城市更新随着中国大中城市过去30年高速发展，迎来以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。如何理解城市形态从外在更新到内在升级的多元需求，找到新一轮周期的机遇和发展路径？如何通过城市更新令日渐陈旧、收益低下或业已闲置的重要资产焕发新的生命力？......
带着这些思考和困惑，南京商业地产商会和绿地集团江苏事业部联合举办的主题为“城市更新--探索城市更新有效利用”的主题会长会于12月20日下午在绿地之窗OFFICE+举行。
绿地集团江苏事业部副总经理卜凡童、南京商业地产商会创始会长朱献国、会长吴正梅和近20位联席会长、副会长、理事出席会长会。本次会长会还特邀南京鼓楼国家大学科技园管委会主任滕献忠、苏信集团董事长徐惠、南京安居颐和资产经营管理有限公司副总经理王唯啸、江苏威尔斯商业管理有限公司总经理张海等嘉宾出席。
与会嘉宾参观绿地之窗OFFICE+
与会代表参观了绿地之窗“OFFICE+”智慧办公运营平台，这个平台将企业服务与智慧办公合二为一，以“互联网+”思维打造智能会员专享，构建“Home+、Office+、Service+”三大服务板块，为广大绿地的企业主提供企业发展、成长高端平台，广受赞誉。
绿地控股集团江苏事业部副总经理 卜凡童
绿地控股集团江苏事业部副总经理卜凡童在致词时说：绿地集团是南京城市更新的见证者和参与者，自2003年绿地进入江苏发展，先后开发了海拔450米、可鸟瞰南京天际线景观的绿地中心紫峰大厦；集聚90万方高铁商务配套，已成为高铁枢纽区高端商办典范之作的南京南站绿地之窗；通过大基建提升传统区域硬件，形成城市动能的激活和蜕变更新的湖南路紫金中心；以及即将开始的江北新区550米超高层科创产业园项目，为南京发展与更新注入最鲜活的基因和元素。未来，将继续创造更大的价值溢出效应，为推动江苏的城市建设和经济发展做出新的贡献！
4位嘉宾应邀做主题分享
戴德梁行华东区策略发展部助理董事 王飞
王飞分享我国城市更新的发展历程和经典城市案例：90年代已出现城市更新的现象，其发展历程从1.0阶段目前已推进到4.0阶段，从“推倒重建”到“有机更新”。4.0阶段借鉴国外先进理念，空间复合开发，融合多元城市功能，更智慧、高效和可持续。南京城市更新诉求有：传统CBD的活力再生、专业市场的转型提升、滨江工业向滨江商务转变、科创集聚区的平台社区化转型以及历史文化遗存保护与开发。期待未来，新时代下的城市更新能强调资源的有机整合，注重使用者实际诉求和关注功能的创新多元化。
苏信集团南京万购地产网总裁 张为标
张为标分享如何为低效用地盘活赋能：国家适合城市化和工业化的土地面积是180多万平方公里，政策提出土地用地的方向是要节约集约发展。目前，全国土地资源可开发28万km²，江苏省随着近十年建设用地利用程度持续增强，资源有限，但未来三年城镇低效用地再开发规模客观。路径探索中也面临审批过程繁杂、利益诉求主体多元导致博弈周期长、政府规划编制不合理导致创新难度大等难点，万购地产网平台将通过大数据支持、专业咨询支撑、多元去化渠道来赋能，真正把价值提高。
南京鼓楼国家大学科技园管委会主任 滕献忠
滕献忠分享城市更新与科技园建设：鼓楼历史悠久、行政资源、科研高地、基础教育、配套完善，因此鼓楼科技园区的建设具备良好基础。目前，44个园区集聚，已入驻企业4000多家。鼓楼科技园区整个发展历程，从1.0版本向3.0版本不断转型升级，在城市更新和科技园区建设共生共荣的关系中，实现城区、园区、社区“三区”深度融合发展，形成园区与园区之间、企业与企业之间、人与人之间共享和谐发展的良好局面。
中国财税专家、智慧源公司董事长 李明俊
李明俊分享了城市更新涉税分析与规划：深圳城市更新的土地主要来源1300个自然村和改革开放时期引入的企业。规划统筹以下几块：集体资产平台交易、人才安居、产业驱动、强区放权、棚户区改造、土地整备利益统筹。城市更新的税务99%是相通的，符合城市更新改造政策自然人、法人均不征营业税。此外，想在深圳拿地，简单的方法是和单一工厂组谈合作开发，这样节奏快、高效且利润不低。房地产行业想要少缴税，可以加大成本费用，降低分解收入。
多位与会者参与自由交流
南京市商务局原市场处处长 李绍明
李绍明：城市更新要解决城市发展规划、产业发展规划和行业业态发展规划三者之间衔接的问题，才会更加有效、更适合宜居创业和可持续发展。如华采天地所处的城市新区的商业中心，其空间形态、业态形态、交通组织、消费方式与传统的商业中心完全不同。比如，80米宽的快速主干道，把各商业体相隔很远，已不再可能在新区形成新街口那样人口密集的商业中心。那么城市新区的商业中心如何形成，空间布局和业态组合有什么样的特点和规律，也就是三个规划之间衔接的问题，目前是缺乏深入研究的。老工业区改造为科创园区，如何形成产业链？科创园区和新建的商务楼宇，大量新增载体面积与产业集聚的速度如何匹配？这也是城市更新普遍存在，需要研究的新情况。
蓝风机构董事长 亓方
亓方：大家从硬件方面，包括土地利用、物业挖掘、园区如何再开发等问题已经深谈过，我谈谈软件。从情景的因素和人的活动所担当的功能方面，考虑人工智能和城市更新是否可以做结合。面对就业状态高压力，我在江北创业园区的2000平的0-3岁的公共空间，解决就业压力中带孩子的困难。还有共享空间，培养孩子的社交和智力开发。从我们的角度，为城市更新增加更人性化、健康化、多样化发展的一些空间。
绿地控股集团江苏事业部商办营销总监 毛冰清
毛冰清：绿地从南京第一个项目紫峰大厦到南京南站高铁商务区90万到到湖南路版块50万方城市综合体，再到今年江北新区超高层550米超高层。建筑是有温度的，在于赋予它的内容。以绿地之窗为例：去年做Office+体系，研发APP，提供给企业不局限于日常服务，更提供政府政策的一些支持，如雨花街道的政策支持；南京大学孵化基地、产业保护和专项课程；提供租赁和销售服务，可保证租金回报...形成“运营+服务”的体系，未来希望通过办公思维再发散。
南京安居颐和资产经营管理有限公司副总经理 王唯啸
王唯啸：城市更新是政府层面城市规范的战略，安居集团就以下几方面做介绍：①旧城改造：致力于整个南京，如明城墙、北京东路、华侨路的改造，从文化、健康考虑，及社区邻里建设，生活居民舒适度等；②文化历史保护和创新：打造南京六朝文化古都名片，民国建筑群重新做产业定位；③江北新区：通过拿地的方式来参与新城建设；④地铁小镇：做居民的生活配套，城市功能衍生化；⑤养老健康产业：注重宜居，生活健康绿色，做好城市单元配套；⑥租购同权：外地人群在城市有归属感，尽量做到租购同权打消大家忧虑；⑦智慧社区：未来智慧社区重要组成部分，参与到城市的运营方面。
南京问策商业顾问管理公司总经理 苏晓晴
苏晓晴：在国内城市更新理解上，头痛的是行业、规划部门和相关机关，总把购物中心当成商场，这低估了购物中心在城市里的意义和所担当的角色，其实购物中心在当下更重要的是生活中心、社交中心。中国城市现在商圈碎片化，城市商圈节奏没有了，购物中心在定位上就没办法控制，也没办法满足租户的选址需求，所以大家都在说“招商难”。另外，我们在零售策略上常常忽略了“时”，如德基广场，在06年抓住南京进入购物中心的时机，定位中注意满足奢侈品开店需求，从开业时的四个品牌逐步一统南京所有奢侈品品牌，从而做到了全国购物中心的前三。
南京1912集团副总裁 臧光伟
臧光伟：1912集团定位为城市商业文化地产整合运营商，从南京出发迄今为止已有13年，全国做了十几个项目。我们围绕城市打造“城市客厅、文化名片、时尚地标”。形态上主要是主题街区，如南京、安徽的项目，关注城市的文化传承和保护，形态上留有文化印迹。1912平均体量6万方以下，主要通过文化的保护和挖掘，注重生活方式的呈现，提倡时尚，关注内容和体验。近期也配合了地方政府，做了些旧城改造的项目，在保留历史痕迹和生活印记进行了很多探索，完善了城市特色和功能。通过我们的运营，挖掘的文化，实现传承再利用。
南京文创实业投资有限公司总经理 陆俊
陆俊：太平门的水上运动世界，也就是现在的太阳宫。14年选址做江苏大剧院，由于没有能代表南京文化的演出，艺术市场不繁荣，文化艺术空间很少，市里要求改造成带有演出剧目的剧场。文投花了128天，成功改造了剧场，再引入名人李志工作室，做一些生活配套，慢慢成为文化艺术的综合体。新街口的大华电影院、解放电影院现在改造为电影博物馆以及大报恩寺等项目，都是在做城市更新。所以，我们还是要思考今天所做的工作对未来是否有影响，以及留给未来存量和发展的前瞻性的考虑。
南京商业地产商会会长、江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁 吴正梅
吴正梅会长在总结发言时认为，城市空间的发展和新城的建设，很多企业都经历过这样的空间发展。河西城市更新的空间尺度，以前传统的商业体量小且单一，现在的交通方式改变、逛街模式的改变，对城市的空间尺寸推拉和对城市的框架拉开也有一定的好处。城市还在扩大，可能会有新的版图。现在的企业商业体量都比较大，商圈内购物中心又多，希望能形成聚合，相互利用，提高客群的互动性和粘性。像80年代的房子，当时的房屋标准、社会老龄化的电梯问题、人均面积的需求、生活品质的提升等方面，城市更新在这些方面都会做到改善。
南京商业地产商会创始会长、南京新城市商业置业有限公司董事长 朱献国
创始会长朱献国是南京城市更新较早的实践者，南京第一座商业MALL新城市广场，就是他的作品。他在最后总结时认为：城市更新的概念是指城市中的用地、建筑，通过改造来提升城市功能。现在必须要来谈城市更新，是因为土地资源的过度开发和利用。日本土地开发强度是10%，香港20%，但江苏省的平均水平已超过香港，现有土地是否利用要慎重再慎重。做城市更新，从规划的角度、经济性、空间性和可持续，改善城市功能，提升城市价值，主要还有经济利益。但现在利益分配模式没有建立好的模式、没有好的机制和法制化的平台渠道。经济如何分配，以有产权的人为主体的改造的地位是否能建造起来？自己松散去做旧城改造很难，如何突破？由于居住要求和工作要求发生变化，改造过程中如何区域均衡就近发展？这些都还不可得知。保留城市原有的，释放城市高度空间，才能产生价值。