很多人说，美国股市、日欧债券、中国楼市，是世界三大奇迹。
对此，观察员不置可否。
观察员想说的是，为什么经过20年高速发展的中国楼市，如此饱受诟病？
或许是因为楼市三大难题：分配不均衡、发展不平衡、误判灰犀牛。
- 难题NO1：分配不均衡
1 个人套数不均衡
孔子在《论语·季民第十六》 中指出：“闻有国有家者，不患寡而患不均，不患贫而患不安。”
不患寡而患不均
据一份非官方数据显示，全国城镇竣工面积约280亿平方米，按90平1套，约3亿套房屋。人口不到15亿，按3口之家，约5亿家庭。而我国的城镇化率也就勉强达到60%，如此一来，城镇竣工的房屋其实完全可以保障人们需求。
但是为什么依旧有庞大的购房大军，枕戈待旦的等待着购房？
不患寡而患不均，是摆在楼市面前的第一个难题。
现实却是如此，无房者比比皆是，同样，多套房的人，也是比比皆是。这个时候，正如孔夫子所说的不患寡而患不均，自然无房者会抱怨高房价让其止步；多套房者会担心低房价让其损失了。
2 保障性住房没落实到位
据十二五规划，计划修建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%。
其中2011年和2012年各修建1000万套，2013年到2015年，要修建1600万套。就16年出现的数据而言，这个规划是圆满完成了的。
诸位问问身边10个人，有几个享受了保障性住宅？
或许很多人连保障性住宅是什么，都很有可能不晓得！
保障性住房
原因无他，保障性住房牵涉的条件严格，流程复杂，大家基本上都不愿意去申请，并且也不是那么容易申请的。
就观察员亲身经历而言，市面上通过操作得到这种房子的，远远超过申请得到的。
3 区域资源分配差别太大
同样差不多的房子，为什么一二线城市的房价比三四线的房价贵？
因为不同的城市，不同的地段，所享受的交通、教育、金融、商业资源配套不一样而已！
做个假设，同一个城市，不同的区域都能享受相同的资源配套，那么还能够出现哄抢、出现神盘之类的事件吗？
明显不会！那么房价自然也不会出现过高的现象！
分配不均衡
- 难题NO2：发展不平衡
1 不同城市，人均套数和面积不平衡
有个粗略的数据显示：
当前一二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.9、32.0、33.5平方米，套户比分别为0.97、1.02、1.06。
换言之，一二线城市因为人口的流入，供应总是不够；而三四线城市，大部分因为人口的流入，供应又远大于需求。这就是导致一二线城市房价居高不下的一个重要原因。
人均面积
套户比
2 不同的方位区域，人均面积和套数不一样
正如不同的城市不一样，不同区域的情况也是不一样的。
不同区域人均面积
全国人均面积图
- 难题NO3：误判灰犀牛
灰犀牛事件，指大概率且影响巨大的潜在危机。
这个说法，是与传统意义人们所认知的黑天鹅事件相对应的概念。
灰犀牛事件
不知从何时起，网络上有了一种说法：房地产将会是中国经济最大的灰犀牛事件。
然而，真的是这样吗？
观察员并不这样认为！
大家听见跑路最多的是房地产吗？暴雷最多的是房地产吗？破产最多的是房地产吗？杠杆最大的是房地产吗？不良资产最多的是房地产吗？处于崩溃最多的是房地产吗？
都不是，只因为房地产体量大，又关乎人们最基础的住的问题，所以才有人才说房地产是灰犀牛！
然而从生活实际来说，不管是匹凸匹，还是某种昆虫，还是股票，哪一个不是经常出问题的。仔细想想，这么多年来，房地产出过一次大问题吗？
没有，匹夫无罪，怀璧其罪而已！
楼市三大难题，任重道远，或许只有解决了这三个问题，房地产行业才会迎来新生。
成都楼市观察员，一个有专业、有态度的良心观察员，值得你的信赖！
