市場背景描述與分析
（一）宏觀政策與環境
1、國家房地產市場政策環境
2019年我國房地產市場的政策環境仍然偏緊，金融抑制、因城施策貫穿全年，保持房地產市場穩定，防大起大落，不將房地產作為短期刺激經濟手段，再到全面落實因城施策——中央政策層面從年初的平穩預期轉換為年中的加碼預期，再到年末的平穩預期，“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”是下一階段調控政策主基調。
2019年全年，中央層面針對房地產調控明確表態或出臺相關政策的次數在57次左右，較前兩年有明顯的的增加（2017年為9次，2018年為33次）。兩大金融部門政策出臺或表態的次數佔比接近總數的百分之五十，分別為：央行18次、銀保監會9次左右，這表示2019年的中國房地產金融政策符合“整體總方針不變”的政策基調，金融政策收緊是全年房地產市場調控的核心。
2、無錫市房地產市場政策環境
2019年無錫市“四限”政策未有變動（限購、限價、限售、限籤），無錫樓市調控依舊保持了連續性和穩定性，在“一城一策”的指導方針以及“房住不炒”的定位下，無錫市對落戶政策、公積金等等方面都有所微調，落戶政策和公積金政策的一鬆一緊，調控更具精準性，目前落戶門檻史上最低，而信貸收緊，放款週期較長，整體政策依舊較為嚴厲。
2.1人才落戶放寬
2019年3月，無錫市人才落戶政策放寬：大專及以上學歷（包括非全日制本科），年齡在45週歲以下的人員，只需在本市繳納社會保險並申領《江蘇省居住證》，即可申請落戶；9月，政策繼續放寬，中專學歷連續繳納6個月、大專學歷連續繳納3個月、本科及以上學歷繳納社保，即可申請落戶。
2.2公積金貸款額度降低
公積金貸款額度從原先個人最高50萬到目前個人最高30萬元，原先夫妻最高80萬到目前夫妻最高60萬，且要求更為嚴格。
2.3銀行陸續執行LPR利率
中秋節前後，招商、農業、郵政儲蓄率先執行LPR利率，其他銀行陸續跟上，即首房首貸利率為5.9%，二套房的款利率為6.15%，利率依然維持在高位。
2.4貸款收緊
無錫市自12月起，認房又認貸，即以前有過房貸或買過房，再次買房就算二套，無論是安置房或商品房，農行和建行已開始實施。
預計無錫2020年人才新政將繼續發力，本輪調控政策難言實質性轉向，房地產整體政策環境將持續偏緊。
（二）無錫市房地產市場分析
1、土地市場
2019年無錫市土地市場相較於2018年供求兩端均有下滑，經營性用地成交總面積相比2018年，下降了20.2%，但總成交金額則有明顯上升，樓板價持續上行。
2019年無錫市包括純住宅用地、商住用地、商辦用地、綜合用地、工業用地以及其他地塊在內的土地，出讓總面積為637.27萬平方米，總金額497.68億元，總計成交154宗土地。其中，總計成交了20宗純住宅用地，包括濱湖區7宗、新吳區5宗、惠山區3宗、錫山區3宗、梁溪區2宗，共出讓純住宅土地面積145.54萬平方米，成交總金額275.82億元，佔包括其他地塊在內的總成交金額的55.4%。
2019年無錫市地塊出讓總成交金額497.68億元，相比2018年同期（379.98億元）增長30.9%，純住宅用地成交額比去年同期98.28億元高了180.6%；去年全年出讓地塊中，純住宅用地10宗，今年共出讓20宗純住宅地塊，環比增長100%；純住宅用地出讓總面積145.54萬方，環比增長也在100%以上。
表：2019年無錫市土地總體出讓情況（含商住商辦綜合工業其他）
表：2019年無錫市純住宅用地出讓情況
2019年無錫市純住宅土地出讓濱湖區放量，成交7宗純住宅地塊，成交面積73.58萬平方米，總價148.91億元，在成交金額和麵積上佔據主力。2019年無錫市成交金額和成交面積前三甲分別為：濱湖區、新吳區、錫山區。
其它區域：惠山區出讓3宗純住宅用地；而純住宅土地出讓數量最少的是梁溪區，梁溪區受主城土地資源稀缺影響，出讓純住宅地塊僅2宗，面積5.83萬平方米，成交金額14.08億元，且梁溪區北塘板塊和崇山板塊無成交，即使如此梁溪區整體成交樓面價依舊可觀，均超過萬元。
2019年無錫五個區域土地成交中，新吳區得益於規劃潛力，成為土拍熱區域；錫山溢價率最高，開發商拿地熱情高昂，濱湖區的樓板價位於全市高位，區域改善屬性較強，梁溪區19年土地成交少量。
土地樓板價方面，今年無錫出讓總地塊平均樓面價為4,699元/平米（含商住、商辦、綜合、工業與其他），同比增長84.0%；純住宅用地平均樓面價為11,299元/平米，平均溢價率10%，去年同期無錫樓市樓面價回落。與去年相比，今年無錫樓市土地出讓呈現“量低價高”的出讓局面。總地塊出讓數量雖然比去年同期低20.2%，但出讓金額及溢價率都高於去年同期，尤其是純住宅地塊，無論是出讓面積還是出讓金額都遠高於去年，因此可以說今年土地的“含金量”高於去年同期。
2、房地產市場
在政策整體維穩的大環境下，一城一策調控政策越發精準，無錫市2019年供求兩端均有一定幅度下滑；高價項目的陸續入市及市場改善需求的不斷入場，成交均價穩步上漲。
2019年無錫市的房地產市場，從一手房和二手房兩個方面進行分析。
2.1一手房市場
①整體市場
2019年全市一手商品住宅供求量均低於2018年，延續供求平衡態勢；成交均價則一路走高，2019年整體均價接近18,000元/㎡，近五年價格漲幅接近萬元。
2019年全市一手商品住宅市場供應量為627.98萬平方米，同比下跌16.4%；一手商品住宅市場成交量為682.80萬平方米，同比下跌12.4%；成交均價為17,879元/㎡，近幾年無錫市一手商品住宅成交均價穩步上漲。
從月度走勢看，月度峰值均出現在下半年，全年價格漲幅約為3000元/㎡。
從項目來看，無錫市各區均有熱銷上榜，上榜項目價格多在15,000-20,000元/㎡，一手商品住宅成交，融創文化旅遊城、建發玖裡灣及中海寰宇天下分列面積榜前三。
表：2019年無錫市全市一手商品住宅成交面積TOP5
②區域市場
2019年，無錫市各區一手商品住宅供求量及價格，濱湖區處於各區首位，惠山區、新吳區和錫山區為走量擔當。全市商品住宅累計供應627.98萬方，濱湖區為供應主力，其餘區域供應均衡；成交682.80萬方，濱湖區以187.69萬方的成交位居榜首，惠山區以145.26萬方的成交位居第二，梁溪區成交位於末位；整體均價為17,879元/㎡，濱湖區以23,273元/㎡的價格排名第一，梁溪區以18,620元/㎡的均價排名第二，惠山區以14,054元/㎡單價居全市最低。
梁溪區成交同比上漲，其餘區域均下跌；各區域均價同比上漲，新吳區漲幅最為明顯；單價方面，濱湖區均價突破2萬大關，無錫市購房門檻提升至14,000元/㎡。
③成交結構
2019年，無錫市一手商品住宅市場改善型剛需產品成為市場成交的主力，從總價結構看，商品住宅成交總價段集中在150-250萬元；從單價結構看，單價在1.8-2.2萬/㎡區間的產品有明顯增加；而在成交面積結構上，成交面積主力集中在90-120㎡，總價、均價皆呈結構性上移。
一手商品住宅市場萬元以下佔比下降明顯，90㎡以下小面積產品以及180㎡以上大面積產品佔比下降。
表：2019年無錫市全市一手商品住宅成交總價結構
2.2二手房市場
2016年全國樓市普漲趨勢開始蔓延，不到半年時間市場瘋漲，在中央“房住不炒”的基調下，樓市迎來了新一輪的密集調控。自2017年3月起，全國超50城相繼推行限售政策。2017年5月，無錫市在調控樓市時發佈“5.20”新政。為了進一步遏制炒房投機行為，使住宅市場良性發展，限購政策覆蓋到二手房市場，同時開啟限購機制，將二手房全面納入“限售”範疇。
2019年進入5月份，首批限售房源陸續開始“解凍”，大量二手房獲得入市資格，因此成交量上漲明顯，量價齊升，2019年無錫市全市二手房交易活躍，成交量已超一手商品住宅，2019年全年無錫市二手房成交6.17萬套，商品住宅成交5.6萬套。
伴隨著2020年將有大批次新房限售解禁，對一手商品住宅市場的衝擊和影響也將逐漸呈現。
（三）趨勢與展望
展望2020年，政府受財政收入的影響，在以“穩”為主的主基調下，大趨勢不可動，小範圍鬆動可期。同時政府也將在融資端口有所鬆動，給房企以融資機會，為房企取地提供資源。
從政策方面看，2020年全國將繼續堅持“房住不炒”的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制。針對房價過高城市精準打擊，無錫市適度釋放人才引進或補貼政策，進行“階段性救市”，張弛有度確保宏觀經濟穩定與房地產市場穩定實現好的均衡，促進房地產市場穩步發展。
從土地市場看，2019年政府對土地出讓總量有所控制，預示著未來的供應量將有所減少。理性穩定依舊是土地市場主基調，新房企拿地意向更強烈，部分房企在無錫的庫存不足，預計2020年供求關係仍較為平穩。
從住宅市場看，2020年商品住宅上市量主要將集中在濱湖區和新吳區，無錫市全市2020年待上市新盤21個，其中濱湖區待上市新盤5個，新吳區待上市新盤7個。從目前對外釋放規市場產品來看，大多數以改善項目為主，110-140㎡面積成為市場主力，且房企多以多元化角色進駐無錫市，不單僅限於住宅開發。二手房市場上，2019年無錫市二手房成交量已經增幅明顯，趨於目前無錫市商品房市場環境穩定去化的狀態下，次新房的解禁，預計二手房會再次衝擊商品房市場份額。
2020年，無錫市房地產預計穩中有漲，在多方條件下，房地產市場將穩定發展。
