85%。
对于亏损的原因，云南旅游方面表示，由于公司业务所属行业的特性原因，园林园艺工程业务实现的收入及利润同比减少。此外，公司受银行借款增加影响，财务费用较上年同期有所增加。尽管亏损原因并未涉及旅游版块的内容，但是也暴露了云南旅游对于园林园艺业务的依赖，以及旅游业务的短板。
2018年3月26日，云南旅游发布公告称，拟以发行股份或发行股份及支付现金的方式购买深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司（以下简称文旅科技）100%股权，预计交易金额不低于17亿元。根据云南旅游7月23日晚间发布的公告，此次重大资产重组仍存在较大不确定性。云南旅游的股票仍将继续停牌。
三、钟情背后，乱象频发中加速跑马圈地？
凤凰网旅游了解到，在华侨城大举入滇前后，云南旅游投诉率连续三年高居全国榜首，在华侨城公布向云南文旅产业投资2000亿计划的2016年，至少有4起在云南发生的旅游乱象被媒体曝光。
其中，最为恶劣的一起是一名女子在丽江就餐时，遭6名男子辱骂殴打，甚至在视频的记录下用碎玻璃将女子毁容，最后抢走女子财物扬长而去。
2017年春节前夕，云南省副省长陈舜以普通游客的身份在云南当地参团时遭遇“强制购物”再度引发舆论哗然。值得一提是，在“云南大会战启动大会”的现场，陈舜还见证了60余个项目的签约。
治措施包括取消定点购物
尽管云南省政府随后下发了被云南省长阮成发称为“史上最严整治措施”的《云南省旅游市场秩序整治工作实施方案》，加强旅游市场监管以及全域旅游的创建。但是在去年8月召开的第三届全域旅游推进会上，新增的5个全域旅游示范省创建单位却与云南无关。
一位不愿具名的业内人士向凤凰网旅游表示，全域旅游发展不仅仅是旅游资源问题，也包括管理体制、市场秩序、公共服务等多个方面，云南旅游未能入全域旅游示范省创建单位，不排除与云南旅游市场乱象频发有关。
面对旅游市场乱象频发的云南，华侨城为何如此情有独钟？华侨城方面此前表示，优越的先天条件、云南省委省政府发展全域旅游的决心与规划，与华侨城集团“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式深度契合。段先念在去年的一次讲话中也表示，我们来到云南不是为了挣钱，而是看重云南的资源，带着“功成不必在我”的胸怀，支持云南和华侨城未来十年二十年的发展。
劲旅集团总裁魏长仁认为，华侨城对于云南旅游市场并不陌生，此番大举进军云南市场前，华侨城在云南曾有过落地项目。相对海南、陕西来说，云南旅游资产的价格相对偏低，此时大举进入云南旅游市场可谓是逢低买进。
北京联合大学教授、中国旅游经济与政策研究中心主任曾博伟向凤凰网旅游表示，一方面，云南众多优质的旅游资源具有很强的市场吸引力，加紧旅游资源端的布局也符合华侨城做大文旅产业的战略目标。同时，央企在和地方政府谈判时具有更强的优势。另一方面，在央企加速合并重组的背景下，华侨城客观上也有做大公司体量的紧迫感，这也使得华侨城选择一种相对更激进的扩张方式。
西南土地市场一览
1
今年昆明土地交易过半 “新兵”宝能成最大赢家
今年前7个月，昆明已经出让土地5941亩，参照往年的全年土地成交规模，今年昆明土地交易量已经基本过半。回顾这过去的7个月，哪些昆明房企在土地市场上收获最大呢？云南房网对1-7月房企在公开市场拿地的情况作了简单统计，发现刚刚进入昆明不久的地产“新兵”宝能，居然是今年迄今为止土地市场上的最大赢家。
今年1-7月获得土地最多企业排名 （云南房网）
2
南充：房企走进无地又不拿地的“怪圈”
南充房地产市场的“热”，在全国范围内也算是小有名气，甚至遭到央视“点名”。即便如此，南充依然保持着坚挺的上涨势头。6月28日，北京古城拿下潆华片区2018-b-5号地块，835万/亩的最高成交单价，5446元/㎡的最高楼面价，再次刷新南充土拍纪录！（四川地产发布）
这一刻显然是南充土地市场的“高光时刻”。
不到一个月的时间，南充再次拉开土拍的序幕，但这次现场只有寥寥可数十多家开发商参加，而最终三宗高坪及嘉陵区土地齐齐流拍。
◆南充现代物流园Be-1-10地块
土地面积：227.831亩
规划用途：居住用地
容积率：≤3.8
建筑密度：≤18%
起拍价：388万/亩
◆斋公山片区Aa-4-1地块
土地面积：213.009亩
规划用途：居住用地
容积率：≤1.8
建筑密度：≤25%
起拍价：266万/亩
◆文峰片区C-a-02-01、C-a-02-02地块
土地面积（C-a-02-01）：99.54亩
容积率：≤2.5
建筑密度：≤25%
土地面积（C-a-02-02）：55.71亩
容积率：≤4.0
建筑密度：≤40%
规划用途：居住兼商业兼商务
起拍价：261万/亩
3
仁寿：一度傲娇的视高，概念已被透支
视高流拍，应该是不少人意料之外的事情。从发布君得到的消息来看，今天的土拍包括保利、新力在内的知名开发商的竞价热情依然高涨。
2018-56号地块：起拍楼面地价2492元/㎡，新力地产最终应价为4.7亿元，此时楼面地价为4506元/㎡；
2018-57号地块：起拍楼面地价2511元/㎡，保利地产最终应价为4.5亿元，此时楼面地价为4346元/㎡；
2018-58号地块：起拍楼面地价2486元/㎡，正荣地产最终应价为4.6亿元，此时楼面地价为4575元/㎡。
那么问题到底出在哪里？
据悉，三宗地的出让底价分别高达7亿元、7亿元和6.8亿元，折合楼面地价均在6700元/㎡左右。这个底价的设置是否合理呢？从过往土拍结果来看，视高目前的最高楼面地价为6264元/㎡，溢价率130%。从住宅供需市场来看，目前视高的住宅天花板已经达到14000元/㎡左右，尽管天府公园城、万科城市之光、新城悦隽天府等项目都曾创下了“开盘售罄”的记录，但据一些近仁寿地产人士称视高目前的开盘认购率已经有所下滑，甚至有一些楼盘推出买房优惠的销售措施；
从去年下半年开始，视高所经历的一轮狂飙突进发布君仍“记忆深刻”。而南充和仁寿一样，都是楼市“涨潮”的直接获益者，站在岸上观潮的人或鼓掌叫好，或义愤填膺。今天的流拍是不是“退潮”的信号，发布君也不敢断言，但有一点是肯定的，正在“裸泳”的人肯定知道“厦门楼市神话破灭”“地价腰斩”“地王挥泪甩卖”这样的话题的随时都有可能发生在他们身上。（四川地产发布）
鸣谢地产金融、180度财经特别专栏支持。