2020年，一场来势汹汹的疫情，使整个中国被按下了暂停键，这次疫情使“家”的概念被赋予了更多的健康因素，人们开始意识到只有足够低密的居住环境，才能为我们开启绿色健康生活。
当清新的空气成为奢侈品，居家才可享受如常的美好则更让人心生向往。在低密环境下，不仅能够降低人员交叉感染的可能性，更意味着拥有更多的鲜氧疏通，更少的人员流动，更长的光照时间和更健康的生活方式。
▲示意图
01
高层住宅占据市场
低密产品屈指可数
低密，顾名思义，指的就是超低密度的住区。业内的普遍认知是，建筑高度在18米以下，容积率在1.5以下，可称之为“低密”住区。
要知道，每降低0.1的容积率，居住舒适度上带来的改变就将超乎想象。或许是楼间距增加了2米，或日照增加15分钟，或被邻居吵到的机会减少20%，或绿地率增加1%……低密的种种优势非常明显。
但是，纵观2019年出让的住宅地块中，可以发现，低容积率的地块少之又少。
据官方统计，2019年共计出让62幅商品房地块，其中，容积率在1.3以下的地块仅占18%，容积率在1.3-2.0之间地块占56%，容积率大于2.0的地块占比26%。
▲2019年纯住宅地块的容积率占比 数据来源：上海土地市场
敲黑板：
这足以说明，市场上低容积率的项目将变得越来越稀缺。
1、从2019年出让的容积率低于1.3的地块分布可以看出，绝大多数地块位于崇明区；近市区的仅占4幅！市中心更是绝无仅有。
2、未来，真正的低密度新项目将成为凤毛麟角。
▲2019年出让的容积率低于1.3纯住宅地块 数据来源：上海土地市场
02
疫情下的置业思考，
“低密生活”往哪找？
低密产品较之于普通公寓，在私密性、空间感、生态环境等方面的优势非常明显。尤其是在这次疫情期，低密产品的优势越发突出。在“低密”产品逐渐减少的情况下，2019年出让的这些低容积率地块也自然而然地引起了普遍关注。
在这些地块中，有7幅地块分布在崇明。崇明是上海市的“后花园”，被誉为世界生态之岛。风光秀丽之下，更有着宜居宜养的居住氛围，因此，在崇明这片富饶的土地上建造一些低密产品，非常匹配。
另有两幅地块位于闵行马桥，对于马桥，很多人可能并不熟悉，但是提到旗忠板块，大家一定会比较熟悉，上海市高端低密别墅住宅区的代名词。拥有让人艳羡的旗忠网球中心、高尔夫俱乐部和高端的私立学校。因此，新出让的这两幅地块也是非常值得期待的。
位于青浦徐泾板块的纬二路南侧地块，受益于大虹桥的发展规划，作为西虹桥第一站，近两年房价也是涨得飞快，区域发展潜力巨大。
划重点：
除以上几个地块外，笔者最为关注的是松江区佘山镇G7SJ0002单元13-D-36号地块，不仅仅是因为该地块是佘山板块近5年来出让的唯一一个低容积率地块，更是因为佘山板块得天独厚的优势：
1、板块认知度高，宜居氛围浓厚
松江佘山一直以来，都是上海传统意义上的高端别墅聚集区，上海紫园、佘山东紫园、佘山高尔夫郡、紫都上海晶园、世茂佘山、中凯佘山等组成了佘山豪华别墅阵容。
2、生态环境优渥，高端配套林立
区域内的佘山国家旅游度假区作为上海唯一的山林地区，
区内有9峰12山，长10余里，虽然最高点还不足百米，但在上海这个水源丰富、山脉奇缺的土地上已是弥足珍贵。更有月湖、佘山高尔夫球场、欢乐谷、深坑酒店等高端配套。
▲佘山实景图
3、区域内配套醇熟，生活越来越便捷
在经历多年的开发，佘山在生活配套、商业设施、交通配套上都已日渐成熟，生活氛围也变得越来越好，离大虹桥距离也非常近，直线距离仅约16KM。
03
“铁树”五年终开花
国企加持，佘山可期
据了解，2019年中，松江区佘山镇G7SJ0002单元13-D-36号地块被具有国企背景的上海悦筑房地产有限公司（国贸地产隶属厦门国资委，在售项目国贸天悦开发商）收入囊中。该地块可以说是松江区佘山镇近5年来首次推出宅地，上次推地可追溯到2014年9月4日绿地拿下的海珀佘山项目地块。而该地块和绿地海珀佘山仅一路之隔。
大猜想：
对于该地块的产品打造，笔者根据土地出让条件大胆推测以下几种方向：
1、洋房+叠墅或联排；
2、叠墅+联排；
3、洋房+合院
地块在2019年7月摘得，根据常规开发速度，预计该地块会在今年三季度入市；至于销售价格，这个笔者就不敢妄加论断了。最终该幅地块会以何种形态呈现，笔者也将持续关注，我们拭目以待。
▲图片来源：上海土地市场
