一、依據合同約定解除商品房買賣合同
（一）法律依據
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
（二）相關裁判觀點
《重慶魯商地產有限公司與杜國梅商品房預售合同糾紛再審審查民事裁定書》
重慶市高級人民法院（2014）渝高法民申字第00802號
法院認為：關於本案的商品房買賣合同是否應解除問題。根據魯商公司與杜國梅所簽訂的商品房買賣合同第九條約定，魯商公司逾期交房超過60日，杜國梅有權解除合同。雙方合同約定的交房時間為2011年11月8日，魯商公司開發的本案涉訟商品房於2012年1月19日才符合交房條件，顯然魯商公司逾期交付符合約定的商品房已超過60日，杜國梅有權解除合同。
（三）律師提示
一般情況下《商品房買賣合同》會約定“出賣人如未按本合同規定的期限將商品房交付買受人使用，按照下列第X種方式處理：1.（2）逾期超過X日後，買受人有權解除合同...; 2、...”
如買賣雙方約定逾期交房超過X日（實踐中多為60日、90日）買受人有權解除合同，則開發商逾期交房超過約定期限，業主就享有合同解除權，可以要求退房。合同解除權需要及時行使，依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第2款 解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
二、依據法律規定解除商品房買賣合同
（一）法律依據
1.《中華人民共和國合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
2.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
（二）相關裁判觀點
《雲南中天文化產業發展股份有限公司、鄒航房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》
雲南省昆明市中級人民法院（2016）雲01民終3445號
本案中，合同僅約定被告逾期交付房屋超過寬展期需支付違約金、合同繼續履行。一審法院認為，中天公司逾期交房，原告與其他部分購房業主代表向被告就交房事宜進行了催告，因此，按照《商品房買賣合同司法解釋》第十五條的規定，在催告後三個月，中天公司未能交房，原告即對被告享有合同解除權。二審法院認為，案涉房屋尚不具備交付條件，此時距離雙方合同中約定交房期限已逾期兩年多，原告已向中天公司發出催告函，原告有權依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第三款“當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行”之規定請求解除合同，返還購房款。
（三）律師提示
如《商品房買賣合同》未約定開發商逾期交房時業主享有解除權的，業主要求解除合同，需要滿足《中華人民共和國合同法》第九十四條規定情形：1.因客觀原因導致合同目的不能實現，如不可抗力-天災導致房屋滅失；2.開發商逾期交房，經催告，在三個月合理期限內仍未履行；3.交房期限屆滿之前，開發商明確表示不履行交房義務（如撕毀合同）。4.當事人延遲履行債務或者其他違約行為致使合同目的不能實現。
三、商品房買賣合同解除後，可以請求解除貸款合同
（一）法律依據
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
（二）相關裁判觀點：
《中國銀行股份有限公司京山支行、劉四品商品房預售合同糾紛、金融借款合同糾紛二審民事判決書》
湖北省荊門市中級人民法院（2018）鄂08民終447號
商品房買賣合同第十一條約定，逾期超過90日後，買受人有權解除合同。案涉房屋至今未交付。據此，欣鑫公司未按合同約定時間交付房屋，逾期在90日以上，劉四品、郭華麗因此取得合同解除權。劉四品、郭華麗解除合同通知送達，合同解除。商品房買賣合同既已確認解除，本案住房貸款合同的目的顯然無法實現。劉四品、郭華麗請求解除住房貸款合同，據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定，應予支持。
（三）律師提示
因開發商逾期交房解除商品房買賣合同，可以請求解除商品房擔保貸款合同，要求開發商向銀行返還剩餘貸款本息。
作者：陳莎律師/湖北觀築律師事務所
