2020年，一場來勢洶洶的疫情，使整個中國被按下了暫停鍵，這次疫情使“家”的概念被賦予了更多的健康因素，人們開始意識到只有足夠低密的居住環境，才能為我們開啟綠色健康生活。
當清新的空氣成為奢侈品，居家才可享受如常的美好則更讓人心生嚮往。在低密環境下，不僅能夠降低人員交叉感染的可能性，更意味著擁有更多的鮮氧疏通，更少的人員流動，更長的光照時間和更健康的生活方式。
▲示意圖
01
高層住宅佔據市場
低密產品屈指可數
低密，顧名思義，指的就是超低密度的住區。業內的普遍認知是，建築高度在18米以下，容積率在1.5以下，可稱之為“低密”住區。
要知道，每降低0.1的容積率，居住舒適度上帶來的改變就將超乎想象。或許是樓間距增加了2米，或日照增加15分鐘，或被鄰居吵到的機會減少20%，或綠地率增加1%……低密的種種優勢非常明顯。
但是，縱觀2019年出讓的住宅地塊中，可以發現，低容積率的地塊少之又少。
據官方統計，2019年共計出讓62幅商品房地塊，其中，容積率在1.3以下的地塊僅佔18%，容積率在1.3-2.0之間地塊佔56%，容積率大於2.0的地塊佔比26%。
▲2019年純住宅地塊的容積率佔比 數據來源：上海土地市場
敲黑板：
這足以說明，市場上低容積率的項目將變得越來越稀缺。
1、從2019年出讓的容積率低於1.3的地塊分佈可以看出，絕大多數地塊位於崇明區；近市區的僅佔4幅！市中心更是絕無僅有。
2、未來，真正的低密度新項目將成為鳳毛麟角。
▲2019年出讓的容積率低於1.3純住宅地塊 數據來源：上海土地市場
02
疫情下的置業思考，
“低密生活”往哪找？
低密產品較之於普通公寓，在私密性、空間感、生態環境等方面的優勢非常明顯。尤其是在這次疫情期，低密產品的優勢越發突出。在“低密”產品逐漸減少的情況下，2019年出讓的這些低容積率地塊也自然而然地引起了普遍關注。
在這些地塊中，有7幅地塊分佈在崇明。崇明是上海市的“後花園”，被譽為世界生態之島。風光秀麗之下，更有著宜居宜養的居住氛圍，因此，在崇明這片富饒的土地上建造一些低密產品，非常匹配。
另有兩幅地塊位於閔行馬橋，對於馬橋，很多人可能並不熟悉，但是提到旗忠板塊，大家一定會比較熟悉，上海市高端低密別墅住宅區的代名詞。擁有讓人豔羨的旗忠網球中心、高爾夫俱樂部和高端的私立學校。因此，新出讓的這兩幅地塊也是非常值得期待的。
位於青浦徐涇板塊的緯二路南側地塊，受益於大虹橋的發展規劃，作為西虹橋第一站，近兩年房價也是漲得飛快，區域發展潛力巨大。
劃重點：
除以上幾個地塊外，筆者最為關注的是松江區佘山鎮G7SJ0002單元13-D-36號地塊，不僅僅是因為該地塊是佘山板塊近5年來出讓的唯一一個低容積率地塊，更是因為佘山板塊得天獨厚的優勢：
1、板塊認知度高，宜居氛圍濃厚
松江佘山一直以來，都是上海傳統意義上的高端別墅聚集區，上海紫園、佘山東紫園、佘山高爾夫郡、紫都上海晶園、世茂佘山、中凱佘山等組成了佘山豪華別墅陣容。
2、生態環境優渥，高端配套林立
區域內的佘山國家旅遊度假區作為上海唯一的山林地區，
區內有9峰12山，長10餘里，雖然最高點還不足百米，但在上海這個水源豐富、山脈奇缺的土地上已是彌足珍貴。更有月湖、佘山高爾夫球場、歡樂谷、深坑酒店等高端配套。
▲佘山實景圖
3、區域內配套醇熟，生活越來越便捷
在經歷多年的開發，佘山在生活配套、商業設施、交通配套上都已日漸成熟，生活氛圍也變得越來越好，離大虹橋距離也非常近，直線距離僅約16KM。
03
“鐵樹”五年終開花
國企加持，佘山可期
據瞭解，2019年中，松江區佘山鎮G7SJ0002單元13-D-36號地塊被具有國企背景的上海悅築房地產有限公司（國貿地產隸屬廈門國資委，在售項目國貿天悅開發商）收入囊中。該地塊可以說是松江區佘山鎮近5年來首次推出宅地，上次推地可追溯到2014年9月4日綠地拿下的海珀佘山項目地塊。而該地塊和綠地海珀佘山僅一路之隔。
大猜想：
對於該地塊的產品打造，筆者根據土地出讓條件大膽推測以下幾種方向：
1、洋房+疊墅或聯排；
2、疊墅+聯排；
3、洋房+合院
地塊在2019年7月摘得，根據常規開發速度，預計該地塊會在今年三季度入市；至於銷售價格，這個筆者就不敢妄加論斷了。最終該幅地塊會以何種形態呈現，筆者也將持續關注，我們拭目以待。
▲圖片來源：上海土地市場
