樓市裡最微妙的一種產品形態，大概就是學區房了。所有人都對學區房的價值有自己判斷，有覺得值得投資的，有覺得被高估的。
學區房必使家長瘋狂
其實不論你怎麼想的，當你有了自己的小孩之後，面對學區房的所有理性的分析都開始沒用，腦子裡唯獨想的就是買哪裡的學位房能幫助孩子升上更好的高中？
今天就介紹一下四大名校之一的深圳中學初中部。深中畢業是新一代深圳人的一張名片。推薦、保送機會是別的學校無法企及的。
2018年深圳中學初中部四大率36.31%，十大率47.06%，深中初中部達到這麼高的十大率確實深圳之最，對比同是四大名校實驗中學初中部33.93%、實驗學校中學部31.32%和深圳高級中學24.62%，深圳中學初中部真的年年碩果累累。
深中初中部入學最主要的方式就是地段生。地段生是以學區範圍劃分的方式，在學區地段購買房產，以類別積分的原則錄取。除此之外還有特長生和考試選拔。
總之深圳中學初中部無論重點班還是地段生中考成績都非常優秀，老師也非常認真負責，買學位房是對孩子投資的一種方式，這麼高的產出比，深中值得擁有。
那今天就為大家推薦一個富有傳奇色彩的深中學位房↓
捂盤10年，他終於來了
德弘天下是建好多年未售的好項目，能捂盤十年，有多方面原因。
首先是政策原因：2006年，深圳出臺“90/70”政策（規定凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上。）
彼時，德弘天下華府開發商靈機一動，推出雙拼和三拼戶型，這在當時還沒有限購，它靈活地避開了90/70政策，迎合喜歡買大戶型的深圳人的喜好。但是，2010年的限購令打破了開發商的美夢。限購令規定深戶家庭多隻能買2套房，非深戶只能買1套。對於都是多拼戶型的德弘天下簡直是有苦說不出。幾乎沒有買家願意花名額買雙拼戶型。畢竟，在深圳，比地段更值錢的，就是名額了！
10年時間，德弘天下因為機緣巧合遲遲未能開盤，深圳卻在這10年時間發生了巨大的變化。10年前，深圳中心與房價高點在福田、羅湖，如今，深圳西部已經崛起，南山、寶安成為深圳房價高點區域，羅湖漸漸成為“窪地”。這對於位於羅湖的德弘天下來說，有些許遺憾。
但是也是在這10年間，深圳房價也一直居高不下。或許對於德弘天下來說，又是不同的感受。
2009年時，網友預測德弘天下的房價為1.6萬/平，之後又有人預測不超過3萬/平。2019年，在傳出德弘天下即將開盤之際，網友再次預測德弘天下房價，因為名校學位房在近幾年水漲船高，預計備案價在9-10萬。
德弘天下樓盤測評
【項目概況】德弘天下位於羅湖區翠竹街道，洪湖、田貝、翠竹片區之間。西面與文錦北路相鄰，南北分別靠近田貝二路、田貝三路。開發商是深圳人非常熟悉的茂業集團, 德弘天下是茂業集團近幾年在深圳的首個住宅項目。由8棟超高層（地上52，地下4層）組成，半圍合式佈局。總房源約1700戶 （以開發商公佈為準）車位數共1415個（其中住宅車位1257，商業車位158），容積率：4.64，綠化率：48%。
【項目配套】德弘天下配置大型園林景觀、約1100㎡泳池以及特色休閒活動區。8棟住宅建築圍合成大園林+大社區。局部範圍內的新大型商業配套暫無，由於老小區集中，基本的生活配套能夠滿足，就近的有華潤萬家、沃爾瑪及其它小型超市。跨過東門北路則是另一番天地，聚集了深圳出名的“金三角”市級商圈。未來華潤湖貝萬象，還會為區域增添色彩。醫療方面，南面就近市人民醫院，深圳老牌綜合三甲醫院，規模也大。周邊還有多個社康中心，基本保障不缺。該項目是個
【交通】臨近地鐵7號線洪湖站，相距約500米。通過換乘，可便捷達到萬象城、華強北等市級商圈，羅湖火車站、口岸等功能配套。
【學校】北面建設有錦田小學德弘校區（今年剛啟用）和羅湖清秀幼兒園。最吸引人的就是深中的學區。
【戶型面積】69-76㎡的小戶型，及建面400㎡的複式戶型，少量建面超過1000㎡的頂復戶型。
【戶型分析】
【小嗨評房】
項目亮點：
1. 深中學區內，且是確切的學區，無疑是該盤最大的賣點標籤。不過，在學區積分制度下，能否分到學位是另一回事。
2. 位置區位優勢明顯，位居羅湖成熟地帶，周邊配套豐富齊備。滿足基本需求的情況下，幾乎是要啥有啥。
3. 羅湖新房緊缺，德弘天下是少有的剛需必選。主力戶型產品為建面69-76㎡2-3房，建面69㎡的戶型優秀且為現房，相比周邊老舊二手房，總價性價比突出。
4. 羅湖整體進行著萬象更新的節點，區域整體改造多，舊改豐富，對提升完善城建、環境、交通等方面的預期明朗。
5. 大景觀，周邊公園環繞，產品建築鶴立雞群，視野開闊。
項目不足：
1. 產品在設計之初按照超大戶型打造，此次分割入市，還是比較明顯看得出部分戶型較為不合理，譬如動靜線交織、客廳開間小、全屋進深長等問題存在。
好在戶型不大，缺陷沒有被放大。偶數層69的D/E戶型是好，但衛生間是暗衛。陽臺的設計使房間的利用率降低。2. 德弘天下圍合的南面地塊處規劃了變電站，用地面積約4000㎡。應該說有這樣的規劃肯定是經過了科學的決策，判定變電站對居住人群的實質影響微乎其微，但心理感受可能有些微妙。
3.社區有些小，而且樓盤擱置多年。外面會有些周圍老舊房子太多，文錦路的噪音等這些因素看個人的在意程度吧。
4. 產權樓齡需要注意一下，可能有朋友會比較在意。但其實根據《物權法》的規定，產權到期後可自動續期。
聲明：
1、以上樓盤信息包括戶型、均價、配套等，請以現場銷售官方信息為準，對此嗨新房不作任何承諾。
2、以上涉及的學區信息來源於教育部門2017年公佈的學區規劃，具體學區劃分及學位申請條件請以入住後當年教育部門公告為準。
3、以上觀點僅供參考，不構成購買和投資建議。
4、以上部分圖片來自網絡。
