[疫]時代的樓市，復甦已來。在深圳，3月住宅成交過8000套、個別千萬豪宅公寓8秒賣出一套、“喝茶費”、個別二手樓房價上漲、惡意加價……市場有熱度的景象，又出現。這再次引起深圳官方的重視。前兩天，深圳又整治房價三個月的信息已經傳遍市場。
▲ 圖為深圳整治，指向二手房市場
這次整治的效果將如何？整治的核心是房價，要素是整治亂象，僅僅是一個“價”的問題？！可見，房地產的健康、穩定，是深圳多麼重要的問題。部分傲嬌的二手房業主心態如何調整？網紅區域的房價是否別那麼“酷”？市場的真實熱度、房價的真實狀況、調控的是否必要性、可行性與影響有多大……估計都是這輪關心的深圳樓市熱點。值得關注的是，週末尚沒緩過神，今天人民銀行就發佈最新通知，要求深圳各銀行自查今年以來發放的房抵經營貸，明確是要堵死拿經營貸湊首付的路。
▲ 圖為要求嚴查深圳的經營貸
01.
從“現象”看深圳當下樓市
“4.17”高層密集開會，是否會成為深圳歷史上又一大事件？
這輪的整治導火線是啥？是深圳個別瘋狂的二手房房價。再疊加先前的千萬豪宅公寓產品“秒光”及“喝茶費”重出江湖，深圳3月至今的樓市已有“趨熱”勢頭，有些強勁復甦的跡象。值得關注的是，深圳官方點名表態，深圳目前二手房均價是6.4萬，這房價水平雖然官方稱是正常的市場價，但其實和北京上海房價都持平，甚至高於上海北京的房價。個別二手樓樓價還出現熱盤炒作的跡象，部分二手房掛牌價跳漲，引發深圳二手房專項調控政策出臺的可能性。“有關部門”也有點坐不住，兩大協會也密集開會，如中介協會的二手房調控政策意見徵詢會；房地產協會的就調控房市提出建議會。
▲ 圖為深圳協會開會研討對策建議
深圳市住房和建設局也對此作出回應，針對近期深圳部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲，個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，表示開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。解決供應是主線。預售放寬，深圳近期三個樓盤也開始逐步預售或者開盤入市。如龍華的鴻榮源壹成中心璞譽府，已經啟動認籌，認籌金10萬元，主推建面82-130㎡ 的住宅戶型；羅湖的貝悅匯大廈，是依託珠寶產業集群的賣點，250套商務公寓，均價約6.2萬/㎡，單價區間在4.6-6.7萬/㎡，公寓戶型建面32平方起；會展灣水岸，小戶型公寓，推建面為34-165㎡的戶型，總價160萬—670萬/套，4月17日開盤，備案均價4.75萬/㎡，探訪發現加上裝修預計是5.3萬一平方。這些是深圳在上週放寬預售條件及延長城市更新週期政策後的市場反應之一。
▲ 圖為深圳放開限售條件
根據瞭解，4月16日晚間，深圳住建局發佈文件提到放寬預售條件，高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一就可以預售，延長城市更新單元計劃有效期3個月，多舉措加快供應商品房，滿足市場的需求，解決復甦後樓市供應緊張的問題。深圳官方也指出，深圳近期房地產市場出現供應緊張等問題，不利於滿足居民合理住房需求和維護房地產市場穩定，因此出臺措施。同時還表示，今年深圳將新開工建設商品住房1000萬平方米左右，通過加大土地供給、加快新房入市。根據一位中介朋友介紹，近期市場的確有不少成交，市場成交在放大。按照統計，3月深圳新房成交量過4000多套，二手房達到8400多套，合計過1.2萬套的月成交水平，比2月的合計3000多套，至少有9000多套的增幅，顯示出市場成交恢復性回升。如果按照需求回升，市場供應緊張，則容易導致市場價格的激化。按照統計，今年至今深圳預售的新房才6000多套，住宅才3000多套，增量供應明顯相對低位。從規劃委看到的數據，4月至今深圳公佈的預售盤還是0個，3月預售的恆大成二期花園也取得熱銷，一些盤谷倉府、中駿雲景華府等供應的房源量也不多。本週開盤啟動入市的樓盤，其實大部分均為今年3月之前預售的樓盤，而非增量的預售。以上反映一個數據，就是供應緊張和復甦的市場需求的激化。加上個別趁機炒作的行為，讓市場一些亂象再重現江湖。2019年底，豪宅稅免除，就出現過個別二手房樓盤哄抬房價的現象，如今也是再現，故而是再度引發深圳樓市亂象的再整治行動。
02.
整治是“重來”
還是“價值審視”的問題？
每逢深圳樓市亂象發生，深圳官方總會出面按停或者整治。那麼這一次，整治是“重來”還是“價值審視”的問題？
疫情當下，購房需求被壓抑，釋放有一個過程。但國家層面是希望有一個合理穩定的釋放過程。“住房不炒”的基調，在4.17日的高層會議也是被重提。如今深圳的市場出現個別的樓市亂象，特別是有點按不住的二手樓價，引起關注。因此，深圳住建局表態將干預二手房市場，進行三個月整頓！對目前深圳市房價上漲、部分小區炒作房價的新聞作出了回應，同時表示，接下來三個月，將嚴肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為，並將對二手房市場進行干預，並對當下市場現象給予說明。如，為何部分二手房上漲？深圳住建局官方解釋是主要是因為前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期，將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。深圳住建局還表示，“總體來看，今年以來深圳房地產市場基本平穩，房價基本穩定”。那麼，會怎麼整治二手房市場？
主要是五個點：1、二手房掛牌價格明顯高於市場真實成交價；2、機構及個人惡意炒作房價；3、部分自媒體發佈擾亂市場秩序不實言論；4、評估機構高評高貸；5、“黑中介”違規經營。
從整治重點來看，一個是非常側重網絡的掛牌價環境整治，還有就是個別的炒作行為，加上在買房過程出現的“墊資”，違規資金入市的問題進行整治。對此，協會一些人士也提出了一些建議，如建議政府出臺二手房指導價，杜絕跳漲行為；對網絡房源掛牌二手房掛牌跳漲行為進行控制；購房社保的要求，限售時間的延長，精準調控指向屢遭爆炒的深圳西部片區，比如寶安區、光明新區；嚴打房企捂盤“擠牙膏式”的銷售行為；在寬鬆的金融環境下，加強管控深圳房價等建議。從整治內容來看，基本是指向深圳當前比較熱點的樓市“喉嚨要點”，也的確是深圳樓市比較亂的一些領域。那為何會出現深圳房價回升？除開需求回升、供應不足，就沒有其他原因了嗎？其實還有一點非常重要，就是深圳的城市價值在不斷提升。城市發展的價值因素，讓房價回升有“根基”。深圳目前投入大量的資金進行重點項目建設，加快城市進化，提升城市價值，推動產業升級，區域發展潛力擴大，人才聚集……加上粵港澳大灣區建設中，深圳所處的位置……均為“價值”的體現。因此可以判斷，整治是會“重來”，“價值審視”的問題也會彰顯突出。
城市價值不斷升級，是城市進化的必然過程，深圳也許在解決的是，緩和城市生長價值所帶來的“熱度”和房價的“溫度”問題。
03.
產業和房價的關係！
產業集聚，帶動了人的集聚，如何防範高房價也是深圳一個問題。
為此，深圳已經在“二次住房改革計劃”提出，特別重點建設人才保障住房，深圳計劃到2035年將供應100萬套的保障安居房，緩解在產業發展過程中人才居住和居民安居的問題。在人才房供應問題上，深圳今年的前3個月有4宗宅地開拍，人才安居集團就以34.86億包攬拿走了3宗地。剛剛的4月14日深圳又增兩塊宅地，也均被深圳人才安居集團以最高限價拿下。這些都是解決人才住房的舉措。產業和房價有密切的關係，在深圳產業佈局相對熱點的區域，房產價值也往往被無形提升。
而購房的重點片區，也往往是側重這些產業比較集中的區域。按照深圳的規劃，37個重點發展片區（如坂雪崗科技城、空港新城、留仙洞產業集聚區、光明鳳凰城、光明科學城、坪山高新區等），重點去發展“戰略性新興產業”。政府的方案也提出，到2025年深圳要建成10個以上產業規模超百億、產業鏈條完備、產業配套完善的新興產業集聚區，打造更多千億級和萬億級優勢產業集群……這些產業發展遠景，帶動是周邊居住環境的升級，還有就是人的聚集、消費力的升級、生活圈的形成。這個時候，“產業地產”，也自然成為這背景發展下的產物。產業發展是經濟轉型和升級的必然之需，居住的需求，也必將在產業發展進程中誕生，居住的質量追求也成為居住昇華一種體現。預計隨著深圳產業的進化，深圳的產業區居住問題，也將有“限價”之風。從深圳當下產業周邊拍地都發現，“雙限”，已經是土地出讓的常態，這裡無非想緩和的就是，房價的“溫度”問題。
不管怎樣，個別漲價的行為，別試探政府的決心，房價之穩，重於泰山！回暖，並非意味完全飆升，房子銷售壓力，仍然是存在的，畢竟在深圳買一套房，不是買白菜。價穩、量升，也將是深圳樓市一件重任之事！
END
