最近陸陸續續跟一些行業內的人士有些交流，關於這個產業的未來有兩條主線變得越來越清晰了。一個是市場集中度的繼續提高（這一點也幾乎是整個行業的共識），另一個是利潤率的下降。這兩年行業內普遍10%左右的淨利率，高週轉公司50%以上的自有資金回報率長期來看是不可持續的，也是接觸的不少業內人士的共識（簡單說，地產不可能持續那麼賺錢，如果一直這麼高的收益率持續下去，用不了幾年全世界的錢都被地產公司賺走了）。
理論上來說，對於高週轉公司，IRR的下降無非就是週轉率下降和銷售利潤率下降兩種途徑。個人認為，如果目前主流高週轉公司的商業模式不發生什麼大的變化（銀行融資、預售要求等方面不發生什麼大的變化），週轉率下降的空間並不大。這樣的話，未來龍頭地產公司會在市場集中度上升的過程中應該會伴隨著利潤率的下降，我覺得長期穩態的利潤率可能是在5%甚至更低一些。為什麼是5%呢？是因為在經營方面精耕細作的龍頭地產公司，單單融資成本的差異就能帶來比小公司高3個百分點的利潤率（很多無差別競爭的行業中，公司之間盈利差異大多數都可以歸結為利息成本的差異，比如光伏，鋼鐵、航運）。還有建築、原材料採購、營銷上的規模效應，以及併購方面的資金優勢（例如大體量的項目併購買家是非常有限的），這些方面大公司會在利潤率上至少形成2-3%左右的利潤率差異。
如此，經營管控較好的龍頭地產公司可能會獲得5%左右的利潤率，而小的地產公司則變得不賺錢了甚至虧損，主動或被動的退出市場。也就是利潤率的下降和行業集中度的提升應該是個並行的過程，誰也不會在很賺錢的時候退出市場，行業集中度也不會在行業很好的時候提高。
除了這一類高週轉的龍頭之外，理論上還有可能存在的一類公司是產品比較有特色，獲得一定溢價的公司，也有可能長期生存下去。但其實我對這個判斷本身並沒有太大的信心，這個行業將來是不是真的會有小而美的公司存在？
至於量的方面，除非房價會真的崩盤（政府在一定範圍內確實可以通過土地控制房價，中國政府在這方面的控制力確是其它市場經濟國家所不具備的），否則應該不會斷崖式的下跌，也許會像其它國家一樣在經歷高峰之後緩慢回落。
如果這些判斷成立，我們投資地產股的選股邏輯也就變得比較清晰的。
