01.
笑話？奇蹟！
這個項目，把武漢樓市裡所有的“雷”，幾乎都踩了一遍。
政府批准的容積率是0.6，他們自己降到了0.37。
相當於允許蓋6套房子的地方，只蓋3.7套。
自我“損容”後，樓面地價近乎翻番。此乃行內大忌。
有人上門看房，置業顧問都會提醒：“咱這用地性質是商業。”
周邊同行說，我們都當缺陷遮掩，你竟然生怕別人不曉得，傻！
在近郊做合院式小鎮，還是全部精裝，武漢首次。
同行早早地給它下了結論：賣不掉的！
分銷商一批批上門，說，交給我們賣，快速回款。
回覆是：我們不只追求營銷的勝利，我們更希望聚集一群有趣的業主。
分銷商拋下一句：快週轉更賺錢，懂不懂？
項目伊始，武漢的地產媒體、廣告商、開發商同行沒多少人看好它。
很多人認為，這幾個不接地氣的傢伙在武漢幹一個不接地氣的項目，會成為笑話。
▲ 中式合院俯視
▲ “花桃”入口古典園林景觀
結果，看笑話的人失望了。
每平米均價3.5萬元的精裝小合院，半個月前首批試推38套，還沒等到五一放假，賣了28套。
10套樣板間，也全被買走了。
之前一年，周邊同類項目加起來，月均簽單不超過6套。
02.
有錢？有趣！
壹樓去年曾提醒讀者關注過這個項目：
花博彙藍城·桃李春風。
我記得當時的原話是，不管買不買房，這個項目都值得一看。
在國內房產圈，最另類的現象級超級IP有兩個。
一個是宋衛平，一個是宋衛平的房子。
老宋是樓市罕見的理想主義者。
他的藍城團隊，此前已在全國落地了諸多“桃李春風”。清一色中式小Villa。
各地粉絲們分別簡稱他們為杭桃（杭州桃李春風）、廈桃（廈門桃李春風）…
“花桃”，也是老宋在武漢的第一個中式小鎮。
對“花桃”下手的是些什麼人？
昨天，我專門去項目所在的蔡甸後官湖轉了轉。
事實印證了我此前的猜測：一群很不一樣的自住型樓市買家。
這些人選鄰居比選房子要上心。
逛完樣板間後他們的第一個問題，是“我旁邊那套什麼人買了”。
某心臟病專科醫院的醫生買了一套。
幾對年紀稍長的夫妻興高采烈買了他的隔壁。
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
有業主買了套500多萬元的合院，指著要那套有“四面廳”的樣板間。
聊天時發現，很多人小學時的語文課本有這位教授的大作。
很巧，買在教授隔壁的兩家人，對孩子教育也非常成功。
其中一家的孩子在哈佛唸書；另一家的孩子在國外打網球，即將回漢定居。
醫生、老師和律師，在花桃最受鄰居歡迎。
有些錢（全款買房的多），也有些閒。
更重要的是，言談舉止低調有趣。
03.
尺度的拿捏
如果拿掉客戶的職業標籤，這些買家還有一大共性：
此前都有住別墅的經歷，有的甚至是多次置業者。對這類產品有鑑賞力。
這把藍城的人樂壞了。
他們不用一遍遍和客戶講細節，以及花桃為什麼值這個價。
買家清楚這類產品的痛點。樣板間裡走一走，用心秒懂。
小鎮營造方甚至開始覺得，用精裝合院打動武漢人，沒有此前想象的那麼難。
5年前，杭州桃李春風憑藉“83㎡小別墅”一夜爆紅中國。
到了武漢，仍走精緻秀氣路線。花桃最小戶型只90平，贈送的院子都比房子大。
打造花桃的主力團隊，多是老宋從綠城起帶出來的人馬。
很多買家曾看遍外地桃李春風，行走於武漢“花桃”，他們有撲面而來的熟悉感。
中國傳統民居是先有庭院，再有居所。庭院生活即中式生活。
與歐式庭院不同，中式庭院講究“藏”。
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
在花桃，你站在主入口處，看得到房子裡的光，看不到房裡的人。
自家小院雖處處曲徑通幽，抬頭可看月亮，但幾乎看不到鄰居的窗戶。
衡量“藏”得好不好，有個通俗的標準：
家裡的小孩可以光著屁股在院子裡跑。
聯排建築要達到這個要求，技術含量雖不算太高，但必須犧牲很多東西。
前面說過的“損容”，就與此有關。
花桃那些只有一層的合院，院子藏得費盡心機，但恰到好處。
單層合院的鄰居如果有兩層樓，後者建築高度、錯落方式，以及開窗朝向、院牆的高度、栽樹的品種、樹冠大小全部都要拿捏到位。
04.
舍，還是得
在武漢周邊，我至少看到過3處仿版的“桃李春風”。
有的樓盤乾脆就是派人去杭州等地，從內到外，從建築到內裝修，一個個戶型給拷貝回來的。
能做到高仿的，沒有。
諸如小到庭院隱私這類看起來似乎很小的細節，沒有一個抄到位。
原因，要麼是捨不得錢，要麼捨不得時間。
舍，恰恰是“宋衛平的房子”，最難抄到手的東西。
▲ 花博彙藍城·桃李春風 示範區
商品房的開發，建築排布的取捨決策，有複雜的商業邏輯。
同樣是精裝小合院，在杭州和武漢不能一樣，山裡和水邊的不能一樣…
這導致產品和採購很難大比例標準化，也很難規模複製。
我問藍城的人，你們把各地受到熱捧的各種“桃子”，戶型拿到武漢原樣搞一遍不就得了？
回答是，“那你就等著被老宋狂批吧”。
且不說各地氣候/居住習慣/外圍環境差別，施工工匠的水平也參差不齊。
全部得花時間重新磨合。
▲ 宋衛平
在浙江麗水，為安置房配建一所小學。
老宋要求設計團隊花很長時間，每天上下學時間都去當地學校看看。
方案評審前，他問：你們誰知道麗水每年雨季有多少天？
沒聽到正確的答案。他最後連規劃也不看，直接說，重做！
後來，設計稿中增加了大量有頂無牆的室外空間。
江南漫長的雨季，孩子們不用憋在室內。
考慮到中國的老年人上廁所急切，校門口為爺爺奶奶配置了舒適的休息處、便利的洗手間…
建“花桃”，老宋多次參與項目規劃和圖審。
規劃會上，宋衛平猝不及防地拋出一個問題：
湖北的本土樹種裡，哪些帶香氣？
然後，綠化方案裡，老宋要求“花桃”各主要巷道口各定了一種，共12種。
香氣有辨識度，人們願意在樹下駐留。老宋希望，花桃居民入住後能從花香裡，找到“村頭的感覺”。
這可以為今後鄰里社交氛圍打基礎。
市場導向和產品導向的最大區別，是對時間的認識。
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
05.
力拼細節
武漢樓市素有“產品粉碎機”之稱。有過太多魔幻現實主義作品：
知名房企拿到武漢的產品系，明明在外地有志玲姐姐般的容貌，露面的卻是鳳姐。
花博彙藍城桃李春風項目啟動至今，連續碰到限墅令、疫情等多重影響，但項目方做品質的目標沒有過動搖。
他們覺得，不能把桃李春風的牌子在武漢玩砸了。
越是市場不好，越是要攻細節。
已露面的10套樣板戶型，戶戶不同，沒有兩間一樣的房。
每家的門頭都沒有一樣的。
你在樓道隨便指個開關，他們能給你講好半天其中的設計典故。
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
因為挨著花博彙，“花桃”設計了極高的窗牆比（注，窗戶面積和牆體面積的比值，比值越高，窗戶越大、越多）。
白天看花海，夜晚見星空。
中式江南女子，總不能牛仔褲配旗袍吧。窗戶不僅雙層中空加密封膠條，還得保持中式風。
最後一核成本，每平米窗戶1100元。咬咬牙，也上。
考慮到有的人上了年紀，上下樓梯需要攙扶，戶內步梯從常見的80公分，加寬到了1米1。
既增加了樓梯踏步的材料費，也少賣了面積。
通道踢腳線上方，四處可見光控的起夜壁燈。
為了一交房就有大批業主入住，且杜絕入住後四處敲敲打打，增減裝修，“花桃”標配了全房地暖、全屋淨水、循環熱水。
廚房裡，米箱、廚餘粉碎機都是標配。大部分五金件用進口品牌。
衛生間除一體式馬桶，進口恆溫浴件，還標配電熱毛巾架。
浴鏡也帶電輔加熱的，防霧。開關藏在鏡面裡，輕觸式…
在看過樣板間後，幾乎沒人質疑過4800元的裝修標準。
客戶裡有行家說，自己裝修要能到這個配置，這個價不可能拿下來。開發企業有集中採購的價格優勢。
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
06.
社群是王牌
從花桃首批38套合院的價格表中，我發現一個奇怪的現象。
有10套房子每平米單價要高出其他戶型5000-7000元。
原因是，有34戶的後院與贈送的私人農莊連通，這10套是其中的一部分。
沒想到，這10套最為搶手。
▲ （紅圈內即為業主屋後專屬菜地）
其餘293戶，花桃也給他們在花博彙景區裡面闢了30畝專屬地塊，暫名“桃籬城市共享農莊”。
每戶菜地大小不等，平均每家約70平。
農莊與景區間用果樹隔離帶隔開。
這些果樹也會分到每戶，每家大約9棵…
項目後門有專用通道，與5300畝的花博彙景區相通。
“花桃”業主每戶有6個名額，無限次出入武漢外環內最大的花海。
農莊的地，只能用來種東西。否則，家法伺候。
這個家法，指的是桃李春風與每個業主都要籤的《業主公約》。
“花桃”的物業方也是名牌：綠城服務。
綠城和藍城一樣，老宋也是創始人。但曾經的親兄弟，也要明算賬：
花桃和綠城的物業合同，幾乎細化到了以天為單位。
這是打造規矩物業的基礎。
有了上面這些基礎，“花桃”才能把大量精力用在桃李春風難度最高、也是最值錢的地方：
社群營造。
這也是老宋所說，桃李春風“比城市更溫暖，比鄉村更文明”的獨特之處。
“花桃”的人說，武漢首批買家的層次給了他們極大的信心。
“估計賣到第100套合院時，我們小鎮的社群就會成型。這批為宋氏情懷買單的人，是桃李春風在武漢最大的財富。”
▲ 花博彙藍城·桃李春風 樣板間實景
07.
結語
國內現有藍城項目中，“花桃”恐怕是離城心最近的小鎮之一。
而且，極有可能成為繼“杭桃”之後，第二個門口有地鐵站的“桃”。
小鎮營造者介紹，“花桃”報規時紅線圖已顯示，門外為武漢地鐵3號線延長線“文嶺站”已預留用地。
如果能讓“農夫、山泉、有點田”，和城市生活如此便捷切換，宋氏情懷的落地，除了數千畝花海包裹的中式合院之外，將再添一抹別樣的武漢特色。
前不久，外地有位和老宋要好的自媒體人說過一句話：
理想主義者最難的地方在於，為了證明你要證明的，就得在別人的戰場裡打不想打的仗，還要取勝。
武漢人應該關注這群不一樣的人，以及他們不一樣的房子。
相信，商業情懷也能像交響樂一般美妙的時刻，終有一天會在武漢到來。
/ END/
