“姐姐最近聽到了高層消息。”
“什麼？”
“東莞有可能被深圳擴容進去！”
“所以呢？”
“行業大佬建議我趕緊去東莞買起來。”
“啊？！（此處省略一萬字）”
深夜，地產圈的好朋友突然打給我聊換房的事。
核心意思是她得到一個“高層消息”，所以她想盡快把深圳的唯一房子賣掉，抓緊去東莞買套房，美其名曰“搶先佈局，只等深莞惠直轄落地，然後房價一飛沖天”。
什麼時候買房跟炒股一樣了？
別人暴富的時候，從來聽不見任何高層聲音，突然有一天，來自高層的內幕消息被傳得沸沸揚揚，於是你開始慌張進場，砸下真金白銀。
結果，套死或割肉，只能選一個。
我提醒她，行業大佬的建議你的初衷肯定是好的，但他的資金實力和你的資金不一樣，考慮的問題也不一樣。
大佬能隨手在東莞、惠州配置各種房產，而一個在深圳工作的單身女青年，名下唯一的住宅買在東莞，這種操作套路很讓人費解。
其實，深莞惠直轄每年都會被拿出來翻炒。只是今年民間不提“直轄”兩字了，改成了“擴容”。
理論基礎起源於幾天前中央的一份文件：
《中共中央、國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》提出，將提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力佈局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。
——官方文件原文
紅頭文件把購房者們的熱情撩撥起來。媒體跟進解讀，官方表述對深圳、廈門等面積小、功能大的中心城市是重磅利好。
言下之意，重點城市的發展空間不足已經引起中央關注，會通過土地要素予以保障。必要的時候，不排除調整行政區管轄範圍，予以擴容。
一時之間，深圳擴容、直轄的話題在各類社交渠道中再次引發廣泛討論與猜想。
很快，一張深圳擴容研究範圍的地圖開始在朋友圈瘋傳，幾乎把東莞和惠州的強鎮強區全都划進來了。
有人強烈認可便有人強烈質疑，一位群友忍不住吐槽：
這看著更像是賣房子的人畫的。
除了擴容範圍，就連時間表也傳出眉目：今年是深圳特區成立40週年，是深圳擴容的一次重大契機。
事實上談起深圳擴容傳聞的歷史，幾乎可以追溯到十幾年前。但這種呼聲，截止一週前，還僅僅是停留在民間，特別是樓市圈內。如今官方發文，支持擴容，讓大眾突然看到希望。
深圳真的會擴容麼？深莞惠可以直轄麼？
我跟易叔聊了聊，他給出了他的肯定答案，只是這個肯定的答案恐怕會讓不少人失望。
深圳擴容最佳方案是東莞惠州直轄，但現實不可能這麼幹！
首先要確認一個前提，那就是這次中央雖然看著是給出類似明確支持擴容的信息，但更多是指導性而非政策性，因為白紙黑字裡註明了，落地執行看當地實際情況。
深圳按道理是應該擴容了，因為深圳經濟的發展和管轄面積早已呈現不匹配的局面，也限制了很多企業進入深圳。
“實在是沒地開發，無地可給了。”
但深圳擴容是很難實現的，因為廣東省沒有理由支持。
深圳作為特區，行政屬於廣東省，但經濟卻是獨立的，產生的GDP是直接到中央的，不算到廣東省的成績裡，所以，你懂的。
深圳做得越好，就越會虹吸灣區的資源。
客觀上，深圳的直接競爭對手是香港、廣州。香港出事，深圳成了先行示範區，廣東省迫於無奈或發自真心，必須支持。
深圳的各項配套，包括教育、醫療正在逐漸補起來，所以你會看到，深圳優質的房產一直在陰漲，因為全世界的中國人都會考慮來深圳買房，更何況深圳戶籍政策並不嚴格。
幾天前，我跟地產前輩一同踩盤，她一位長居國外的閨蜜打給她諮詢想在國內投資房產，結果一通電話草草介紹之後，一套總價1000萬的南山新房就成交了，電話那頭立刻轉賬下定。
連同行的地產大佬都驚呆了，要不是親眼得見，誰都不相信。
這是深圳房價持續上漲的動力和原因。
在中央文件的支持下，深圳擴容落地能執行到什麼層面？
最佳的擴容方案是把東莞和惠州併到深圳，這樣深圳的面積才能匹配起GDP和經濟的發展。而這也是民間一直傳聞的版本。
但這並不現實，因為如果深莞惠直轄，廣東全省的GDP會急劇下降，甚至有可能不再是第一經濟強省，這對廣東的打擊是很大。
“利好深圳卻利空廣東，這個賬不划算，從中央及廣東來看，都不大願意做這樣的事情。”
另一方面，惠州東莞的班子也不見得願意。所以對惠州東莞的房產來講，沒什麼大利好，因為擴容不可能擴到那裡。
但深圳擴容還是有可能的，易叔判斷擴容的點在於“飛地”，大膽猜測，這次擴容，可能是再給多深圳一塊兩塊飛地。
除了深汕合作區外，有很多在灣區裡不大好的地域通過深圳飛地的方式可以招商引資一些好的企業，給深圳解決土地不夠、企業引進困難的問題。
這種方式短期解決深圳燃眉之急，長期還是利好灣區的。
因為最終還只是行政上屬於深圳管理，但依舊是合作區，不是土地屬於深圳，而是共有狀態。
在易叔看來，擴容落地最大的可能是更多的飛地出現，河源，肇慶，灣區差的地方跟深圳合作，表面上是給深圳一些企業落地的空間面積，實際上也相當於是扶貧。
“不這麼做很多企業不會過去，但只要大膽這麼做了，很多企業也就過去了。稅收跟管理都歸深圳，這樣對深圳與廣東省都是雙贏。”
還記得去年底，深汕合作區房子賣得很好，大家都想去抄底買，所謂穿越時空投資40年前的深圳。但無論民間怎麼炒作，這確實對大灣區是積極正面的影響。
文章來源於青話樓市 ，由深莞房產圈整理
深莞房產圈 /DG-FCQ
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