万科A作为房地产龙头，是市场关注度极高的个股之一，也是A股市场为数不多的优质股票之一，尽管投资者对它褒贬不一，依然改变不了上市23年来，带给投资者高额的收益。
对于万科的各种年报业绩的分析研报等层出不穷，仔细阅读各位大V和专业机构研报后，基本上对万科的里里外外有了大体的印象。
那么相比于在其他根本都不了解干什么的若干企业上投机，风险极大，不如在万科这样的优质股上赚取相对确定的收益，很多人就说了，现在房地产行业已经大不如前了，而且对手盘的国家政策。就连龙头万科都在高呼活下去（净利润380多亿还装孙子，呵呵）。
上面的图是万科上市23年来的股价走势。
其实，最好的方法是选择万科这样的个股，每年有稳定的盈利，且稳步上升，股价大趋势是向上的，然后在大趋势中寻找高低点赚取差价，至少比追涨杀跌妖股要安全的多。
追涨杀跌是真实的，但是高抛低吸是骗骗人的，能有几个这样的神人每次抛在高点，买在地点呢，但我们可以拉长周期，买在相对低点，卖在相对高点，始终留有跟随大趋势的底仓，短线卖飞了，有底仓跟着涨，买套了，多等等总是会解套。但像2007年这种飞上天的大牛市，肯定卖为主，不能追涨的，当时的市场是疯狂的，估值高的吓人，透支了未来多年的收益，即使它持续优质增长，过了8年到2015年的牛市也没能了解放，直到宝能强势进入。
我们看看万科上市以来的估值变化情况：
为何现在投资者，尽管都在喷万科管理层，确大多数都承认当前的万科是处于低估状态的，从图中一目了然，当前的估值水平处于历史百分位大约1%的位置，也就是说，有将近99%时间，估值是比现在要高的，历史平均估值18.72，这是20多年来市场给与万科的市场定价，,但与当前来比较，需要划分阶段：
第一阶段1997年-2006年：这个阶段是中国房地产业的黄金10年，这个时候只要买房子的都发财了，胆子大上杠杆的，甚至都能够财富自由。但其实万科股价上涨看起来更像是成长股，前期大部分时间都是小碎步前进，直到2006年大牛市前期开始估值出现了明显的提升。这个阶段PE均值19.78，与历史水平相当，属于白马股的合理水平。
第二阶段2017年-2013年，这个阶段买入万科股票是远远跑输万科房产的，尽管房地产以及开始受到政策的“照顾”，但依然像一头牛向前狂奔，房价上涨的加速度降下来，但依然在上涨，而2007年历史性的大牛市，套住的人，等了7年依然深度套牢中，最疯狂的时候PE到达100倍（科技股们：原来万科大哥也有100倍PE的时候
），这时候还在买万科股票的要么是刚入市的新手韭菜，要么是杀红眼的疯子。出来混迟早要还，估值回归只会迟到，一定回来。这段时间的PE平均值23.8，主要由于牛市的拉台，去掉2007-2008年底两年的非正常估值，其他时间的估值14.99倍，已经比历史均值低了不少。07年后的10年基本上都是在为07年的疯狂还债，人生有几个10年啊。
第三阶段2014年至今，这个阶段是需要重点关注的，2014年至今，将近6年半的时间，快到7年之痒了，时间跨度足够，这段时间的房地产市场政策风向已经跟2020年的现在比较接近，房住不炒的理念被政府反复强调，这段时间买房子的收益被严重压制了，而且2014年是9年大熊市的尾端，各种白马股的估值都被杀得惨不忍睹，万科最低PE5.21，相比巅峰100.8，打压了95%，股价也从18.7跌到了5.4，跌幅高达71%，可怕之处在于只要你一直不卖，即使你买在牛市最疯狂的价格18.7，到今天依然给了最高40.8（2018年1月）118%以上的收益，年化收益依然达到可观的11%。这还没算10年的分红。这时候我们就初步看到了买一只优质股票的优势之处。当然其中戏剧性的宝能事件，并不能解释全部，正是由于万科长时间处于低估阶段，才引来了有钱的老板，即使没有姚老板，也很可能会引来张老板李老板。
这个阶段的平均PE10.68，包含了熊市末尾估值杀得惨烈的5.21，也包含了姚老板入主引起的估值回升，最高估值回升到19倍，对于一只每年稳定的15%以上增长的股来说，也不至于高估，但肯定不便宜了，因此2018年至今的杀估值是合理的，毕竟2018年熊冠全球的A股不是盖的。
这个阶段的PE范围5.21-19倍，对应股价17.89-65.38，这个范围大概率是未来较长时间的PE波动范围，从目前万科的业绩增速来看，3-5年内大概率略高于15%（原因你懂的），按照一般估值，PE15倍合理，但结合政策因素以及万科管理层，15倍显然偏高（对应价格51.6），个人认为10-12倍相对合理（对应价格34.4-41.3），当前PE7.8，再往下空间有限，管理层25块增持对应PE为7.26，割韭菜的刀法还是值得肯定的，如果大盘不出现极端状态，波动区间可能在7-14倍PE之间，对应股价24.09-48.18，按照现价26.5算，波动幅度在-9.1%-81.8%之间。当前性价比和赔率还是不错的。
综上所述，万科的合理股价在34-41，30以下相对低估区域，45以上进入相对高估区域。这是较长时间段的毛估，短线股价无从判别。
以上仅是个人观点，不作为买卖依据，投资者盈亏自负
