這是一個悲傷的故事。
濟南，應該是過去幾年跌幅最大的省會城市之一。
濟南，高位站崗最多的不是購房者，而是開發商。
一波大起大落的樓市行情，無情的把全國半數一線房企包了餃子。
連以“話少活好鐮刀快”著稱的無情收割機——碧桂園，都沒能逃脫。碧桂園，在濟南新東站拍了8塊土地，塊塊高位站崗，至今無法解套。
濟南，中國樓市“反向操作暴打開發商”的第一城，“真·房住不炒”的無情踐行者。
2018年之後的濟南樓市，每年都要傳出“殺個項目總和投拓總來祭天”的悲傷故事。
1
這個悲傷的故事，要從2016年說起。
2016年6月，河北房企帝華，千里迢迢而來，送給濟南一粒藍色的小藥丸。
2016年6月，帝華地產鏖戰936輪，分別以289%和235%的溢價率拍下濟南唐冶5宗土地，樓面價7000+。
火熱六月，一半濟南人，在查“唐冶”在哪裡；另一半濟南人，在查“帝華”是誰。
帝華拍出地王之後，濟南一共拍了十三宗溢價率在100%以上的準地王。
濟南人，把這13宗土地稱為“點燃濟南的十三太保”。
2017年，濟南再次拍出23宗高價地。
濟南人，把這23宗土地稱為“託舉濟南的二十三壯士”。
十三太保和二十三壯士，徹底點燃了濟南樓市。
而千里送春藥的帝華地產，在拍出地王之後，把濟南樓市點燃之後，把唐冶房價抬上天之後，卻因為無力支付首期土地款，被迫棄購。
有人說，這是一場話劇。
帝華千里迢迢而來，放了一記空炮。
炸醒了濟南樓市，也炸碎了自己的炮膛。
點燃了自己，照亮了別人。
話劇演完了，地賣了，房價漲了。
2
2017年，不知哪家公司的策劃，從地產出圈，幹起了“房價蹦迪氣氛組”的活兒。
這位策劃小哥，腦洞大開的繪製了一張“未來濟南房價格局圖”——
濟南房價即將進入54321格局。
這張圖，假的就像它的像素一樣。
這種意淫圖，一線城市裡沒少出，但真信的沒幾個。
但忠厚的濟南人民，不僅信了，而瞅一眼就渾身顫抖。
2017年的濟南樓市，賣房的不講項目，上來先甩圖，讓你自己掂量。
置業顧問在背後瘋狂輸出，騷話連篇——
“哥，你合計一下每個月掙得仨瓜倆棗，夠不夠房價折騰”
“姐，今天不買房，明天就漲價，這套房子我真的留不住”
開局一張圖，剩下全靠編。
我遠在濟南的老叔，連個智能手機都用不利索，卻每天都在給我彙報戰況：
你還不來濟南看看嘛？濟南都漲成啥樣了？
繞城高速內，15000以內的房子馬上沒有了！
你還不上車？虧你還是做樓市研究的！
殷切之情，溢於言表，泣血難書，恨不得把兩百斤的我抱上車，幫我賺錢。
樓市魯迅，哀我不幸，怒我不爭。
三年之後，讓老叔遺憾的是——
濟南繞城高速以內，13000的項目大把可選，而且還賣不出去。
3
濟南樓市，一夜回到解放前。
2016年，華潤公園紫雲府開盤，均價13500元/㎡；2020年，旁邊的華潤公園九里開盤，成交均價14500元/㎡。
4年，每平漲了1000元。
2016年，工業北恆大城開盤，均價11500元/㎡；2020年，恆大城三期在售，均價12000元/㎡。4年，每平漲了500元。
三年前，綠地中央公館，均價26000元/㎡，且需要捆綁車位和地下室，號稱要引領濟南進入5萬時代。三年後，均價21000元/㎡。
說好的5萬時代呢？
三年前，萬科南北康拿地，號稱要帶領南北康進入3萬+時代；
三年後，萬科22000開盤，7天后，加推19000的特價房。
說好的3萬時代呢？
三年前，唐冶天鴻萬象新天，均價11000元/㎡。唐冶拍出地王，號稱要引領唐冶進入2萬+時代。
三年後，唐冶天鴻萬象新天，均價12500/㎡。
說好的2萬時代呢？
濟南樓市，是個圓。
4年時間，畫了一個圈。
房價原地不動，卻套住了無數投資客的血與淚。
4
被套住的不僅有購房者，更多的是開發商。
原來，假話說多了，自己真的會信。
可能是各個項目上的營銷大師們，市場的牛逼越吹越大，吹到最後，自己人都信了。
2016-2017年，各個公司的投拓部，都相信形勢一片大好，要捋起袖子加油幹。
甚至，連碧桂園這種老油條玩家，都下場上賭桌了。
2017年12月，碧桂園在濟南新東站的張馬片區，一口氣拍了8宗土地。
一天之內，眼睜睜看著張馬片區的樓面價，從7400漲到了14400。
一年後，首開19500元/㎡起，瞬間涼到了底。
拿證三個月，銷售幾十套。後來，乾脆連開盤都不敢。
周邊的項目不是賣15000，就是賣14000，碧桂園賠的連底褲都不要了。
後來，碧桂園、正榮和時代地產等幾個高價盤，各自思索一下，不能打價格戰，還是要炒片區價值。
CLD、城市中芯、地鐵口……各種概念，霸佔了濟南半數以上的廣告位。
天花亂墜的牛逼，吹了將近三月。
的確讓片區熱度提升了，客戶也上來了，但都跑到了旁邊的天鴻公園大道。
天鴻這個壞逼，仗著自己1200元/㎡的樓面價，直接把價格降到了12000，把那幾個炒片區的高價盤全砸到了地上。
天鴻一分錢廣告費沒花，人在家中坐，客從天上來。
碧桂園看看自己14000的樓面價，再看看天鴻1200的樓面價……自己就算把價格擊穿到地底，也幹不過天鴻的一哆嗦。
如今，碧桂園在張馬片區的房子，高層的價格從18000降到了12000-16000。
賣一套，賠大幾十萬。
集團想換項目總，項目總想殺投拓總，投拓總想弄死營銷總。
營銷總，也很委屈——
我給客戶吹個牛逼，誰知道自己人信了。
濟南，是全國唯一一個割了碧桂園一把韭菜的城市。
5
濟南，是一個魔幻的城市。
有人說，省會城市的房價只要漲上去，就跌不回來。濟南，啪啪打臉。
有人說，地價只要拍上去，房價就一定會漲上去。濟南，啪啪打臉。
有人說，我是傻X，難道開發商也是傻X？如果不賺錢，人家拿地幹啥。濟南，啪啪打臉。
大多數樓市定律，在濟南都會失效——
地方守不住地價，開發商守不住房價。
開發商狠起來，連自己人都割；購房者狠起來，啥鬼話都會信。
然後，大家一起手拉手墜入泥潭。
濟南樓市的一抹血色，告訴了我們兩個真理——
第一，二線弱省會的大概念和大規劃，是真不能信。
張馬屯的CLD，開發三年。
現在還有大片的麥田和菜園，小麥長勢喜人，韭菜也長勢喜人。
過去四年，濟南各個片區自封CBD。
五指山的藍圖亮瞎雙眼，國際大都市的濟南呼之欲出。現在除了房價漲上去，能落地的能有幾個？
CBD沒起來，房價先起來；產業沒過來，住宅先過來。
CLD沒起來，泡沫先破了；人沒來多少，麥苗長得卻很好。
第二，一定要警惕弱二線省會城市的非理性虛假繁榮。
一直有人說，最會炒房價的是一線城市。
其實，最不理性的反而是二線城市，尤其是沒怎麼經歷過大行情的弱二線城市。
比如，濟南、南寧……
因為這些城市裡的普通人，沒吃過沒見過，遇到行情的大跌大起，很容易不理性。
房價不漲的時候，他們不信它會漲；房價漲起來的時候，他們又不信它會停。
漲到天上了，還做夢去抄底，磕了一頭血，還想要暴擊。
房價下跌了，又沒有長持的耐性，就會忍不住砸盤，砸來砸去，把房價砸到地上，徹底起不來。
不理性的購買力，疊加難以落地的大概念和大規劃，特別容易造成樓市的非理性震盪。
弱二線城市的樓市不健康程度，要遠遠大於一線城市。
這種不健康市場，連碧桂園這種房企都能套進去。
可想當年的市場，有多麼的不理性。
我說的話不好聽，我知道這篇稿子也一定會被很多人噴。
但是沒關係，反正我就是個耿直的反派人物，話不好聽，但都是實話。
這些話，只有在弱二線城市裡經歷幾輪跌宕，衝殺幾次，再被收割幾次，感悟才會越來越深。現在不理解沒關係，被割一割就理解了。
成年人的成長，都是從被收割被毒打開始的。
