近来，随着“公民同招、民办摇号”的政策实锤，“学区房”再次甚嚣尘上。通俗解读，“公民同招”意味着民办学校的择优录取将不复存在，以往家长们“冲民办，保公办”的策略失效；而“民办摇号”则进一步削弱了民办学校的生源优势，甚至会直接断了不少家长冲击民办的念想。新政对公办学校及其相关的学区房的影响也不容小觑，毕竟公办和民办站在同一时点招生，部分家长为了“求稳”，会优先选择公办学校，公办学校的入学竞争更加激烈，对户籍的要求也会更加严苛。
而教育资源最集中、最优质的和平区，自然成为新政后最受关注的区域。和平区的学区房并不“和平”，天津中原研究院将通过真实数据剖析和平学区房背后的故事。
一、 和平区优质小学分析
首先从学片角度分析，和平区将区内12所公办初中学校划定为三个学区，每个学区4所中学，对应若干所小学。
注1：二南开小学部直升二南开学校。
注2：自2015年开始，和平区有九所“六年一学位”学校，分别是岳阳道小学、实验小学、和平中心小学、鞍山道小学、万全道小学、昆明路小学、耀华小学、万全二小和二南开小学部。
注3：模范小学、昆鹏小学、三毛艺术学校和逸阳梅江湾国际学校为私立学校，其中三毛艺术学校位于河东区，模范小学位于华苑，后文将主要分析公办小学。
需要注意的是，从小学升初中的角度不难看出，和平区一片升重点初中的概率为75%，优于二片和三片。据天津中原研究院统计，每年和平区一片学区房成交套数占比53%，二片学区房成交套数占比31%，三片学区房成交套数占比16%。
下面，将基于2019年和平区各初中中考表现筛选优质初中，通过生源回溯来进一步评价和平区各小学。
2019年，和平区中考高分段学生集中在五所民办高中，故选取其中有数据统计的四所（益中、耀华嘉诚、兴南、建华中学）进行生源分析，以此判断各小学优质程度。从数据不难看出，实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、和平中心小学、鞍山道小学和万全小学优势明显。
二、戏说和平区热点小学
随着入学人数的不断增多，各小学的负荷不断增大，尤以大家公认的优质小学最为突出，我们将就热点小学为大家做详细解读。
（1）实力强劲的老牌重点学校——实验小学、和平中心小学
实验小学是天津市教育局唯一的直属小学，是名副其实的领头羊。其对口学区房价值最高，但由于老破小的价格已超过了学区带来的溢价空间，未来价格波动风险较高，而以都会轩为代表的次新房购房门槛高，入手难度大。
和平中心小学为近年来和平重小的后起之秀，价值被家长认可。但由于翰林公馆新房的销售，其对口二手学区房价值将受到一定冲击，随着2021年翰林公馆的交房，老破小的价格可能会有一定回落。
（2）城市更新下的贵族学校——万全小学
有人说，万全小学是开发商炒作起来的重点小学，随着新汇华庭、保利大都会等几个社区的开发入住，财富阶层不断聚集，万全小学随着片区价值的拔升水涨船高。为缓解师资压力，万全小学开始兼并其他小学，建立分校。
学生家长对万全小学的评价褒贬不一，矛盾和争议成为万全小学避不开的症结。万全小学共三个校区：一年级所在的宁夏路校区，二三年级所在的兴安路校区和四五六年级所在的大都会校区。一旦选择了万全小学，六年的奔波便必不可少了。据天津中原研究院统计，万全小学仅2019年毕业班学生人数就有480人，豪不夸张的说，这是一个堪比“大学”的万人学校。
万全小学的划片，既有八九十年代的老破小，也有保利大都会、新文化花园系列的豪宅。其中新汇华庭和大都会主要面向学区改善型客户，其中新汇华庭110-120㎡的两室产品保值增值能力最强，大都会户型面积相对较大，在市场下行周期转手难度较大；裕德里表现稳定，逆市下房价不跌反升，成交均价涨幅2%。
（3）此万全非彼万全——万全第二小学
万全二小，为原来的建物街小学，原建物街小学的旧址给了二南开小学部。建物街小学属于和平区的兜底校。目前对应的学区房为原万全小学学片内的各个公寓项目，典型的有大都会SMART、新汇华庭公寓、金茂现场等，这一类公寓项目居住密度高，入学基数大。这也直接导致了万全二小校舍紧张，被迫六年一学位。
从学区投资角度来看，万全二小的师资力量与万全小学无法相提并论，其对口学区房的价值同样打折扣，建议慎入。
（4）同名不同宗——耀华小学
耀华小学早年叫“保定道小学”，后为“长沙路小学”分校。部分购房者，尤其是外地购房者，误认为与耀华中学仅隔一条马路的耀华小学，与耀华中学一脉相承，但实际上，二者没有直接关系。也是因为这个美丽的误会，耀华小学的学区房成交非常活跃，以诚基中心为代表，成交套数占比可达20%，贡献了一片近一半的成交量。
客观评价，耀华小学并非重点小学，但为普小里的“尖子生“。而由于诚基中心房源量大，且价格不高，耀华小学无法支撑入学大军，故改为六年一学位。
（5）老破小也有春天——昆明路小学和岳阳道小学
岳阳道小学和昆明路小学都是公认的和平重点小学，老牌名校，口碑很好。两所小学有一个共同的特点——学片内房源少，且60%以上的学片划分属于五大道片区。
目前，岳阳道小学的小升初成绩仅次于私立逸阳梅江湾国际学校，导致现在公办学区房里岳阳道的老破小价格高涨，甚至出现了比肩实验小学的10万+单价的房源，未来价格的上涨空间有限。而昆明路小学学区房大多是企业产，需要全款，客户少，中介推介的力度较弱，导致其非常低调。岳阳道小学和昆明路小学的学区房大部分是不具备居住功能的，若选择购买，则需要提早考虑好租房问题。
（6）平民好学校——鞍山道小学
鞍山道小学曾排名天津市重点小学第二，但近几年势头减弱，已逐渐被排到和平重小的第二梯队。
鞍山道小学对口学区房以八九十年代的老破小为主，拆间较多，品质较好的次新房仅有和平时光、云台花园等。学区房入手起点相对较低，是重视教育且资金有限的“底层精英”的最佳选择。
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文章来源:乐居
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