【阿松評樓】官方抖音賬號上線啦，我們會為大家帶來樓市一線視頻、問答、實地探訪等有趣的內容，抖音搜索：【阿松評樓】或抖音號：2169964756！趕緊關注我們吧！
《阿松知識星球問答》是2020年阿松推出一種新的文章類型，阿松的知識星球目前已經有10000+名付費會員，每天有大量提問與討論，是購房者快速瞭解武漢樓市的一個非常平臺。阿松會定期選取一些有代表性的問題分享給大家，如果覺得對自己購房有幫助的，也可以付費加入知識星球對阿松進行提問，阿松將用盡畢生所學幫助大家買到更好的房子！
提問：萬科雲城漲到19000，融創城漲到13000，聯投光谷瑞園、南益也要漲，不是說都賣不動嗎？請問阿松怎麼會這樣？現在到底買不買？
阿松答:
1、漲價的都是去年能夠日光的盤，數量也比較少，不能代表大趨勢，本身就賣不動的盤是不可能漲的。
2、拿地需求下降，手上存貨有限，開發商已經不追求日光了，所以剩下房源的利潤率成為其追求核心，只要有人買，漲價慢慢賣。
3、買漲不買跌心理，市場預期很重要，現在開發商不想降，現在開發商明顯是想聯合把年初的氣勢拉起來。ZF也不希望降，寧可漲起來讓購房者儘快下手，保房地產也是保武漢經濟。
4、市場的確還是有客戶買單，武漢購房需求一直存在，通過漲價逼出觀望客戶儘快下手，好過跌了更怕再跌。部分盤實在賣不出去，還能偷偷打折。
提問：
聯投光谷瑞園、長投綠城蘭園哪個投資未來增值更大？請教松總
阿松答：略看好長投綠城蘭園，從購買難度來看長投綠城蘭園也更難買。拋開自住需求和上班地域，對於追求房產增值的購房者來講，阿松認為買房看2點：一是與周邊同類產品二手房的價格差，這部分差價就是所謂買到即賺到。二是區域利好，利好多代表未來發展空間大。前者代表現在的入手性價比，後者代表未來增值空間。
1、長投綠城蘭園新房價格低於周邊二手房和自身樓盤二手房3K以上（自身二手房還是新證），一二手DG是非常明顯的，而且基於其高層1萬左右的單價，）。而聯投光谷瑞園周邊花山片區二手房普遍也就在14000-15000元/平，今年聯投光谷瑞園13650，新房價格優勢沒有那麼明顯（雖然隔壁建發璽院18000+，但隔壁純粹賣的地價，不代表實際價值）。
2、從未來發展空間來看，花山有地鐵規劃，利好也更多，而江夏藏龍島更成熟，空間遠不如花山。
3、從環線位置來看，兩者半斤八兩，但從行政區來看，東湖高新明顯是優於江夏的。
4、從目前居住來看，長投綠城蘭園環境更好，聯投光谷瑞園並沒有湖景之類的優勢。目前光谷南也更成熟，人口更多，花山發展還有待時日。
5、從交通來看，花山19號線已穩，而長投綠城蘭園距離2號線6公里以上，交通不便。
6、從品質來看，雖然是綠城代建，長投綠城蘭園比聯投高了不少。
所以，對比結果就是，長投綠城蘭園買的是現在，聯投光谷瑞園還要等未來。
提問：松總好，剛需自住，
1：目前的形勢中建星光城8號樓值的購買嗎？還是買聯投瑞園或中糧祥雲好點？
2：8號樓與前樓34層樓間距55.2米選多少層以上採光會好點？
3：評價下這個95和107兩個房型，哪個相對舒適點？萬分感謝！
阿松答：
1、中建星光城這個價格有點尷尬，買了也不會特別虧，但也沒感覺划算。聯投光谷瑞園和中糧性價比比中建略高，但也都會漲。純投資中建也沒太大優勢了，自住的話看需求吧，中建和中糧位置差不多，中糧至少便宜800。
2、選樓層的話當然是樓層越高採光越好，不過八號樓臨街西側的採光會好一些。所以中樓層採光問題也不大。
3、這兩個戶型如果自住的話，我建議選107的，首先南北通透，其次是兩衛 不過它的劣勢是有兩個臥室朝北只有一個朝南的，而95的有兩個臥室朝南。不過北面是連廊。
提問：大佬好，花山光谷瑞園和漢陽四新的蘭亭大境那個小區規劃好一些，後期發展空間大一點呢，
阿松答：從規劃的角度來講，光谷瑞園容積率低一些，目前賣的高層前面沒有遮擋，視野比較好。蘭亭大境都是高層和超高層，密度比較大，而且可能挨著GAOTIE。不過從交通和區域輻射力來講，我更看好蘭亭大境，畢竟光谷瑞園環線位置弱一些。不過從發展潛力來講，漢陽從來就不是光谷的對手。
提問：松總，急問，白沙洲2到3環之間的性價比高的地鐵新盤或者二手房有推薦嗎？
阿松答：新房的話錦繡江城、富強天惠園、中建鉑公館，保利上城六期，這個可能是性價比略高一點的。萬科雲城都上19000了，哎...
提問：
松總，這個樓層平面圖是連廊結構嗎？特別是邊戶的餐廳，北面雖然有個窗戶，但外面的牆對它有遮擋嗎？這客餐廳是不是真正的南北通透啊。
阿松答：是連廊結構，不過和傳統的連廊結構確實有所區別。主要是因為它有一箇中間戶只有兩開間。所以導致整個樓棟面寬受限制，邊戶的北面受到樓梯間的遮擋，邊戶北面餐廳的採光視野受到遮擋。不過好在戶型南面沒有遮擋，邊戶通透性沒有問題，風是可以拐彎的。
提問：
武漢的剛需首套貸款利率會下降嗎，什麼時候能講，今天lpr降到4.65 了，如果武漢還執行首套最低5.88的利率，那今年買房子lpr的加點要多不少。
阿松答：目前還沒有得到最新消息，但根據武漢今年樓市的下行趨勢，應該不會繼續執行5.88口價了。有可能執行上浮108基點一口價，也就是執行5.73左右。不過很多經濟專家說LPR下降的空間還非常大，改成基點定價方式就是為了房地產行業定向調控，不排除未來LPR下降、同時上浮基點增長的情況。
提問：明哥您好，預算200w左右，想在後湖片區剛需買房，主要看中小區居住環境，交通和學區，百步亭和諧裡、花樣年花好園、御央首府怎麼選呢？感謝
小明答：學區暫時別多想了，變數很大，現在慣例是新小區一般難劃好小學，因為好小學普遍名額是緊張的。不過這幾個盤裡學校最好的可能是幸福時代大家，畢竟自帶教育用地，同時掛個育才牌子進來可能性也很大，不過這個盤感覺短期內不推貨的樣子。交通的話，都在後湖，開車差不了多少，地鐵方面是花樣年和星悅城最近，百步亭和諧裡最遠。品質方面肯定是融創最好，花好園小區體量太小基本沒什麼環境可言，其他幾個都是百步亭或者是地產集團的盤品質差距不大的。
提問：明總，總價200萬，金地北辰閱風華和旭輝鈺龍半島，兼顧自主舒適和投資，選哪一個更好？為什麼？
小明答：自住的話看上班地點，金銀潭雖然是有地鐵，配套成熟，不過金銀潭是遠城區，而且三環外。旭輝二環稍微好一點，畢竟是主城區。在漢陽如果加一點資金，融創1890和萬科金域國際位置和品牌更好。
提問：您好，麻煩幫忙看一下下面這個戶型的廚房和洗手間從風水角度來說是在房子的正中間嘛？另外這個戶型怎麼樣？懂風水的大神幫忙看一下，謝謝！
阿松答：這個戶型是個南北通透的小三房。它的優勢是不帶連廊通透性好，而且有飄窗優化面積。劣勢是隻有一個臥室朝南。還有兩個臥室朝北，臥室的採光會不好。其他的倒沒很大毛病，只有一個衛生間，不過它的面積應該不大吧，應該在90多平左右。
提問：請問推薦看房顧問，是在阿松哪個微信上提問？我這裡好幾個阿松的各類微信號公眾號，不知道該在哪個說提問，推薦看房顧問，謝謝！
阿松答：阿松微信比較多，一些比較早期的微信很難及時回覆。如果想得到最及時的答覆，可以加阿松最新微信，微信號是asong2057。
提問：親戚在保利星河九州k3地塊交了定金，現在叫保利星辰，勸親戚半天感覺被洗腦了，銷售說今天最後一天折扣，打完折15000一平帶裝修，該怎麼勸才好，郭頂山和公墓都說了
小明答：這都說了也勸不住，那還有啥辦法，錢是別個的，盡人事聽天命吧...
提問：漢口二環內片區總價350萬，130平，有什麼推薦的房源麼
小明答：二環內基本買不到，二環內基本都是30000左右起步，你這個均價算下來只有26000，二環邊的遠洋萬和四季可以考慮，要麼加個20萬左右總價看看融創一江源的140平，要麼等等福星惠譽三眼橋項目。如果再加50萬，可以考慮華髮中城薈二期或者泛海的折扣房源。
提問：你好 最近考慮入手改善住宅 按首套房購買 工作地點在武廣商圈 娃上小學大概率同濟附小 目前考慮：
1、華髮中央首府尚未開盤的13號樓132(四室兩衛，毛坯，折扣不確定)或12號樓120（三室兩衛），均為毛坯且帶底商；
2、泛海芸海園127(三室兩衛) ，精裝，3000裝修款首付一次性付清。
3、芸海園148毛坯（陽臺兩旁牆體寬採光面積小略壓抑不太喜歡）
4、同濟附小斜對面的新界也可以考慮，因為離小學近，但是目前沒看到滿意的戶型，是疫情小區所以也不能看房。訴求是主臥安靜、採光通風良好、方便去附小算第二級別的優勢吧。求以專業的眼光幫忙分析下優劣勢吧，感謝
小明答：新界就算了吧，品質啥的不太靠譜；如果你是醫務人員或者通過其他方式能參加泛海現在的85折，入手其實蠻划算的，這三個戶型都很好，不過我還是覺得泛海南北雙陽臺的更好，泛海戶型對比的話148做三房有點奢侈，不過三房如果你夠住的話，面積更大肯定住的更舒服，能買毛坯不買裝修，開發商的裝修都有溢價，何況風格也不一定是自己喜歡。不過148平要注意一個問題，就是後續可能不是特別好轉手，因為二套買超過144平的要首付7成，所以綜合我的建議是華髮和泛海的毛坯裡挑一個。
提問：松神，後湖漢口幸福萬象怎麼樣，loft公寓，17500的單價，適合投資嗎？或者以後出租也可以，主要是有小戶型32平，總價56萬，而且不限購
阿松答：單價有點貴，總價還不算很高，從單價來看是深坑。公寓投資要注意其價格，一般4.5米層高不要高於同地段住宅的70－80%，平層公寓不要高於同地段住宅的60－70%否則就是高位入手。而且今年行情差，公寓更是不值錢，後湖這個地方4.5米的公寓最多不能超過16000。而且公寓增值空間慢，交易稅費高，買了就別想賣，必須要長期持有。而且這盤開發商不行，後湖那個地方租給誰？
提問：萬科金域國際的118的戶型，廚房沒有通向外面的窗戶，跟玄關共同一個窗戶，這樣廚房的氣體是不是排不出去啊？這個戶型您評價一下？
阿松答：這個戶型是萬科的一個創新，主要是為了提升玄關面積利用率，擴大出廚房面積。但阿松不太喜歡，廚房如果單獨隔起來就沒有窗戶，排煙不好；廚房如何和玄關一體，時間長了鞋子都是油，是蠻尷尬的。
提問：
40萬首付，自住，盤龍城和長江新城哪裡比較好，有什麼盤推薦嗎？
小明答：華髮越秀悅府、尚璟瑞府、天匯龍城、南德長江城、東方城三期、清能正榮府都可以去看看。
溫馨提示
1，更多互動可以進入武漢樓市討論群（搜索阿松微信:asong2057 入群）
2，關注公眾號【阿松評樓】，在公眾號底部回覆樓盤名可查看武漢新盤樓盤評測！
3，關注公眾號【武漢樓市一線】，在公眾號底部回覆樓盤名可查看武漢樓盤詳細平面圖和日照圖！
