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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百九十四期（NO.294）
专栏内容提要：
深度盘点和解析，决定和影响中国房价的十个因素（中篇）
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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系列文章上篇链接：「独家观点」并不神秘的价格：影响中国房价的10个因素（上篇）
关于房价的困惑，疑惑还有不理解，是购房群体中长期存在的一种常见心态和认知。
俗话说的好，花钱要花的明明白白，特别是买房子这种对于大部分个人和家庭一辈子来说可能是最大的一次资金调用支出行为，谁不想着“好钢用在刀刃上”，能把钱用的物有所值，物超所值呢？
铺垫就不再过多调动情绪了，有兴趣的朋友可以从昨天的上篇开始看，看过的朋友就继续昨天的话题思考和讨论。
今天这篇文章就继续本系列的话题核心：10个决定和影响中国房价的关键因素。
当然，和网上千篇一律，教条固化模板套用的内容不一样，在坚持原创写作分享的过程中，从来不会老调重弹，反复说一些“正确的废话”。
而是通过独家独到的观点，透过现象，把一些深层次，有意义的，关于中国房产和楼市的因果关系，和各位读者朋友进行分享和交流。
内容或许有些过于直白现实，扎心刺激，或许还会颠覆一些大众广泛认知和接受的，传统老套的思维和观念。看到也是缘分，这个世界需要不一样的声音，才能看见真相。
本文欢迎文明留言交流，各抒己见，百家共鸣，但是那种阴阳怪气，不讲究语言文明和交流态度的人，就不用来捣乱了。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
PS：本文为系列文章中篇，共10个能够对中国房价起到决定性和深远影响的因素，及其相关的深度内容点，分3期完成，上期3个，中期4个，下期3个。
如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。
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四、稳定，是宝贵的价值基础
这个因素的灵感，要感谢上海的一位老牌资深地产专家@黄欣伟，黄先生对于房地产的理解和认知在地产行业中，特别是长三角区域，颇有见地和深度。
在他曾经发布的一篇短文中，立足上海这样的一线城市，首先就把“稳定”当做了影响和决定房价的第一要素：
只有稳定、安全，才能让外来人口的进入持续有信心，让产业与发展来吸引人，夯实购房人口基数。
这是一种看到本质的精炼总结。
对于普通刚需老百姓来说也好，投资房产的群体来说也好，甚至是什么公司企业要做资产配置也好，对于购买的房产所处的环境安全稳定的诉求永远都是第一位的。
在笔者拙作：
「独家观点」“房住不炒”：关于中国房产投资的“三要素”的思考 中也是反复强调，安全是资产属性第一位。在这个决定房价和影响房价的因素上，可谓和黄先生不谋而合。安全，稳定，安定这六个字，写容易，说容易，要真的实现，绝对不容易。
但恰恰是这六个字，对一个国家，一个城市，一个地区的房子的价格，起到了至关重要的决定意义。
深入的分析一下这个稳定对房价的决定意义：
1、首先是社会治安的安全氛围。
这个在中国没问题，几轮打黑除恶下来，欺行霸市，强买强卖，违规交易的现象和行为早已失去了生存的土壤，所以中国的楼市是一个安全的氛围。
即使什么高智商诈骗和违法犯罪，面对健全的法律法规，也只能避退三舍。
2、其次，是执政成员和团队的稳定，非常重要。
中国的各个城市的执政人员都是国家严格考核管理的精英队伍，这点可以说是没有什么争议，在行政部门里面藏龙卧虎是非常常见的事，但是人和人之间的观念，能力总是存在一定的差距，还有地域城市一些政治晋升安排的差异，就会造成各地执政，对不同城市的效果和发展，会有非常大的差别。
再大的城市也是由人建设起来的，再大的城市也是需要由人管理经营的。
所以地方政府的能力和稳定，直接决定这个城市和片区的经济发展，社会氛围，营商环境，最终决定城市价值和房价。
在中国的城市中，就有这样的现象：
一个主要负责人频繁更换的城市，房价是非常不稳定的。
一个长期执政团队稳定，活力十足的城市，房价的稳定和增长也是肉眼可见的。
3、对于城市房价，规划思路和执政方向的稳定，非常重要。
不管做多大的事，目的是成事的第一原则，也就是做事以前确定的目标很重要。
对于城市房价来说，要想得到价值支持，人口支撑，还有经济关联，其实和这个城市的经济发展思路，城市规划思路和执政思路长期坚持稳定，是密不可分的。
简单来说，就是城市定位的稳定性很重要，这个城市按什么方向发展，并且能有长期主义的态度，直接决定了这个城市价值方向，也决定了这个城市房产价值。
以下是土地财政的的关系逻辑，一目了然：
图片来源：网络
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稳定这种状态不容易，是一种系统性，从上到下的社会资产环境和氛围。
但是这种状态，对于身在不同城市的群体来说，却是判断房产价值和房价是否匹配的重要参考因素。
这就是本系列文章的第四个重要结论：城市的结构性和系统性上的稳定与否，直接决定当地房价和影响房产价值变化。
特别要说明的，是一些对土地财政高度依赖的城市，其实在稳定性上就出现了问题：土地是有限资源，有价值的土地更是珍贵资源，高度依赖的本质其实和资源型城市发展的规律趋势是一样的。
图片来源：统计局公示信息
那就是，资源枯竭终有时，城市价值永远不能依赖单一的资源型开发而实现长久提升。
反而是一线城市，北上深，对于土地财政依赖非常之低，高房价，不代表依赖土地，而是城市有价值。这一点很重要。
一个城市的房产要有价值，要有稳定的房价表现，不是房子有多值钱，而是这样的城市，能在时间周期的考验之下，保持自身的价值定位，还能实现稳定的价值增长。
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五、基础设施，城市配套还不够，人性化才是价值
有去过日本的朋友一定会发现日本的人居环境和中国完全不一样，不管是感官上的体验还是现实的生活感觉。
这种情况最大的原因，就是日本的居住基础设施和城市配套的开放程度和中国的完全不一样：
类似于社区绿化，社区健身设备，还有公共停车区域，在日本都是开放式的，不管是公寓还是一户建，什么游泳池，运动场，甚至是公园，都是全社会使用的。
另外医院，学校，交通设施，还有各种行政机构，完全开放，没有使用和进入的“门槛限制”。
日本住宅区（图片来源：网络）
日本住宅区（图片来源：网络）
日本住宅区（图片来源：网络）
非常的人性化。
同样的情况，在美国也有，例如美国纽约的中央公园和公寓配套，完全开放。
迈阿密公寓公共区域（图片来源：网络）
纽约中央公园（图片来源：网络）
纽约中央公园（图片来源：网络）
纽约中央公园（图片来源：网络）
当然，以美国日本举例子，并不是要说明这些国家和地区有什么优越性。
而是要在人口集中的大城市，面对“社会资源挤兑”现象下，对房价进行一个对比思考。
日本美国的这样的开放式（如果有圈地，明显隔离，那是特殊群体的表现了），其实是一种社会公共资源利用率最大的方式。也就是常说的我为人人，人人为我。
但很可惜，这样的情况在中国很难做到，农业文明对土地的执着和观念，让中国人在住这件事上面的领地意识非常之强。
但是从社会资源和公共配套上来看，是否人性化和包容开放，在很大程度上决定了这样城市房子的价格。
这一点，在中国不同的城市里面，表现的尤为现实，在这里给大家举几个例子：
1、以深圳为例，医院，图书馆，还有各种城市设施，是没有任何进入门槛的，手续公示，流程简练，吸引了无数到这座城市的外来人口，能让外来群体在社会公共资源层面感受不到任何区别对待。
2、北京上海，房子和学区的关联，是一种强关联，尽管现在开始进行教育改革，但是就学的路径和方法还是公开透明的，特别是上海，升学对儿童的能力和家庭的实力考验，是放台面上的，也就是说城市越发达，教育腐败和依赖关系的社会资源倾斜现象和行为是很难见到的。
凭实力和能力享有资源，在中国，是一个城市开放包容最真实的表现。
3、反观一些低能级的城市，关系办事，看脸色办事，一些特殊的医疗，教育的社会资源，长期被垄断在一些人手中，幕后交易和关系打点是常态，在这样的城市，房产的价值就和城市资源出现脱节，然后再加上中国封闭式小区的惯例，公共资源又相对落后，所以房价很难有现实支持。
大城市累，来源于可见的竞争。
而小城市累，来源于人际关系和社会关系处理。
前者是能力决定，优胜劣汰，后者就是地域关联，拼爹拼妈了。
对于大多都是没有背景，白手起家，特别是年轻一代，什么样的城市有吸引力？
所以尽管北上广深，新一线城市竞争压力大，生活节奏快，但是不管从公共资源还有社会配套上面来说，至少可以凭自身实力去争取和享受，相对是一个公平透明的环境。
但是到了小城市，就是和地方特权群体的长期博弈，有太多看不到的，不好说的，难以想象的内容了。
这就是本系列文章的第五个重要结论：一个城市的公共资源和配套表现出来的包容度和开发程度，也就是人性化，能够对这个城市人口，人才的吸引起到决定性作用，而人才，人口，都是决定房产价值的主体，都是决定房价的核心基础。
尽管大城市竞争激烈甚至内卷化，尽管大城市的城市资源会有挤兑现象，但是至少是凭实力能看得到，能摸得到，相对公开合理，开放包容。
而不是像一些小城市，原本就不多的重要社会配套资源，只能是少数特殊群体的专享物，而外人根本没有机会和可能染指使用。
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六、房价相对论：泡沫论也得看环境，值不值也得看消费者
在这个环节，并不是要讨论和研究中国的房价是否有泡沫，而是要在不同环境，不同购买力群体的背景下，来看对当下房价的决定意义和影响效果。
在笔者以前的文章中，关于“中国房价泡沫”问题，有这么一个结论：泡沫没有破裂，没有产生真实的经济冲击和市场影响以前，谈论泡沫损失没有意义，最多提前分析泡沫风险和趋势。
没有泡沫怎么可能？稍微有一点经济学基础或者能够理性思考的人都知道，如果全世界的人都理性消费，根据自己的需求进行消费，那经济的增长就完全停滞了。
商品如果只依赖真实需求进行生产和供给，价格就彻底失去意义了。
就和啤酒一样，一点泡沫都有没有的啤酒，那就是完全失去口感和活力的陈年啤酒了，毫无饮用价值和商品属性了。
所以只喊泡沫不懂原理的个人和群体，在这个商品市场和经济发展过程中的现象认知和理解是非常片面和肤浅的。
中国房地产在过去20年里面蓬勃发展，房价也伴随经济一路高涨，说没有泡沫现象，那是不可能的，肯定有，无非就是属性和状态的区别而已。
那中国的房价中的泡沫是一个什么情况？这个泡沫对于房产的真实价值有什么影响？
主要有以下三点：
1、首先看市场属性，是存量市场，还是增量市场。
市场属性，非常重要，决定了商品市场的泡沫，是经济风险，还是价值博弈。
像中国上海的内环区域，北京三环以内，深圳关内南山居住区域，还有中国香港，日本东京，美国纽约这样的绝对国家背景下的经济代表区域，已经很长时间没有新的，规模以上的新建住宅和商品房项目进入流通市场了，对于房地产市场来说，就是典型的存量市场。
存量市场主要都是二手房在流通，房产的价格是市场参与者共同认可的和决定的，完全市场化和自由化，这种环境下，房价就是买卖双方的价值博弈，不存在泡沫，在这样的市场中，真实需求和购买力决定一切，房价被市场行情所控制，房产的价值透明直白，不会造成有规模价值坍塌造成的经济冲击。
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而全国各地，不同能级中，大搞房地产开发，开拓新区，炸山填海进行的新房建设，每年新增出来千万级别和单位的成套住宅，对于房地产市场来说，这些城市和区域的市场，就是典型的增量市场。
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2012-2020年我国新增住宅套数及预测【表】（图片来源：网络）
经济泡沫，永远是增量市场的特征和产物，因为在增量环境中，比拼去化效率，提升收益预期，都需要对产品进行包装和炒作，既然有价值包装的过程，就必然会产生经济泡沫。
所以，真正的经济泡沫，其实就存在于这样无视真实供需，而是被经济收益驱动的市场当中 。
2、要看供需关系，是使用需求，还是投机需求
商品房的本质是商品，商品只有被使用才是价值体现，也就是说，商品房买卖市场中的买受方，对于自身所购买的房子，是用于居住使用，还是投机获利的目的占比，对于房价来说，影响非常大。
任何商品市场，都不可能是纯粹的使用需求，但也不能都是投机的盈利需求。
如果都是为了自己的使用需求来买的，没有任何投资心态，那房子就变成和淘宝商品一样的基本消费品了，利润会在需求市场的真实购买力之下被无限摊薄，那房地产行业就没有动力发展了，房价也就呈现一种高度稳定的状态。
如果都是投机心态的购买群体呢？那完蛋了，房子作为商品就完全金融化了，变成和股票一样的资本标的物了，如果没有市场规则的管控，马上就变成资本金字塔式的收割，迅速崩盘，就像中国以前一条藏獒的价格能被炒到可以买北京三环内两套房子那种狂热，结果就是资本套现离场，标的物藏獒落得饭店肉狗不如的下落。
所以，看一个房价市场是否合理，就要看纯粹自住的比例和投资牟利的比例情况如何。
两者其实是泾渭分明的，没有什么投资兼自住的说法，那叫伪刚需，或者伪投资。
两者的比例在8（自住）：2（投资）的情况是最理想的，比例的失衡，特别投资占比超过20%，就会导致上面说过的经济泡沫出现，具体情况请参考温州炒房团的团购行为，一目了然。
3、最后要看市场购买力，是买得起的人多，还是买不起的人多。
这个比例决定了泡沫的风险程度。目前中国大部分地方的房地产市场还是增量市场。
所以购买力是判断一个市场风险和价格合理性程度的最好标准。
两种极限情况，一种是谁都买得起，那价格高低有什么问题，就像穿衣吃饭，真的消费不起怕要多想想自己的问题了。
另一种，就是绝大多数都买不起了，那这样的市场也失去了存在的意义和价值了，典型的有价无市，濒临崩溃的危险状态了。
这是一个动态变化的过程，正常的商品市场逻辑，是在购买力的极限情况下，追求最大的利润。
也就是说，买不起的群体和买得起的群体共存，才是常态。
回到房价问题上，就是一个原则：看成交。
任何推论，任何言论，任何分析，都比不过市场真金白银的成交数据。
因为总是有买不起的发声抱怨，也总是有人默默的就进行了真金白银的交易。
房产交易可是大宗交易，和什么电商，经销商对营业情况可以做美化修饰，甚至造假不一样。
大部分城市的成交量，对于本地人来说，其实获取真实情况并不困难。
不用去看自己不在城市的成交数据，只需要看自己城市的成交情况，谁身边还没有几个房地产行业的朋友了？
大城市信息高效透明，查询渠道公开。
小城市人际关系可靠，几杯酒下去该知道的也能摸到关键了。
这才是判断成交情况最靠谱的办法和途径，而不是跟风起哄，在网络和各种渠道的碎片信息和风言风语中，寻找真相。
而房价，只要在购买力能支撑的市场中，也就是不缺买的起的群体，那这样的房价，是被认可，没有风险的。
这也是笔者在撰写这个文章开篇说过的那句话：只有不一样的声音，才能看到真相。
以上三个关于房价的相对论逻辑，可以推导出本系列文章的第六个重要结论：房价的高低，是否合理，是受到市场性质，使用需求和投资需求，还有购买力情况综合决定的。
房价永远不可能从单一的角度和立场来决定是否合理正常，这是一个大宗商品，在综合市场的背景下，多方博弈的均衡结果，市场是动态的，所以才会有房价的动态。
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七、金融的力量：杠杆和利率
房地产行业和楼市，与金融经济是一荣俱荣，一损皆损的共生关系。
不仅仅在中国，在全世界任何一个国家都是这样的。
因为房子在所有消费品里面，消费总额和消费占比非常之大，而且还不能不消费，或租或买，生活必需。不谈收益和追逐高利润，金融行业对于生活必需消费的产业投资，是第一选择。
毕竟还是那句话，资本永远只会往安全的地方优先稳定，才会追逐利润。
资本比人聪明，资本永不休眠。
那做两个比较极限的设想：
第一个是在中国买房子任何金融系统不得参与，只能全款购买。
第二个是在中国买房子的首付比例超过50%，并且住房贷款利率高于其他任何贷款形式。
会出现什么样的情况？
第一种情况不用说，脱离了金融和杠杆的消费市场，就完全回归计划经济时代的资源分配了，房价高低不是问题，生存才是问题，没有人可以在没有居住条件下，短期内赚钱实现生存空间资源的获得。
第二种情况就更厉害了，买房这个行为都快赶上买奢侈品了，绝对的高投入，高消费，没有回报的无效消费（高利率蚕食损害增值和租赁收益），那还买什么房子，都租就完事儿了。亏房东不亏租客，谁买谁犯傻。房价也就不是什么问题了。
当然这两种情况都是很极限的情况，一般不会出现，但是对于金融和杠杆，对房价的影响，可见一斑。
正常的情况应该是，10%-30%的首付比例，也就是超过50%的杠杆风险由银行承担，而利率应该是在所有消费关联贷款中最低。
这样就相当于国家用房产的使用价值预先提供给群众，然后承担市场风险，用群众的劳动所得当做房产的价值回报进行持续回收，并用于国家经济发展的其他行业和方面。
这就是中国房地产，曾经能够作为国家经济支柱和发展动力的核心逻辑。
支柱产业的产品价格是国家兜底，金融体系全程支持的，在这样的状态下，房价无疑是坚挺的，持续上涨的，直到触碰购买力和偿还力的天花板。
那如果房地产不再是经济支柱呢？最重要的特征，就是会把金融和市场进行分离切割。
就像前段时间各大银行被要求降低房地产相关贷款比例的事件，就是一个很明显的信号。
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没有杠杆和低利率的支持，房价就会从价格回归价值了。上面说的第一种情况，就是极限情况。
按照稳健，软着陆的经济需求，降低，是对房价抑制最明显，也是最直接的手段。
为什么要抑制？当然是房价已经不合理了呗，这个逻辑太明显了。
杠杆和金融，决定了中国的房价。
中国人对于金融的理解是很肤浅和片面的，最主要的就是对杠杆的理解并不全面。
金融杠杆简单地说来就是一个乘号。
使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。
所以，在使用这个工具之前必须仔细分析投资项目中的收益预期和可能遭遇的风险。
另外，还必须注意，使用金融杠杆这个工具的时候，现金流的支出可能会增大，否则资金链一旦断裂，即使最后的结果可能是巨大的收益，投资者也必须要提前出局。
使用贷款产品来操作房地产投资，实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。
但是，即使对于房产下一阶段的走势可以预判是非常乐观的情况，也无法使用金融杠杆无限制地吃进房产，在最开始的阶段，投资者被允许使用金融杠杆的空间是非常小的。
原因非常简单，因为贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构必须考虑到贷款客户是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到如果一旦客户的资金链出现问题，通过拍卖客户抵押房产是否可以追回所贷出资金，因为这样，首先投资者投资的房产很难贷到很高比例的贷款，即使贷到了，也必须要支付高得多的贷款成本，其次，贷款机构会根据贷款者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还款压力，而还款能力的判定全部取决于贷款者所有的可确定收入，如工资、租金等等，另一方面，投资者的不可确定收益，如房产的增值、税务上的抵扣等等是不可能作为收入被算进投资者的还款能力的。
这是一把双刃剑：美国次贷危机可以在根本上说是金融机构采用杠杆交易的结果。
所以，房价对于不同的个人和家庭是否合理，关键就看这个金融杠杆驾驭能力。
所有和经济相关联的风险和灾难，都和这个杠杆密不可分，在房价问题上，同样如此。
如果长期收入不能覆盖杠杆成本的，那就绝对是拿着自己的资金（首付）和市场进行对赌的炒房投机行为。
既然是赌博性质，那就得愿赌服输，怨不得房价高低。
股票市场里面的高价股票也没见被冷落过。
但是如果经济收入能够驾驭杠杆，那就能算理性投资了，比拼的就是预期和眼光，原理和自己全资炒股是一样的了。
而对于消费性质的刚需来说，只要能驾驭杠杆，那这样的价格就是合理的，反之，就和那些收入与消费不成正比的过度消费，一个意思。
这就是本系列文章的第七个重要结论：金融杠杆和房价的关系，那就是能够驾驭杠杆，房价就合理，反之亦然。
不说什么传统观念和消费习惯，面对房价的判断，全看个人和家庭在经济环境中的金融杠杆能力，这才是市场经济大宗消费的理性态度和常态。
杠杆有自身固有的成本和使用周期，所以不谈涨跌，应该看做是投资成本或者是生活消费成本。
杠杆合理，房价就合理，结论就是这么简单。
只会说房价高，房价不合理的，未免有些妄想坐享其成的味道，要知道，就连房价控制的最好的代表国家新加坡，买房都要依靠公积金杠杆的。
而使用杠杆，核心逻辑就是用自己的长期收入来为国家城市的建设进行回报。
这才是杠杆的定义。你承担的起，房价就是合理的，你承担不起，那就是配不上这样的房子，城市，甚至是国家。
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后续内容预告：
「独家观点」并不神秘的价格：影响中国房价的10个因素（下）
八、面粉到面包的供应链关系：蛋比鸡贵，合理吗？
九、货币放水和商品价格：被关在玻璃盒子里面的房子
十、资产价值观，行业利润率：有更好赚钱的方式吗？
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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