很多人說，美國股市、日歐債券、中國樓市，是世界三大奇蹟。
對此，觀察員不置可否。
觀察員想說的是，為什麼經過20年高速發展的中國樓市，如此飽受詬病？
或許是因為樓市三大難題：分配不均衡、發展不平衡、誤判灰犀牛。
- 難題NO1：分配不均衡
1 個人套數不均衡
孔子在《論語·季民第十六》 中指出：“聞有國有家者，不患寡而患不均，不患貧而患不安。”
不患寡而患不均
據一份非官方數據顯示，全國城鎮竣工面積約280億平方米，按90平1套，約3億套房屋。人口不到15億，按3口之家，約5億家庭。而我國的城鎮化率也就勉強達到60%，如此一來，城鎮竣工的房屋其實完全可以保障人們需求。
但是為什麼依舊有龐大的購房大軍，枕戈待旦的等待著購房？
不患寡而患不均，是擺在樓市面前的第一個難題。
現實卻是如此，無房者比比皆是，同樣，多套房的人，也是比比皆是。這個時候，正如孔夫子所說的不患寡而患不均，自然無房者會抱怨高房價讓其止步；多套房者會擔心低房價讓其損失了。
2 保障性住房沒落實到位
據十二五規劃，計劃修建3600萬套保障性住房，使保障性住房覆蓋率達到20%。
其中2011年和2012年各修建1000萬套，2013年到2015年，要修建1600萬套。就16年出現的數據而言，這個規劃是圓滿完成了的。
諸位問問身邊10個人，有幾個享受了保障性住宅？
或許很多人連保障性住宅是什麼，都很有可能不曉得！
保障性住房
原因無他，保障性住房牽涉的條件嚴格，流程複雜，大家基本上都不願意去申請，並且也不是那麼容易申請的。
就觀察員親身經歷而言，市面上通過操作得到這種房子的，遠遠超過申請得到的。
3 區域資源分配差別太大
同樣差不多的房子，為什麼一二線城市的房價比三四線的房價貴？
因為不同的城市，不同的地段，所享受的交通、教育、金融、商業資源配套不一樣而已！
做個假設，同一個城市，不同的區域都能享受相同的資源配套，那麼還能夠出現哄搶、出現神盤之類的事件嗎？
明顯不會！那麼房價自然也不會出現過高的現象！
分配不均衡
- 難題NO2：發展不平衡
1 不同城市，人均套數和麵積不平衡
有個粗略的數據顯示：
當前一二線、三四線城市人均住房建築面積分別為25.9、32.0、33.5平方米，套戶比分別為0.97、1.02、1.06。
換言之，一二線城市因為人口的流入，供應總是不夠；而三四線城市，大部分因為人口的流入，供應又遠大於需求。這就是導致一二線城市房價居高不下的一個重要原因。
人均面積
套戶比
2 不同的方位區域，人均面積和套數不一樣
正如不同的城市不一樣，不同區域的情況也是不一樣的。
不同區域人均面積
全國人均面積圖
- 難題NO3：誤判灰犀牛
灰犀牛事件，指大概率且影響巨大的潛在危機。
這個說法，是與傳統意義人們所認知的黑天鵝事件相對應的概念。
灰犀牛事件
不知從何時起，網絡上有了一種說法：房地產將會是中國經濟最大的灰犀牛事件。
然而，真的是這樣嗎？
觀察員並不這樣認為！
大家聽見跑路最多的是房地產嗎？暴雷最多的是房地產嗎？破產最多的是房地產嗎？槓桿最大的是房地產嗎？不良資產最多的是房地產嗎？處於崩潰最多的是房地產嗎？
都不是，只因為房地產體量大，又關乎人們最基礎的住的問題，所以才有人才說房地產是灰犀牛！
然而從生活實際來說，不管是匹凸匹，還是某種昆蟲，還是股票，哪一個不是經常出問題的。仔細想想，這麼多年來，房地產出過一次大問題嗎？
沒有，匹夫無罪，懷璧其罪而已！
樓市三大難題，任重道遠，或許只有解決了這三個問題，房地產行業才會迎來新生。
成都樓市觀察員，一個有專業、有態度的良心觀察員，值得你的信賴！
