千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選
提問：你好。請問買安居性房划算嗎？在深圳買房好還是回老家買好呢？
回答：深圳18年一個重要的直接影響未來30年樓市格局的政策叫做：二次房改，也稱之為4+2+2+2計劃，未來宅地分配比例為4成商品房、2成人才房、2成廉租房、2成經適房，後面3者都屬於安居型住房，能夠購買的是人才房和經適房；如果你是“人才”（別笑，深圳真有人才認證標準的），那麼買得到人才房當然划算，地段和配套都是極好的；如果你是中人之資，想逆襲做多套深圳業主的，那麼建議從商品房入手，升級打怪，你才知道這個市場的遊戲規則；如果你只是螺絲釘，就想安安分分的拿工資、吃補貼、平穩度過一生，經適房就是你的最好選擇，雖然要12年才能轉紅本，但也是低價入手+長持，總好過別的深圳屌絲，被迫去買惠州或者回老家。
提問：三叔，如果同樣的價格，沙井海岸城和金融街，你怎麼看？沙井和光明都是熱門片區，都有四大加持，都是難買到的盤！
回答：好像沒可能同樣價格吧，海岸城開盤底在6w，金融街開盤頂在6w；個人還是更看好沙井海岸城，光明這個區有點“弦兒貨”，好好的深實驗，初中非要全區招生，小學學區也忒大，沒有差異化；海岸城就清晰很多，深外9年+地鐵口+自家商業綜合體，可以類比為沙井的華潤城，未來5-10年都會在本片區風頭無兩沒對手。
提問：請問合夥打新潤璽一期的話，三成名額代持費的市場行情是什麼價呢？
回答：按照算法1，給一筆代持費，那就是5-8w；按照算法2，給5-8%的利潤，潤四總價1k-2k，變成二手後立馬賣出，預估每套房子的套利空間在0.4k-1k左右，那麼就要給房票20-80w；這事情您自己權衡，給潤四這種房子找代持，確實需要點實力和手腕
提問：三叔您好，上週六問了您鹽田佳兆業這個盤，已交5萬定金，目前湊了約200w首付。但這2天學習了星球裡您對深圳各個區的價值分析，對鹽田有些猶豫。我和老公目前在南山上班，但我們公司5年後會搬到八卦嶺。看您很看好沙井的未來發展，我沒去看過沙井的新盤。我想從通勤時間來看是不是選鹽田對我更有優勢？從居住環境上是不是鹽田好於沙井？8號線會改善鹽田的未來發展嗎（地鐵對鹽田的刺激vs對龍華的 刺激）擔心鹽田的二手房流動性的問題（可能為了孩子再換學區房）還有個白痴問題，買房以後很擔心房價會不會跌…現在買房是一個好的時點嗎？還是緩緩等彈藥足了一步到位買個高的學區房。但又擔心等2年房價更高了？問題有點多，謝謝三叔。
回答：你好。鹽田佳兆業這個怕還可以，就是要結合一定的自住需求，即自己在周邊工作生活，地鐵8號線開通有一定的外溢效應。從居住環境來看鹽田的旅遊區，景觀肯定要好很多，但是論發展沒有沙井強。從長遠的角度看，房價還是會漲，買和不買的風險你認為哪個更大？如果是剛需，每個今天都是最好的上車時間。都交了定金就不要想太多。
提問：如何看待赤灣山海語後續三年左右的前景
回答：如果你預判山語海會是南山1梯隊的學區次新高品質盤，那麼它的對標價格在17w左右；如果你預判山語海會是南山2梯隊的學區次新高品質盤，那麼它的對標價格在13w左右；如果你預判山語海會是南山不入流的學區次新高品質盤，那麼它的對標價格在10w左右；
提問：三叔，蛇口、前海、寶中、碧海的一手房是否比同片區的二手房更值得入手？我打算打新房，目標：1、蛇口含山悅海、新世界臨海攬山；2、大沖華潤城四期；3、安託山片區海德園；4、寶中片區：泰華梧桐聚落花園，泰華海逸世家，盛世家園。能否打中不好說，請教三叔，從自主+保值的角度看，上述新盤哪個更值得入手？同片區一手房是否比二手房更值得入手？
回答：值不值還得看價格。很多新房有限價，買到等於賺到，但新房都不容易買，需要搖號，部分盤還得喝茶費。
晗山悅海，南源工業區城市更新項目，在建12號線四海站、花園城、育才雙學位，至少10w+
新世界臨海攬山，自住可以，但新世界一直跑輸大盤，像魔咒，類似碧桂園。
華潤4，估計開盤時，萬人空巷
海德園學位、品質、地段等配套都算優質，跟華潤4一樣，值得買
寶安的梧桐聚落花園還是挺值得期待的，還可考慮沙井海岸城、榕江一號院
推薦打華潤4，找多幾個直系親屬去打。
提問：三叔你好，羅湖學位房繽紛時代和金城華庭怎麼樣？中學學位寶樹臺和佳兆業金翠園呢？謝謝指教
回答：你好。金城華庭，帶螺嶺外國語小學學區，03年次新花園電梯板樓，片區內比較稀缺的帶花園社區，還算是一個短期內價值不會大打折扣的盤，性價比高。
流通排序：金城華庭 >繽紛時代
寶樹臺，華強北，紅嶺中學園嶺分部，去年中考成績排到38名
佳兆業金翠園，深中，四大之一
很明顯，佳兆業金翠園 > 寶樹臺
提問：三叔你好，請問下如果主要看投資收益率，勤誠達三期79平算下來所有費用約單價10左右，但首付大約算下來7成左右，(因為有些費用需要全款）和周邊二手房報價有2w左右價差，值得購入嘛，如果對比雲璽或海納呢？或者你有其他推薦嗎？
回答：前段時間已有我的諮詢客戶買了勤誠達三期79平小三房，目前這個標的在寶安區來講，也是同價位裡面最好的選擇之一，一期的主力三房已經1200w了，800w買個緊湊三房，顯然是個打暴擊的選擇；至於一開始的槓桿不足，在無差別套利空間面前，可以忽略不計了，按揭一段時間後再做貸款的優化即可；很多V強調貸款和槓桿的重要性，但卻無法回答更重要的問題：到底選哪個房子漲得快；那結果就是本末倒置的，揹著超高槓杆下跌，就是搬石頭砸自己的腳，為何不選擇優質物業，用更少的貸款成本來實現更高的增值回報呢？推薦見內部分享。
提問：您好。我在福田銀行系統上班，前海那邊好像也只是開個小支行，很多銀行本部還是在福田CBD。前海金融街和福田CBD及香蜜湖金融街，這三者未來的發展定位分別是什麼呢？這三個金融的定位 都宣傳的挺厲害的，有點看不懂。
回答：金融和互聯網兩個行業的單位產出很高，所以城市的最貴最核心的地方大多是這兩類，真的賺錢&一流企業的格調。隨著經濟的不斷髮展，金融領域其實不再侷限於傳統的銀行、證券、保險等，還有跨境結算、深港合作、民營銀行、基金、交易所、投行等一系列的其他金融類目。盤子更大更系統，新規劃也可以理解。其實我也不是業內人士，但我理解並不需要在意實際的規劃具體是什麼，是不是引進了什麼知名大企業這些細節問題。城市第三產業的比重是逐漸加大的，而金融和科技（互聯網）是滲透到每一個行業的，這些用很小佔地面積就能創造巨大效用的就會出現在最核心的地方。在可以遇見的未來：前海、科技園、香蜜湖金融街、福田CBD這些地方是高端規模就業的核心地方。其實也不用在意前海寫字樓高空置的問題，一來前海交通未完善，二來周邊配套未完善，老闆搬過去那不是吃力不討好麼。前海的最終形態還遠未形成，多給點時間吧。另外，規劃是有後發優勢的，前海、香蜜湖金融街造得肯定比福田好，但能否超越福田CBD是不一定的
提問：您好。再過10年 福田 南山一些好地段的房子基本都樓齡25年了 10年後 這些房子會不會被人嫌棄 不願買 漲不動。還是會因為配套完善 學位不錯 地段又好 會隨大盤持續增長，一直有人願買？
回答：位置，資源，配套，教育很多東西是沒有辦法全部取代的。好的地段它還是會是很多人選擇的地方，特別是剛需。即便是再過五年十年，我相信還是會繼續是稀缺資源。買房買的是土地的價值，而非房子本身。
