西安市場上看起來有很多在售樓盤，但當你真正想買的時候，卻發現可以選擇的餘地非常之小。更多的時候不是人選房子，而是房子選人。
這一定是很多購房者的真實感受。
這種真實感受的背後，反映出的是西安住宅庫存量持續處於低位。
01
住宅庫存量連續降低！
目前關於西安樓市的數據，有很多版本，多家研究機構均在發佈相關數據。
當然，我們一切以官方數據為準。
11月26日，西安市統計局投資處在統計局官網發佈了2020年1-10月西安房地產市場運行情況。
根據統計局發佈的數據，1-10月，西安全市房地產開發投資2084.63億元，同比增長3.5%，增速較1-9月提高0.5個百分點，較上年同期提高6.9個百分點；低於全國2.8個百分點，低於全省7.1個百分點。
在銷量方面，1-10月，全市商品房銷售面積1908.37萬平方米，同比下降3.7%，降幅較1-9月擴大1.7個百分點，較上年同期擴大1.4個百分點。
其中，商品住宅銷售1555.50萬平方米，下降3.4%，降幅較1-9月擴大0.4個百分點，較上年同期擴大0.8個百分點。
1-10月商品房銷量降幅較1-9月擴大有一個非常重要的原因就是10月份西安商品住宅供應量處於低位。
根據地產房劍統計，10月份西安城六區、長安區、臨潼區、西鹹新區灃東新城僅有7925套房源結束意向登記，在今年前10個月中剔除2月份無供應的月份之外，單月供應量位列第4位，並沒有出現大家所期待的“金九銀十”供應井噴。
這種供應量處於低位，帶來的結果是住宅庫存量持續走低。
根據西安統計局發佈的數據，截至10月末，西安全市商品房待售面積172.72萬平方米，較9月末減少6.03萬平方米。
其中，住宅待售面積54.47萬平方米，較9月末減少3.47萬平方米。辦公樓待售面積15.78萬平方米，商業營業用房待售面積65.28萬平方米，其他房屋待售面積37.18萬平方米。
而從今年前10個月西安住宅待售面積變動來看，庫存量已經連續5個月下降，處於明顯的供應緊張狀態。
當然，對於目前西安住宅54.47萬㎡的庫存量，業內是有爭議的，這主要是由於不同口徑導致的結果。
但不管是按照哪種統計口徑，西安住宅存量在這幾個月的持續降低則是不爭的事實，這也正是為什麼大家老感覺買不到房子的原因所在。
02
純新盤入市速度放緩！
新房市場供應量的增加，要麼是老盤加推，要麼是純新盤入市。
老盤加推相對來說是可以把控節奏的，但隨著老盤的不斷加推和去化，老盤能夠加推的貨量會越來越少，此時能夠扛起市場供應量增加最重要的角色就是純新盤入市了。
每隔一段時間，西安各路地產媒體都會幫大家整理一份西安待入市純新盤信息。根據地產房劍統計，西安（含西鹹新區），目前有超過40個純新盤已經開始前宣但價格還沒有公示，等待入市。
但值得注意的是，純新盤能否入市銷售受到很多因素的影響，這其中最重要的一個原因就是價格備案能否獲批。
一方面，開發商希望首次價格備案能夠把價格備的高點，以免後續嚴格限價控制漲幅後價格上調難度加大。另一方面，西安正在執行嚴格的限價政策，明顯高於同區域同類產品價格的話很難獲批。
很明顯，這兩者之間是矛盾的。
還有一個非常重要的因素，那就是目前待入市的純新盤，基本都是2018年之後拿地的項目，地價較之前有非常大的漲幅，並且產品品質也得到明顯的提升，大部分樓盤預期入市價格要遠遠高於同區域樓盤售價。
由此就導致很多樓盤售樓部已經開放了幾個月但價格備案一直無法獲批，從而導致這幾個月西安純新盤入市節奏放緩。
即將過去的整個11月份，僅有新城首府、保利·熙岸林語、滋水朝陽這三個純新盤項目入市銷售，更多的樓盤則尚處於價格備案等待階段。而即使是10月份以來入市銷售的純新盤，其備案價格也要遠遠低於此前的市場預期價格，萬科·悅府、新城首府、紫薇華髮CID中央首府等均是很好的例子。
所以，雖然目前看起來西安有大量的純新盤在不斷前宣，但預計12月份能夠真正入市銷售的會寥寥無幾，更多的樓盤得做好扛到2021年的準備。
03
官方媒體點名“打新熱”
由於新房市場的供應不足，再加上嚴格的限價政策，這帶來的兩個結果：
一個是一二手房價格倒掛嚴重，很多區域價格倒掛3000元/㎡以上，新房價格明顯低於二手房價格。
一個是一旦有高性價比的剛需房源入市，龐大的市場需求必然爆發。這其中既包括真正買房子用來住的剛需購房者，也包括趁著一二手房價格倒掛來“套利”的投資客。
這種例子在西安很多。
近日深圳的這種現象引發全國關注，官方媒體新華社11月28日發佈一篇題為《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》的評論文章，直指近日備受輿論關注的“深圳萬人搶房”事件。
文章指出：近來，部分城市樓市火爆，一些“網紅”樓盤甚至出現“萬人搶房”“眾籌打新”現象。“打新熱”背後，新房、二手房價格“雙軌套利”浮現，樓市調控問題再次引起關注。
新華社評論指出，十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆“投資品”，“打新熱”背後的買房牟利現象顯然與“房住不炒”理念背道而馳，抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措。
“堅持‘房住不炒’，保障供給必不可少。近年來一些地方多措並舉，如提出長期住房保障計劃，停止商務公寓審批，推進低價公共住房建設等。這些措施需加快落地步伐。然而，‘打新熱’現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收槓桿發揮更大作用。建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。”文章說。
