截至2017年6月30日，奧園共擁有土地儲備總建築面積1712萬平方米，總貨值約人民幣1628億元。
時代週報記者 胡天祥 發自廣州
2017年，當中國房地產市場站在一個新的十字路口，作為市場最主要參與者的房地產開發商，無法避免對各自企業的未來願景進行一番全新思索，中國奧園地產集團也不例外。這家以“穩健”畫風行走江湖的南派企業，在夙夕經營20載之後，悄然開啟了它的新徵程。
8月17日，奧園發佈了2017年上半年成績單，期內，公司實現合同銷售約人民幣（下同）165.2億元(權益比88%)，同比增長57%，完成全年目標333億的約50%。毛利潤約為21.9億元，同比增長35%。
“（公司）前幾年穩紮穩打，今年要厚積薄發。”業績會上，奧園集團董事會主席郭梓文對公司接下來的發展提出了新要求。
這是否意味著奧園將調整原有發展策略，在規模擴張上步子邁得更大一些？
對此，該集團執行董事、營運總裁馬軍在接受時代週報記者專訪時回應稱：奧園之所以提出要“厚積薄發”，主要在於過去幾年的穩健發展，使得公司實際已經具備彎道超車的能力。
一個特別的細節是，距離馬軍辦公室不遠處的牆上，赫然張貼著公司既定衝刺銷售目標及剩餘天數。給人一種“大戰將至”的感覺。
手握1600億貨值
不可否認，奧園實現業績穩速增長，與管理層審時度勢、積極調整戰略不無關係。
為應對市場變化，奧園2007-2009年將住宅物業佔比由68%提升至97%；隨著住宅物業宏觀調控力度的加大，2009年，奧園確定“商住雙線發展戰略”擴張策略。2010-2013年，奧園逐步擴大商業地產比例，降低宏觀調控對整體售價的影響。
2013-2015年，奧園制定新一輪三年快速發展週期，積極拿地。2013年，奧園一舉投入約46億元，先後於重慶、佛山等地收購了8幅商住土地，新增可開發建築面積（下稱“新增面積” ）約213萬平方米。2014年，奧園以約46億元，新增面積約為266萬平方米，進一步優化土地儲備。2015年，奧園先後於澳洲悉尼、珠海、廣州等地收購共13個商住項目，新增面積約為249萬平方米。2016年，奧園在繼續堅持“快速開發快速銷售”策略的同時，進一步加大拿地力度，是年共斥資約84.72億元新增17宗土地，佔當年總銷售額約33%，共計新增面積約314萬平方米。
2017年上半年，內地樓市調控不斷加碼大背景下，奧園大舉併購一二線城市項目。“我們手頭上資金比較充裕，再加上銀行對我們支持，融資比較有優勢，所以這種情況下，我們會併購比較多的優質項目。”在2017中期業績發佈會上，奧園集團黨委書記、總裁郭梓寧表示道。
財報顯示，2017年上半年，奧園共花費地價款94億元通過招拍掛、併購等形式購入20個優質項目，新增面積約370萬平方米。
截至2017年6月30日，奧園共擁有土地儲備總建築面積1712萬平方米，總貨值約1628億元。其中位於粵港澳大灣區的土地儲備達約480萬平方米，分別位於廣州、深圳、珠海、佛山在內的8個城市共40個項目（10個為城市更新項目，預計總建築面積約422萬平方米），總貨值約 587億元。
安信國際發佈研報稱，粵港澳大灣區建設帶來的影響不僅是短期內項目重估受益，更為重要的是，通過促進區域融合提升價值，城市人口吸引能力大幅增強，奧園的先發優勢為長期分享區域發展紅利打下了堅實基礎，成長潛力被進一步放大。
信貸評級調升
手握充足土儲的奧園，並無計劃調高今年合同銷售目標，“按照奧園現有貨值計算，我們今年完成370億元也並非難事。”馬軍說，但我們還是會保持保一貫穩健風格，在保證銷售額實現55%（及以上）增長的基礎上，超額完成今年銷售目標。
國際信用評級機構標準普爾報告指出，奧園2017年上半年合同銷售表現強勁，預期奧園保持紀律性購地策略，合理的土地成本及區域分佈也將為奧園未來兩年的穩定利潤增長帶來支持。為此，標普將奧園信貸評級由“B”調升至“B+”，評級展望“穩定”。自2016年年底以來，惠譽及穆迪紛紛上調奧園信貸評級至“BB-”及“B1”。由此奧園成為自去年以來唯一獲三大國際評級機構一致上調信貸評級的內房股。
今年6月12日，聯合信用評級還上調奧園集團的主體長期信用等級為“AA+”（償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低），評級展望為“穩定”。
國內外評級機構一致看好奧園並紛紛提高公司財務評級，最直接的好處便是體現在發債成本的降低上。
9月6日，奧園成功按票面價發行於2022年到期之2.5億美元優先票據，年利率5.375%。馬軍說，是次發行創奧園美元優先票據發行成本新低，極大地降低了公司的借貸成本。“截至上半年，公司淨負債率為63%，處行業合理水平；整體借貸成本持續下降至7.6%。”
馬軍透露，為實現奧園業績進一步增長，接下來公司可能會利用財務槓桿作用，適度負債，“但前提是嚴守淨負債率不超過80%的水平”。
放權同時制定“天花板”
業績穩健增長背後，實則是奧園內部機制的配套革新。
2016年以來，奧園開展管理體制改革，成立地產、商業地產、國際投資、奧買家及文旅五大二級集團，賦予高度自主權。
馬軍解釋稱，公司的管理體制改革包括兩部分，在“授權”的同時給予二級集團一定的“天花板”，“董事會會在投資、融資、銷售定價、競標等層面賦予二級集團高度自主權。但與此同時，董事會會負責制定二級集團年度的總目標。你（二級集團）必須要保證經營指標的合理增長。”馬軍說，至於二級集團的下屬公司，集團就不會再過多幹預，自主權掌握在二級集團手中。
這一機制的形成，使得奧園各二級集團能夠自主、靈活地運營自身業務，進而實現整個公司的良性發展。
另據時代週報記者獲悉，為加快拿地決策效率，奧園還在其內部實施“五人決策投資委員會”的投資機制。在進行土地投資決策時，如果五個人一致同意，則只需要進行備案，否則項目將上升到董事會來進行決策。
“這實際上是董事會對我們經營團隊的一種授權，其目的是要提高投地決策效率。”作為五人決策投資委員會的組長，馬軍告訴時代週報記者。小組人員除他外，還有一個分管營銷的副總裁，一個分管投資的副總裁，還有分管法務跟財務（各派一人）的高層共同組成。
而在五人決策投資委員會下，還分成若干個項目投資分隊，每個分隊至少有6個業務類型的人組成，涵蓋投資、設計、成本測算、法務、財務、營銷等。
“因為現在拿地，競爭非常激烈，時機稍縱即逝，有這樣的一個投資分隊設置，就能確保我們能夠在市場上獲取最大的信息渠道。”馬軍說，除每週一次的投資例會外，各分隊還會分別建立微信群，只要有項目，就隨時進行討論。
為了加強項目風險控制，奧園還提出，如果五人決策投資委員會達成一致意見，則必須對項目進行跟投。馬軍透露，這一機制2016年7月1日就開始執行。
給複合地產做加法
奧園業績穩健增長的另一個關鍵，便是公司自成立之初，不斷給複合地產賦予更多新的內涵。
1999年，中體產業(SH.600158)經中國奧委會批准開始註冊使用“奧林匹克花園”這一品牌，並迅速與奧園集團的前身—廣東金業集團共同投資建設了廣州奧林匹克花園（下稱“廣州奧園”）。7月，廣州奧園正式公開發售，巨大的商業利益讓雙方都嚐到了甜頭。
正是由於廣州奧園的成功開發，才促使房地產業界創造和推廣了“複合地產”這個概念，在此之前，房地產企業的精力還主要集中於功能性開發。
2002年7月，獲得“奧園”品牌使用權後的廣東金業集團更名為廣東奧園置業集團有限公司，並於2007年在香港聯合交易所有限公司主板上市。此後數年時間裡，奧園在進行房地產項目開發和全國化擴張的同時，也不斷賦予複合地產更多新的內涵。
2001年，奧園與北京師範大學合作，在開發的社區內共建北師大南國奧園實驗學校，開啟了奧園教育複合地產之路……
郭梓寧在業績會上指出，近年來我們又注入了商業綜合體、文化旅遊、跨境電商等新的複合地產理念進去。這些都是和地產開發有機結合起來，通過這些複合地產主題，進一步豐富了奧園複合地產的內涵，也為投資拿地的時候獲得更多政府的優惠和政策支持。
其中特色小鎮作為奧園近年來複合地產發展的又一個新主題和特色，頗受業界關注。
時代週報記者獲悉，奧園集團已於去年確立了特色小鎮投資計劃，併成立了專門的文旅集團推進該項工作，擬打造具有體育健康理念為主題的綜合旅遊產業小鎮。
據悉，目前奧園（英德）文旅城和奧園文化旅遊城·韶關印象嶺南均已落地。2017年，奧園還收購了位於浙江嘉興的歌斐頌巧克力小鎮和位於安徽歙縣的許村古鎮。
其中歌斐頌特色小鎮首期規劃用地面積1500畝，主要是以工業旅遊、巧克力產品作為主要的支撐點。英德項目除了引進巧克力產業以外，還把當地的英德紅茶作為一個支撐點。
管理層透露，歌斐頌巧克力小鎮和許村古鎮目前已投入3億元左右。“在未來兩年內，我們文旅產業，準備再投入10億元左右的規模。”
