祥泰广场2020年营销总纲
Outline of the marketing
2020年1月23日
目 录
Directory guidelines --------------------------------------------------------------------------02/02
Part1 前言
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Part2 现状分析
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Part3 营销策略总纲
--------------------------------------------------------------------------07/08
Part4 年度各阶段执行计划
--------------------------------------------------------------------------09/09
Part5 营销费用预算及分解
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附 货量盘点
Part1 前言
谋变未来 顺势而为
年度营销目标：去化85%。
将特定标签客户精准说服，实现潜力区域变新型商住快速去化，使新品牌赢得市场口碑；
保障开盘一炮而红，保障开盘后持续旺场，促使春节返乡期成为项目营销去化的制高点。
实现产品与口碑的共赢。
实现形象与利润的双赢。
达成目标措施：
强化产品价值、引领市场认知；
扩大区域影响力、抢占区域主导权。
Part2 现状分析
现状：
■区域：近乎肉搏战的竞争态势，突破绞杀，说易行难。
■配套：周边及自身配套完善，生活过渡性成本较低但流通成本高，或可挖掘"学区"、"康养"等阶段生活成本属性。
■产品：非属性公寓、非住宅文化；有泊来的帽子，少了沉淀的土壤；洗脑的过程将是人生苦旅，过去了反而回味起来很甜。
■市场：2020年总体不容乐观；更多的出新的营销手段不是提前谋定的，而是不得已为之的。
Part2 现状分析
总结：
这不是"沙发土豆"应该的位置，纵使降维后的省会合肥或芜湖"这样的产品"后杀力也很惊人，因此——
2020年度营销工作将是 万分的异常艰辛。
1、 本案地域对于意向客群没有陌生感。
2、 如何描绘产品"学区"、"康养"等生活过渡性投资价值及幸福栖居的场景，拔高客户的认可度，将直接决定了项目的成败。
3、 借力城镇、区域发展不均衡、利用前瞻性泊来产品打造文化栖居产业高端形象，增加客户追随度。
4、 低价入市快速跑量 还是 平开缓升追求形象与利润兼得？取决于可运营的产业型物业服务平台能力。从目标制定与项目阶段展示形象来看，玩足概念迅速跑量仍是操盘的不二法则。如此才能确保现金流充沛，也是首选方案而并非根本究竟。
5、 文化融合的成功案例，为本案提供了"根本究竟"的成功支持。通俗的说，不是烧死广告人的脑，就是冷死营销人的脚。
Part2 现状分析
出路：
两条路，择任意一条都是、且唯一是不二选择。
1、2020，就是不一样，做足概念与噱头，玩出新高度，给爱面子的面子、给爱里子的里子；满世界都是客户，一网打不进；与其躬着不如端着。
2、低价入市，快速跑量。
从阶段现状透视未来，选1几乎没可能（没菩萨没罗汉，大神不会不请自来。不谈信仰）。因此——
2才是不二选择。
Part3 营销策略总纲
一、策略总纲：
低价入市 快速跑量
二、推广策略：放弃线上、专功渠道
人海战术下（营销外拓团队），精准渠道打击（创业创新型丁克、陪读、康养老人），广拓精耕、强势营销。
提炼价值读本，通过单页、海报、折页，做陌拜、做圈层、做宣贯，以情动人、以价拢人。
三、客户策略：
地缘100公里范围内，创业创新型丁克人群、陪读人群、康养老人人群。
线下物料围绕：以坚守阵地为主，让客户多算计利益。
杀不动投资客，就不要下手。
Part3 营销策略总纲
四、形象策略：表里如一、展示价值
陪读置业的生活过渡性价值
创业创新型丁克之家梦想价值
康居老人的低成本幸福生活价值
五、价格策略：把市场对比、权重分析、成本印证、心里期许等烂在肚里，只说结果
商业整体销售均价：15000元/平米。
公寓全北销售均价：3300元/平米；公寓非全北销售均价：3900元/平米；
六、销控策略：即是推售策略
4月，1#认筹，其他楼栋1：1装户；定价定筹，筹金1万、筹定不退。
五月盛大首开，提前锁定30%"优质"房源。
Part4 年度各阶段执行计划
2月，编订并印刷 价值读本及衍伸单页海报折页展架、互动礼品；所有业务员价值洗脑；摸清3类客户偏好、行动范围。
3月，利用物料+道具+礼品，对3类客户行动范围做阵地驻客+全面陌拜宣贯CALL电。
4月，1#认筹，其他楼栋1：1装户；疯狂邀客。
5月，1#首开；圈层宣贯推介会+价值解读会。
6月，妈妈团陪读生活 聚餐会（麻将、狗腿、吃饭、唱歌等）。
7月，青年或丁克家百万创业招募会、创业创新分享会、大师成功学分享会等。
8月，康养解说会、老有所依分享会、老年达人交流会等。
9月10月，做好各圈子的饭局营销。
11月12月，对3类客户行动范围做阵地驻客+陪吃陪玩+全面宣贯CALL电。
Part5 营销费用预算及分解
年度整体营销费用：200万。
其中，麻将、狗腿、吃饭、唱歌等120万；价值读本及衍伸单页海报折页展架、互动礼品等80万。
营销中心、围挡（工地围蔽）、营销人员薪资等不计入。
2020年1月23日星期四
附：
