文/易居企业集团·克而瑞分析师
克而瑞南宁土拍预告
2020年4月29日，南宁市自然资源局将现场出让青秀区仙葫1幅约127亩滨江地块，采用“限最高地价、竞产权移交住房”竞价方式。这幅地块曾于去年年末因竞买人数不足而“流拍”，此次再度出让，除了起始地价由原来的762 万元/亩，下调至560万元/亩，起拍总价下降2.56亿元，以及地块编号改变，其余规划条件不变，降低了竞买门槛，是否能获得房企“芳心”？这幅地块有何亮点、优势，以及目前现状不足的地方……下面，分析师进行一一分析。
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127亩滨江地块，起拍价降至560万元/亩
GC2020-029地块位于南宁市青秀区仙葫大道东北侧、仙合路南侧、仙德路北侧，其西面、南面270°江景，隔江相望灵龟山公园，西面朝向和南面朝向（12层以上，南面有已建的龙晟小区）为一线江景房。
地块出让面积为84504.29平方米，折合126.756亩，整体规模较大。地块为城镇住宅用地，容积率2-2.86，按容积率2.8计算，则地块计容建筑面积24.17万㎡。地块建筑密度≥25%且≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米，其中距仙葫大道东北侧道路红线平行线100米范围内限高60米，沿江首排建筑小于等于24米。
地块起始总价70983万元，起始单价560万元/亩，起始楼板价2937元/㎡。
此外，该地块竞得人须配建一所6班幼儿园，用地面积不少于3060平方米，建筑面积不少于2340平方米，需独立占地，不纳入出让范围，并与市政道路相邻。
出让地块采用
“限最高地价、竞产权移交房”的挂牌方式公开出让。地块限最高地面单价为2145万元/亩。当挂牌价格小于等于2145万元/亩时，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人；当挂牌价格等于2145万元/亩时，不再接受更高报价，若有两个或两个以上竞买人继续竞买的，转为在此基础上向上竞产权移交住房配建面积，按投报配建面积比例最大者得的原则确定竞得人。首轮投报配建面积为不少于1000平方米，每次投报须为500平方米的整数倍。
值得注意的是，该地块曾为2019年12月6日计划出让的GC2019-136地块，但因竞拍人不足3家而流拍，原出让起始价为762万元/亩，现为560万元/亩，起始总价直降2.56亿元。
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江景资源优势明显，欠缺大型商业
地块所处位置目前周边路网和桥梁通勤力稍弱，道路交通方面主要通过
西面的仙葫大道（纵向），北面仙合路（以及仙合隧道）规划建设中，东面和南面仙德路规划建设中。地块西侧规划的仙合大桥目前仍在前期工作，具体工期和开工日期未定，未来桥梁通行后，仙合大桥将联通仙葫板块和龙岗板块，项目可享受龙岗的外溢价值。此外，附近还有一座规划的仁福大桥，将联通仙葫板块和蒲庙板块。
从地块所处的仙葫板块来看，交通方面，沿仙葫大道经民族大道可到达东盟商务区，全程约13公里，25分钟车程左右。同时，仙合大桥建成通车以后，过桥即龙岗片区。此外，经龙岗大道可到总部基地板块，车程约30分钟。再加上兰海高速、泉南高速、凤岭南路等城市主干道，仙葫板块的交通网络较完善。
仙葫在地理区位方面表现较优越，板块坐拥丰富的自然景观资源，邕江环绕，且毗邻天池山、灵龟山等山脉。
但仙葫在商业配套方面则表现略微逊色。目前，仙葫板块内大型商业配套以东方广场为主，周边还有零散的住宅底商便利店、农贸市场。
值得关注的是，地块位置与龙岗板块隔江相望，而地块西侧规划的仙合大桥将联通仙葫板块和龙岗板块，桥梁建成使用后，可直通龙岗，快速通达威宁领家广场、万达茂等大型商场，直接享受龙岗的外溢价值。
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板块在售项目少，去化压力小
近五年，仙葫出让住宅地块（一、二级市场）共计5幅，容积率均在2.0以及以下，阳光城半山湾和桂企酒店公寓楼项目均是高层项目，中海半山壹号、荣和澜山府为联排别墅、多层洋房产品为主。
2018-2019年，仙葫3幅地块竞争还是较为激烈，溢价率在18%-48%。地块均采用“限最高地价、竞产权移交住房”，报名房企均为5家，以运营滨江大盘为主，但参拍房企出价较为谨慎，控制拿地成本，均未拍到限最高地价（11250元/㎡）。其中，中海半山壹号项目其中一幅地块规模45亩可建面积3.64万方住宅地块，溢价率达48%，成交楼板价是目前仙葫板块“天花板”，达5625元/㎡。
（数据来源：克而瑞；统计维度：商品住宅，包含普通住宅，别墅）
仙葫板块近五年年度住宅成交量在13.6万-21.6万㎡，整体供求基本持平，均价逐年攀升。 其中，2019年商品住宅供应17.6万㎡，成交面积14.0万㎡，均价10653元/㎡，近年来均价首次突破“万”元。
板块目前在售高层产品成交主力价区间8500-10000元/㎡，月均去化40套左右。目前主力在售项目有4个，分别为亿鼎公馆、天池山、长岛·800里香江、丰泽双湾紫云台，其中仅亿鼎公馆为带装修交付，均价10000元/㎡，其余项目均毛坯出售。
区域有江山墅、龙胤花园少量别墅产品在售，价格约470万/套-1400万/套，月均去化不足10套。此外，还有中海半山壹号、荣和澜山府项目待售，产品以联排别墅、多层洋房产品为主。
从潜在供应来看，板块潜在地块主要集中仙葫半岛北片区，克而瑞数据显示，截至2020年3月，仙葫板块商品住宅在售库存面积12.56万㎡，去化周期10.2个月，去化压力较小。
分析师点评：
1.地块占地127亩，整体规模较大。地块位于南宁市青秀区仙葫半岛（仙葫半岛北片区）交通要塞，接驳仙葫大道主干道，以及规划建设仙合大桥、仙合路以及仙合隧道，板块交通路网较完善。
2.地块采用“限最高地价、竞产权移交住房”，限最高单价2145万元/亩是目前南宁住宅用地最高单价。
3.地块西面、南面270°江景，隔江相望灵龟山公园，景观为溢价加分，且未来仙合大桥建成后，一桥之隔可近享龙岗的外溢价值。
4.本次竞买门槛较此前下降2.56亿元，起始单价由762万元/亩，下调至560万元/亩，其余规划条件不变，降低了竞买门槛，“二次出嫁”能否获得房企“芳心”，我们拭目以待。
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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局相关公告。
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