文 | 白羊
作為TOP30內唯一一個三條紅線全踩的國字號房企，綠地真的急了。
日前，據第一財經報道，綠地正謀求出售上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，交易方式多為整棟銷售，資產交易和股權交易兼而有之，總售價達231億元。
- 高槓杆，低增長
房地產行業的“金融屬性”決定了房企骨子裡“槓桿基因”，而越是激進、或追求江湖地位的房企，槓桿率往往也就越高，綠地亦不例外。
如下圖，從2015年至今綠地控股的淨負債率一直保持在150%以上，中間更是一度逼近300%。
到今年上半年，綠地已經連續三年在走低的淨負債率再次掉頭上揚，逆勢上漲30個百分點，重新回到2017年的水平。
以往房企的高槓杆雖多被輿論詬病，但更多被視為一個“遠慮”，然而今年8月監管層祭出關於房企債務及現金流管理的“三線四檔”辣招，使得“遠慮”一下子變成了房企們必須儘快解決的當務之急。
所謂“三條紅線”分別是：一是剔除預收款後的資產負債率不超過70%；二是淨負債率不超過100%；三是現金短債比不小於1。
不幸的是，三條紅線，綠地全部踩線。
綠地2020年3季報顯示，截至2020年9月30日，綠地控股的淨負債率高達183%，較2019年末上升27個百分點，較2020年中報期也提升了3個百分點。在這個節骨眼上，其淨負債率還在一路走高，這可不是什麼好事。
剔除預收款項後的資產負債率為82.4%，也超過了70%的紅線；現金現金短債比0.69，也大幅低於1的安全闕值.
監管部門又根據踩線條數不同，對房企融資分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。而
處於紅色檔內的房企則不得增加有息負債，又不幸的是，綠地恰好在紅檔內。面對懸在頭上的三把達摩克利斯之劍，如今綠地只剩華山一條道可以走，那就是加大銷售去化、全力賣房，就像某大，通過多賣貨、抓回款，來實實在在的降低負債率和優化現金流。
然而，這恰是當下綠地的問題所在，其並沒有像某大那樣的強大銷售能力。
2020年1-9月，綠地共實現銷售面積1760.4萬平方米，實現合同銷售金額2178.8億元，分別比去年同期減少16.8%和7.1%。也就是說，綠地的銷售額還在負增長。
而若把時間拉長，更會發現，近兩年綠地銷售規模的增長已近乎停滯。2019年，綠地銷售額3880億，不僅離5000億的flag相去甚遠，也僅僅是比2018年增長了5個億。
作為一個top10的行業巨頭、在一個市場競爭日益白熱化、跑慢就是輸的時代，綠地的銷售表現和市場競爭力難言及格。
也正是因為銷售不給力，近年來綠地控股的江湖地位一路下滑，在TOP10內由曾經的老一老二退到了老五老六的位置。
- 阿克琉斯之踵
導致綠地控股“高槓杆、低增長”的原因，除了銷售能力較弱外，也與銷售產品結構有關。
不同於恆碧萬融等巨頭聚焦於“去化快”的商品住宅，綠地則熱衷於地標建築的打造，這也導致慢去化的商辦產品在其銷售產品結構中佔據了較大比重。
如下圖，近年來，綠地商辦產品銷售額在合同銷售中的佔比一直維持在30%及以上的水平。
若說上圖銷售結構體現的是前幾年的拿地情況，那麼未來會不會好轉呢？怕有些難。
據Wind金融終端數據顯示，綠地控股2019年共拿地266塊，其中，商服用地、商住綜合用地等非住宅用地數量佔比就高達52.6%，依然佔大頭。
由於商辦產品天然的重資產、慢去化、低週轉等屬性，使得綠地的開發產品規模增長大大高於另一巨頭萬科。
2015-2019年，綠地的開發產品規模分別為490.11億元、937.34億元、1075.28億元、1251.55億元和1556.08億元，5年時間漲幅達到了2.17倍。
2015年，綠地的開發產品規模為490.11億元，佔同年合同銷售的20%；到2019年，綠地開發成品規模進一步激增至1556.08億元，5年時間漲幅達到了2.17倍，佔比也漲了一倍至超過40%。
有對比才會有傷害。萬科2019年完工開發產品660.34億元，僅有綠地的40%，佔合約銷售額比例略超10%，只有綠地佔比的四分之一。
商辦產品本就沒有住宅產品好賣，在新常態下更是首當其衝。 2019年綠地對開發產品計提了6.6億存貨跌價準備，使得跌價準備餘額達到18.67億元。
由此可見大量資產沉澱對綠地造成的壓力之大。當然，這也就有了開頭綠地成棟甩賣資產的事。
- 高開低走
在樓市風口正勁那些年，疊加國企優勢，綠地也曾有過自己的高光時候，甚至一度拉下萬科登上鐵王座。
一方面，得益於早些年南京紫峰大廈、鄭州綠地中心等項目的成功帶來的信心；一方面瞧準地方政府對面子的在乎。2010年至2013年，綠地在全國跑馬圈地拿下了四五十個摩天大樓項目。
2014年，綠地銷售額達2410億元，一舉超越萬科，成功登頂，成為房地產江湖新的大哥。並於同年入主中超申花足球隊，玩起了燒錢的足球。
2015年8月18日，綠地成功借殼“金豐投資”，實現在A股整體上市（600606.SH），並控股多家香港上市公司。根據歷史數據，綠地借殼更名成功開盤當天，市值一度高達3166億元，再一次超越萬科，成為彼時A股房地產市值最高的房企。
那些年的綠地可以說是春風得意、“綠”意盎然。
然熟料，綠地卻來了個高開低走，在新常態來臨前的最後一輪行情中竟掉隊了，在業績和市值上，不僅與老對手萬科差距越拉越大，也被曾經的小弟們（恆碧融）一個個超越。如今綠地A股市值不到800億，較於歷史市值最高值縮水達75%。
而曾經被綠地引以為傲的地標建築，也成了燙手山芋。
去年以來，綠地在武漢、成都打造的華中和西南第一高樓，被屢屢曝出停工。另有統計發現，綠地承諾的幾十座摩天大樓中，將近一半仍處於未建、緩建的狀態中。比如成都綠地中心、烏魯木齊綠地中心、銀川綠地中心、蘇州綠地中心、長春綠地中心、大連綠地中心等等。
未建、緩建、停建最大的可能原因無外乎沒錢。
今年10月，綠地更是因一則討債廣告而被刷屏，起因是綠地欠合作方7萬元的廣告款。
到了本月初，綠地再次站到了風口浪尖。
11月7日，深圳前海天璣財富管理有限公司發佈公告顯示，為了解決投資人的兌付安置問題，推出綠地GIC成都中央廣場項目公寓安置方案，拿出24套公寓，以2.5萬元市場價安置投資人。
起因是該公司旗下的天璣綠地中央廣場私募投資基金一期在今年6月暴雷了，近800個投資者的本金與利息均延期兌付。不過這一方案，被證監局駁回。
- 深陷維權風暴
屋漏偏逢連夜雨，當下綠地的麻煩不僅是增長乏力、現金流緊張，其還被維權風暴困擾著。
今年雙11本是喜慶的日子，然而揚州綠地儀徵城際空間站的業主卻選擇在這天憤怒維權，質疑綠地虛假宣傳，集體要求退房；再往前推幾天，鄭州綠地花語城的業主也在控訴綠地學校未到位、裝修未達標。
在武漢，綠地光谷中心城一期、綠地海珀等綠地樓盤一交房，業主們就開始維權。
據悉，某第三方消費者投訴平臺今年就接到了30多起綠地開發樓盤的投訴，內容涉及精裝修質量、購買糾紛、建築糾紛、物業糾紛等等問題。
之前有業主評價到，2012年以前的綠地樓盤，口碑非常好。現在在看，哎……
雖然過去幾年樓市大環境發生了翻天覆地的變化，但頭部房企基於馬太效應都保持著“穩中疾行”，一步一個臺階的往上走，市場話語和地位也在進一步強化，而佔據先發優勢的綠地卻高開低走、麻煩纏身，成為為TOP10中最失意落魄的巨頭，綠地管理層，當真需要好好反思下。
