01
我有一個朋友，股票炒得不錯，最近想換套大房子。
前一陣加入某超級紅盤的搖號群，情緒大受打擊。原先她以為，像自己這樣能掏出一千萬的，怎麼也算是杭州的富足之家。結果，群裡每個人說起房子，一千萬都跟不是錢似的。
再看看越搖越低的中籤率，更是垂頭喪氣。
那些跨年搖過號的紅盤，年後的中籤率比起年前，全都變得更低了。
比如天空之城，年後加推的房源140㎡起步，中籤率僅8.3%；而去年首開時，戶型93㎡起步，中籤率13.25%。
南星豪宅仁恆濱江園，年後最後62套房源，992戶家庭神仙打架，總價千萬起步的房子，中籤率低至6.25%；去年12月加推時，這個數字是15.6%。
濱江區當紅炸子雞曉風印月，兩幢超高層大戶型年前年後各開一幢，中籤率分別為年後11.96%，年前12.52%。
還有未來科技城的湖境雲廬，年後開盤123套疊墅，中籤率24.6%；去年12月的中籤率則是31.71%。
“杭州到底哪來的這麼多有錢人啊?！”她一臉絕望地問我。
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“杭州的有錢人，絕對比你想像的更多。”我告訴她，但是不用恐慌，也沒有你在搖號登記人數里看到的那麼多。
不信看看最近，城西某紅盤傳出消息：因有5戶家庭放棄選房，需在剩餘搖號家庭中進行遞補。
這事令人大惑不解。要知道，該盤是真正的“網紅盤”啊！開盤的最後47套房源，吸引了703組購房者登記，中籤率低至6.7%。
原因嘛，都是做生意資金掉不過頭，或者是二手房來不及出掉。
之前南岸另一個紅得發紫的精裝疊墅，“日光”之後幾個月，也退出了幾套房子，重新選房。據說有一些還是開發商直接起訴，被迫退房的。
原因嘛，還是逾期不能付款，錢拿不出來；關係又跟開發商鬧僵了，沒得通融延期。
還有一種是主動的放棄。
市北某紅盤近期開盤，中籤率不足16%。但有網友反映，300多套房子，自己400多號原本內心忐忑不安，結果去選時，居然還有大把的戶型可以挑。
搞得自己意興闌姍，總覺得撿了別人不要的房子，怕不是要套牢吧?
為什麼會有這麼多“主動放棄”和“背動放棄”呢?因為我們肉眼所見的中籤率，其實購買力是摻了不少水的。
03
首先得承認，杭州的低中籤率是真實存在的。
它反映的，是現階段樓市的主要矛盾之一，即人們害怕因放水導致的貨幣貶值，和資金無處可去的矛盾。
對大多人來說，疫情最大的影響，並不是健康受損，而是知道，這個世界不一樣了，自己活在一個天天在見證歷史的時代。
就說年後這短短2個月吧，就有美股熔斷、石油負價、口罩廠商揚言誰再打款就報警等事件，不斷刷新我們的認知。
為了對沖疫情對經濟的影響，全世界的印鈔廠都在開足馬力印錢。但凡家裡有點存款的，每天刷刷朋友圈，就覺得錢貶值了，得趕緊換成資產。
但是，能換什麼呢？股票像女孩，喜怒哀樂沒個準信，分分鐘翻臉不認人；黃金像大媽，過於老派且缺乏想象力；看來看去，還是房產像結髮原配，最不容易叛變。
所以，加入搖號大軍，賺取限價紅利，在許多人眼裡，是最佳的資產保衛手段。
更何況，大量的放水帶來了更多的錢。這些錢的使用成本大大降低，在職業或者半職業的投資者眼裡，如果在樓市中選準籌碼，算好回報，加上運氣，是一門非常好的生意。
經濟最差的時代，和流動性最好的時代，在這個春天，相遇了。
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然而，印出來的錢終歸是印出來的，心態有時也僅僅只是心態，它們直接導致了市場上的低中籤率，並不是實打實的“低”。
倘若渾水來到杭州，一定會從中實錘幾個“樓市瑞幸”。
按照他們派出92名全職和1418名兼職人員、記錄981個工作日的門店流量、收集25843張顧客收據的認真負責、不打死絕不收手的“瑞幸手法”，如果一一訪問紅盤的每一個籤號，至少會發現以下摻水痕跡。
這第一重水分，來自於一個籤號，並不等同於一份購買力。
理論上，每一個籤號，代表一張房票，也代表一筆資金。但實際情況是，很多紅盤，由於難搖，為了提高中籤率，許多客戶會大顯神通，想方設法搞到多張房票參與競爭。
比如，上次沒選到房的奧邸國際2號，就因為同時拿了兩張房票去搖，在人臉識別環節出了問題。
再比如，此前曉風印月的最後一幢超高層搖號，有一位客戶，一下子搞到了9張房票。由於要9份凍結資金，體量龐大，最終不得不通過資金掮客進行過橋。
這樣的案例中，9個籤號才等於一份購買力。換句話說，假如這位客戶運氣好，有兩個號都搖中了，他也勢必會放棄其中一個。
父母房票搖中的籤號，實際變成選定房源的概率也要打折扣，因為首付的比例提高了好幾個檔次。
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第二重水分，是有一部分客戶，雖然多少有點存款，但資金實力其實是不夠的。但“抱著先搖了再說，搖到錢總會有辦法的”心態，衝進紅盤搖號大軍。
畢竟，對這些紅盤來說，搖不中才是常態。
誰知道，有時候人品爆發，偏偏運氣將降臨到自己頭上。現在的樓盤尤其是紅盤，從搖號到選房再到繳款的節奏非常快，常常就在幾天之間。這麼短的時間內，要完成大額資金拆借不容易。
比如前文提到的城西紅盤，此次開盤房源均價47000，大部分戶型集中在174㎡以上。這意味著，總價要800萬以上。
如果是二套房，首付6成，至少要準備500萬左右的現金。
畢竟，這年頭不是誰都有幾個身家億萬、願意借錢、還不會讓另一半知道的富豪朋友。
一旦頭寸調不過來，面對肉眼可見的紅利，也只能忍痛放棄。
還有一些人，必須賣掉一套二手房，才能湊夠首付。但如果不能確定搖到新房，又捨不得狠心降價出貨。
結果還真搖中了，馬上去賣二手房，一時半會卻根本來不及找到買家，還是隻能放棄。
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還有一種水分，是拿著抵押貸衝進樓市的資金。
這兩天，深圳嚴查房抵經營貸的事件鬧得沸沸揚揚。事實上，在杭州市場上，也有類似的情況存在。
就在前兩天，中國銀保監會在其網站公佈消息，對浙江兩家村鎮銀行因個人消費貸款資金被挪用於購房，罰款共計65萬元。
雖未公佈兩家銀行涉及的具體數額，但至少一葉知秋。
更常見的現象，是抵押貸。比如要買二套房，首付又不夠，需要抵押第一套房子來套現資金。這樣一來，整個家庭的槓桿一下子上去了。
類似的情況還為數不少。因為限價，紅盤已經成為這個城市裡最好的“獎券”之一。甚至有人制訂了詳細的包含差價、交付週期等元素在內的投資回報表，將搖紅盤當作一款理財產品。
深圳的事情一出，對這部分客戶的心理也產生了一定影響。畢竟，高層釋放的信號非常明顯。
如此三重原因，就像三個漏斗，逐層過濾掉了購買力。
在樓市泡沫泛起時，這些“水分”無傷大雅，只會幫著製造繁榮。但一旦樓市出現拐點，它們卻會消失殆盡，讓購買力加速“蒸發”。
這一點，或許開發商看得最清醒。所以，不管如今行情多好，他們都只有一個動作——快速出貨！
