近來，隨著“公民同招、民辦搖號”的政策實錘，“學區房”再次甚囂塵上。通俗解讀，“公民同招”意味著民辦學校的擇優錄取將不復存在，以往家長們“衝民辦，保公辦”的策略失效；而“民辦搖號”則進一步削弱了民辦學校的生源優勢，甚至會直接斷了不少家長衝擊民辦的念想。新政對公辦學校及其相關的學區房的影響也不容小覷，畢竟公辦和民辦站在同一時點招生，部分家長為了“求穩”，會優先選擇公辦學校，公辦學校的入學競爭更加激烈，對戶籍的要求也會更加嚴苛。
而教育資源最集中、最優質的和平區，自然成為新政後最受關注的區域。和平區的學區房並不“和平”，天津中原研究院將通過真實數據剖析和平學區房背後的故事。
一、 和平區優質小學分析
首先從學片角度分析，和平區將區內12所公辦初中學校劃定為三個學區，每個學區4所中學，對應若干所小學。
注1：二南開小學部直升二南開學校。
注2：自2015年開始，和平區有九所“六年一學位”學校，分別是岳陽道小學、實驗小學、和平中心小學、鞍山道小學、萬全道小學、昆明路小學、耀華小學、萬全二小和二南開小學部。
注3：模範小學、昆鵬小學、三毛藝術學校和逸陽梅江灣國際學校為私立學校，其中三毛藝術學校位於河東區，模範小學位於華苑，後文將主要分析公辦小學。
需要注意的是，從小學升初中的角度不難看出，和平區一片升重點初中的概率為75%，優於二片和三片。據天津中原研究院統計，每年和平區一片學區房成交套數佔比53%，二片學區房成交套數佔比31%，三片學區房成交套數佔比16%。
下面，將基於2019年和平區各初中中考表現篩選優質初中，通過生源回溯來進一步評價和平區各小學。
2019年，和平區中考高分段學生集中在五所民辦高中，故選取其中有數據統計的四所（益中、耀華嘉誠、興南、建華中學）進行生源分析，以此判斷各小學優質程度。從數據不難看出，實驗小學、昆明路小學、岳陽道小學、和平中心小學、鞍山道小學和萬全小學優勢明顯。
二、戲說和平區熱點小學
隨著入學人數的不斷增多，各小學的負荷不斷增大，尤以大家公認的優質小學最為突出，我們將就熱點小學為大家做詳細解讀。
（1）實力強勁的老牌重點學校——實驗小學、和平中心小學
實驗小學是天津市教育局唯一的直屬小學，是名副其實的領頭羊。其對口學區房價值最高，但由於老破小的價格已超過了學區帶來的溢價空間，未來價格波動風險較高，而以都會軒為代表的次新房購房門檻高，入手難度大。
和平中心小學為近年來和平重小的後起之秀，價值被家長認可。但由於翰林公館新房的銷售，其對口二手學區房價值將受到一定衝擊，隨著2021年翰林公館的交房，老破小的價格可能會有一定回落。
（2）城市更新下的貴族學校——萬全小學
有人說，萬全小學是開發商炒作起來的重點小學，隨著新匯華庭、保利大都會等幾個社區的開發入住，財富階層不斷聚集，萬全小學隨著片區價值的拔升水漲船高。為緩解師資壓力，萬全小學開始兼併其他小學，建立分校。
學生家長對萬全小學的評價褒貶不一，矛盾和爭議成為萬全小學避不開的癥結。萬全小學共三個校區：一年級所在的寧夏路校區，二三年級所在的興安路校區和四五六年級所在的大都會校區。一旦選擇了萬全小學，六年的奔波便必不可少了。據天津中原研究院統計，萬全小學僅2019年畢業班學生人數就有480人，豪不誇張的說，這是一個堪比“大學”的萬人學校。
萬全小學的劃片，既有八九十年代的老破小，也有保利大都會、新文化花園系列的豪宅。其中新匯華庭和大都會主要面向學區改善型客戶，其中新匯華庭110-120㎡的兩室產品保值增值能力最強，大都會戶型面積相對較大，在市場下行週期轉手難度較大；裕德里表現穩定，逆市下房價不跌反升，成交均價漲幅2%。
（3）此萬全非彼萬全——萬全第二小學
萬全二小，為原來的建物街小學，原建物街小學的舊址給了二南開小學部。建物街小學屬於和平區的兜底校。目前對應的學區房為原萬全小學學片內的各個公寓項目，典型的有大都會SMART、新匯華庭公寓、金茂現場等，這一類公寓項目居住密度高，入學基數大。這也直接導致了萬全二小校舍緊張，被迫六年一學位。
從學區投資角度來看，萬全二小的師資力量與萬全小學無法相提並論，其對口學區房的價值同樣打折扣，建議慎入。
（4）同名不同宗——耀華小學
耀華小學早年叫“保定道小學”，後為“長沙路小學”分校。部分購房者，尤其是外地購房者，誤認為與耀華中學僅隔一條馬路的耀華小學，與耀華中學一脈相承，但實際上，二者沒有直接關係。也是因為這個美麗的誤會，耀華小學的學區房成交非常活躍，以誠基中心為代表，成交套數佔比可達20%，貢獻了一片近一半的成交量。
客觀評價，耀華小學並非重點小學，但為普小裡的“尖子生“。而由於誠基中心房源量大，且價格不高，耀華小學無法支撐入學大軍，故改為六年一學位。
（5）老破小也有春天——昆明路小學和岳陽道小學
岳陽道小學和昆明路小學都是公認的和平重點小學，老牌名校，口碑很好。兩所小學有一個共同的特點——學片內房源少，且60%以上的學片劃分屬於五大道片區。
目前，岳陽道小學的小升初成績僅次於私立逸陽梅江灣國際學校，導致現在公辦學區房裡岳陽道的老破小价格高漲，甚至出現了比肩實驗小學的10萬+單價的房源，未來價格的上漲空間有限。而昆明路小學學區房大多是企業產，需要全款，客戶少，中介推介的力度較弱，導致其非常低調。岳陽道小學和昆明路小學的學區房大部分是不具備居住功能的，若選擇購買，則需要提早考慮好租房問題。
（6）平民好學校——鞍山道小學
鞍山道小學曾排名天津市重點小學第二，但近幾年勢頭減弱，已逐漸被排到和平重小的第二梯隊。
鞍山道小學對口學區房以八九十年代的老破小為主，拆間較多，品質較好的次新房僅有和平時光、雲臺花園等。學區房入手起點相對較低，是重視教育且資金有限的“底層精英”的最佳選擇。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:樂居
優質內容推薦
- 6月1日起 汽車駕考費用下調至440元
- 投資43.2億元！九江一條新建高速公路獲批
- 津南區浯水道旁一全洋房低密項目規劃公示
