隨著上年財報披露數量的增長，越來越多的房企開始給市場遞交答卷，展示自身在2019年的過往表現及未來發展潛力。
2019年在“房住不炒”的宏觀基調下，各地運用因城施策的調控手段，繼續維持了市場的基本穩定；下半年對行業融資渠道的收緊，給房企的籌資能力帶來了一定的考驗。
隨著行業集中度日漸提升，大型企業的經營動向已經可以認為是行業發展的風向標；而截至4月20日，已有百餘家上市房企披露了年報，其中大部分為業內公認的優秀企業，我們認為當前數據基本可以反映2019年行業動向。因此本文將就當前已發佈的上市房企財報數據，結合2019年宏觀層面數據，從經營資金監測、開發節奏、籌資資金監測三個方面總結房地產上市企業年度基本情況。
表1 基本財務數據
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
從基本面來看，2019年上市房企總資產均值同比上漲16.08%，增長率均值為25.78%。企業規模進一步擴張，一方面得益於行業的發展，另一方面也是由於行業集中度提升、大型企業通過收併購擴大資產規模所致。資產負債率平均上升0.01個百分點，有效資產負債率平均上升0.73個百分點，房企負債水平基本保持穩定，“穩槓桿”取得一定成效。
從資產結構來看，存貨佔總資產百分比平均上升0.27個百分點，變動幅度不大；但存貨規模增速較快，存貨均值同比上升21.57%，增長率均值為24.61%，是總資產規模上升的主要因素。
01 經營資金監測
1）宏觀層面
銷售方面，根據國家統計局數據顯示，2019年全國商品房銷售額近16萬億，同比增長6.5%；銷售面積17.2億平方米，同比下降0.1%；銷售均價同比增長6.6%，平均銷售價格9310元每平方米，同比增長6.6%。銷售面積增長停滯的情況下，價格上漲成為房產業績增長的主要驅動力。
土地方面，2019年全國土地成交價款1.47萬億，同比下降8.7%；全國土地購置面積2.6億平方米，同比下降11.4%；土地購置呈量價齊跌局面，整體拿地策略呈謹慎態勢，地產投資增速遭受下行壓力。
2）企業層面
表2 經營資金監測相關指標
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
從上市企業經營數據來看，上市企業無論在銷售還是拿地方面表現均高於全國數據，主要由於上市企業中大型優秀企業較多，在行業集中度日趨提升的背景下，體現了行業領先優勢。企業銷售額均值上升12.07%，拿地金額均值增長17.88%。
從資金走向來看，在銷售能力穩步提升的同時，房企投資熱情依舊不減，且投資增速高於回款增速；但反映在現金流上則出現了資金緊縮，經營性淨現金流均值下降23.4個百分點，降幅較大。
2019年，企業營業收入均值上升19.22%，高於銷售增速，有可能為當年結算項目數額高於銷售數額所致。由於本年銷售額對未來的營收有直接影響，未來一兩年的營收可能會出現同比下滑，給資金帶來進一步壓力。結合2020年開年以來的回款不力影響，現金充足程度已成為房企當前面臨的最主要風險。
02 籌資資金監測
2019年全國房地產開發投資完成額13.22萬億元，同比上升9.9%；房地產開發企業到位資金17.9萬億，同比上升7.6%。房地產到位資金以內源性資金為主，其中銷售回款約6.1萬億，同比增長10.7%，是到位資金上升的主要因素。因此銷售能力仍是緩解企業資金壓力的重要手段。
從發債渠道來看，根據Wind數據統計，2019年企業信用債發行規模為4613.45億元，同比下滑15.95個百分點；海外債發行3971.00億元，同比上升13.26個百分點；資產證券化發行3336.98億元，同比上升20.55個百分點。
表3 籌資資金監測相關指標
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
從2019年上市企業籌資數據來看，企業通過發行債券獲取現金的規模有大幅下降，平均下降19.79個百分點，企業籌資性現金流淨額均值下降了87.08個百分點，企業通過融資活動獲得的現金大幅下降。而2020年上半年房企到期債務較為集中，籌資性現金流流入未能實現資金的及時補充，為企業帶來一定的償債壓力。
03 開發節奏
2019年全國300個城市各類用地共成交20.2億平方米，同比增長2.0%，其中住宅用地成交9.8億平方米，同比增長6.9%；全國房屋新開工面積22.7億平方米，同比上升8.5%，全國房屋竣工面積9.6億平方米，同比上升2.6%。供給端整體向好。
表4 開發節奏監測相關指標
數據來源：中指風險測評系統、Wind數據庫
從上市企業角度來看，2019年上市房企的銷售面積增長率均值小幅上升7.52個百分點，上市面積增長率均值上升4.84個百分點，新增土儲面積增長率均值上升幅度約為4.49個百分點，企業加速在市場上推出速度，以保證現金流安全。
綜合來看，上市房企2019年各方面比較穩健，但在經營性現金流和籌資性現金流方面均已出現回落，結合2020年一季度銷售業績下滑，上半年債務集中到期等要素，短期內現金壓力巨大。且當前世界經濟局勢呈急速下滑趨勢，短期內企業經營狀況面臨巨大挑戰，需格外留意現金動向。
