01.
笑话？奇迹！
这个项目，把武汉楼市里所有的“雷”，几乎都踩了一遍。
政府批准的容积率是0.6，他们自己降到了0.37。
相当于允许盖6套房子的地方，只盖3.7套。
自我“损容”后，楼面地价近乎翻番。此乃行内大忌。
有人上门看房，置业顾问都会提醒：“咱这用地性质是商业。”
周边同行说，我们都当缺陷遮掩，你竟然生怕别人不晓得，傻！
在近郊做合院式小镇，还是全部精装，武汉首次。
同行早早地给它下了结论：卖不掉的！
分销商一批批上门，说，交给我们卖，快速回款。
回复是：我们不只追求营销的胜利，我们更希望聚集一群有趣的业主。
分销商抛下一句：快周转更赚钱，懂不懂？
项目伊始，武汉的地产媒体、广告商、开发商同行没多少人看好它。
很多人认为，这几个不接地气的家伙在武汉干一个不接地气的项目，会成为笑话。
▲ 中式合院俯视
▲ “花桃”入口古典园林景观
结果，看笑话的人失望了。
每平米均价3.5万元的精装小合院，半个月前首批试推38套，还没等到五一放假，卖了28套。
10套样板间，也全被买走了。
之前一年，周边同类项目加起来，月均签单不超过6套。
02.
有钱？有趣！
壹楼去年曾提醒读者关注过这个项目：
花博汇蓝城·桃李春风。
我记得当时的原话是，不管买不买房，这个项目都值得一看。
在国内房产圈，最另类的现象级超级IP有两个。
一个是宋卫平，一个是宋卫平的房子。
老宋是楼市罕见的理想主义者。
他的蓝城团队，此前已在全国落地了诸多“桃李春风”。清一色中式小Villa。
各地粉丝们分别简称他们为杭桃（杭州桃李春风）、厦桃（厦门桃李春风）…
“花桃”，也是老宋在武汉的第一个中式小镇。
对“花桃”下手的是些什么人？
昨天，我专门去项目所在的蔡甸后官湖转了转。
事实印证了我此前的猜测：一群很不一样的自住型楼市买家。
这些人选邻居比选房子要上心。
逛完样板间后他们的第一个问题，是“我旁边那套什么人买了”。
某心脏病专科医院的医生买了一套。
几对年纪稍长的夫妻兴高采烈买了他的隔壁。
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
有业主买了套500多万元的合院，指着要那套有“四面厅”的样板间。
聊天时发现，很多人小学时的语文课本有这位教授的大作。
很巧，买在教授隔壁的两家人，对孩子教育也非常成功。
其中一家的孩子在哈佛念书；另一家的孩子在国外打网球，即将回汉定居。
医生、老师和律师，在花桃最受邻居欢迎。
有些钱（全款买房的多），也有些闲。
更重要的是，言谈举止低调有趣。
03.
尺度的拿捏
如果拿掉客户的职业标签，这些买家还有一大共性：
此前都有住别墅的经历，有的甚至是多次置业者。对这类产品有鉴赏力。
这把蓝城的人乐坏了。
他们不用一遍遍和客户讲细节，以及花桃为什么值这个价。
买家清楚这类产品的痛点。样板间里走一走，用心秒懂。
小镇营造方甚至开始觉得，用精装合院打动武汉人，没有此前想象的那么难。
5年前，杭州桃李春风凭借“83㎡小别墅”一夜爆红中国。
到了武汉，仍走精致秀气路线。花桃最小户型只90平，赠送的院子都比房子大。
打造花桃的主力团队，多是老宋从绿城起带出来的人马。
很多买家曾看遍外地桃李春风，行走于武汉“花桃”，他们有扑面而来的熟悉感。
中国传统民居是先有庭院，再有居所。庭院生活即中式生活。
与欧式庭院不同，中式庭院讲究“藏”。
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
在花桃，你站在主入口处，看得到房子里的光，看不到房里的人。
自家小院虽处处曲径通幽，抬头可看月亮，但几乎看不到邻居的窗户。
衡量“藏”得好不好，有个通俗的标准：
家里的小孩可以光着屁股在院子里跑。
联排建筑要达到这个要求，技术含量虽不算太高，但必须牺牲很多东西。
前面说过的“损容”，就与此有关。
花桃那些只有一层的合院，院子藏得费尽心机，但恰到好处。
单层合院的邻居如果有两层楼，后者建筑高度、错落方式，以及开窗朝向、院墙的高度、栽树的品种、树冠大小全部都要拿捏到位。
04.
舍，还是得
在武汉周边，我至少看到过3处仿版的“桃李春风”。
有的楼盘干脆就是派人去杭州等地，从内到外，从建筑到内装修，一个个户型给拷贝回来的。
能做到高仿的，没有。
诸如小到庭院隐私这类看起来似乎很小的细节，没有一个抄到位。
原因，要么是舍不得钱，要么舍不得时间。
舍，恰恰是“宋卫平的房子”，最难抄到手的东西。
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 示范区
商品房的开发，建筑排布的取舍决策，有复杂的商业逻辑。
同样是精装小合院，在杭州和武汉不能一样，山里和水边的不能一样…
这导致产品和采购很难大比例标准化，也很难规模复制。
我问蓝城的人，你们把各地受到热捧的各种“桃子”，户型拿到武汉原样搞一遍不就得了？
回答是，“那你就等着被老宋狂批吧”。
且不说各地气候/居住习惯/外围环境差别，施工工匠的水平也参差不齐。
全部得花时间重新磨合。
▲ 宋卫平
在浙江丽水，为安置房配建一所小学。
老宋要求设计团队花很长时间，每天上下学时间都去当地学校看看。
方案评审前，他问：你们谁知道丽水每年雨季有多少天？
没听到正确的答案。他最后连规划也不看，直接说，重做！
后来，设计稿中增加了大量有顶无墙的室外空间。
江南漫长的雨季，孩子们不用憋在室内。
考虑到中国的老年人上厕所急切，校门口为爷爷奶奶配置了舒适的休息处、便利的洗手间…
建“花桃”，老宋多次参与项目规划和图审。
规划会上，宋卫平猝不及防地抛出一个问题：
湖北的本土树种里，哪些带香气？
然后，绿化方案里，老宋要求“花桃”各主要巷道口各定了一种，共12种。
香气有辨识度，人们愿意在树下驻留。老宋希望，花桃居民入住后能从花香里，找到“村头的感觉”。
这可以为今后邻里社交氛围打基础。
市场导向和产品导向的最大区别，是对时间的认识。
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
05.
力拼细节
武汉楼市素有“产品粉碎机”之称。有过太多魔幻现实主义作品：
知名房企拿到武汉的产品系，明明在外地有志玲姐姐般的容貌，露面的却是凤姐。
花博汇蓝城桃李春风项目启动至今，连续碰到限墅令、疫情等多重影响，但项目方做品质的目标没有过动摇。
他们觉得，不能把桃李春风的牌子在武汉玩砸了。
越是市场不好，越是要攻细节。
已露面的10套样板户型，户户不同，没有两间一样的房。
每家的门头都没有一样的。
你在楼道随便指个开关，他们能给你讲好半天其中的设计典故。
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
因为挨着花博汇，“花桃”设计了极高的窗墙比（注，窗户面积和墙体面积的比值，比值越高，窗户越大、越多）。
白天看花海，夜晚见星空。
中式江南女子，总不能牛仔裤配旗袍吧。窗户不仅双层中空加密封胶条，还得保持中式风。
最后一核成本，每平米窗户1100元。咬咬牙，也上。
考虑到有的人上了年纪，上下楼梯需要搀扶，户内步梯从常见的80公分，加宽到了1米1。
既增加了楼梯踏步的材料费，也少卖了面积。
通道踢脚线上方，四处可见光控的起夜壁灯。
为了一交房就有大批业主入住，且杜绝入住后四处敲敲打打，增减装修，“花桃”标配了全房地暖、全屋净水、循环热水。
厨房里，米箱、厨余粉碎机都是标配。大部分五金件用进口品牌。
卫生间除一体式马桶，进口恒温浴件，还标配电热毛巾架。
浴镜也带电辅加热的，防雾。开关藏在镜面里，轻触式…
在看过样板间后，几乎没人质疑过4800元的装修标准。
客户里有行家说，自己装修要能到这个配置，这个价不可能拿下来。开发企业有集中采购的价格优势。
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
06.
社群是王牌
从花桃首批38套合院的价格表中，我发现一个奇怪的现象。
有10套房子每平米单价要高出其他户型5000-7000元。
原因是，有34户的后院与赠送的私人农庄连通，这10套是其中的一部分。
没想到，这10套最为抢手。
▲ （红圈内即为业主屋后专属菜地）
其余293户，花桃也给他们在花博汇景区里面辟了30亩专属地块，暂名“桃篱城市共享农庄”。
每户菜地大小不等，平均每家约70平。
农庄与景区间用果树隔离带隔开。
这些果树也会分到每户，每家大约9棵…
项目后门有专用通道，与5300亩的花博汇景区相通。
“花桃”业主每户有6个名额，无限次出入武汉外环内最大的花海。
农庄的地，只能用来种东西。否则，家法伺候。
这个家法，指的是桃李春风与每个业主都要签的《业主公约》。
“花桃”的物业方也是名牌：绿城服务。
绿城和蓝城一样，老宋也是创始人。但曾经的亲兄弟，也要明算账：
花桃和绿城的物业合同，几乎细化到了以天为单位。
这是打造规矩物业的基础。
有了上面这些基础，“花桃”才能把大量精力用在桃李春风难度最高、也是最值钱的地方：
社群营造。
这也是老宋所说，桃李春风“比城市更温暖，比乡村更文明”的独特之处。
“花桃”的人说，武汉首批买家的层次给了他们极大的信心。
“估计卖到第100套合院时，我们小镇的社群就会成型。这批为宋氏情怀买单的人，是桃李春风在武汉最大的财富。”
▲ 花博汇蓝城·桃李春风 样板间实景
07.
结语
国内现有蓝城项目中，“花桃”恐怕是离城心最近的小镇之一。
而且，极有可能成为继“杭桃”之后，第二个门口有地铁站的“桃”。
小镇营造者介绍，“花桃”报规时红线图已显示，门外为武汉地铁3号线延长线“文岭站”已预留用地。
如果能让“农夫、山泉、有点田”，和城市生活如此便捷切换，宋氏情怀的落地，除了数千亩花海包裹的中式合院之外，将再添一抹别样的武汉特色。
前不久，外地有位和老宋要好的自媒体人说过一句话：
理想主义者最难的地方在于，为了证明你要证明的，就得在别人的战场里打不想打的仗，还要取胜。
武汉人应该关注这群不一样的人，以及他们不一样的房子。
相信，商业情怀也能像交响乐一般美妙的时刻，终有一天会在武汉到来。
/ END/
