監管升級：房企借道信託“搶地”受限 中小房企資金鍊緊張加劇
房地產融資再收緊
在新增開發貸放緩的背景下，房企通過債券、信託融資的規模有所回升，且部分信託資金用於前端拿地，合規成疑。近期，銀保監會印發的《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》要求，商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。文件印發後，房企和金融機構亦有反饋，本專題將調研他們的應對，呈現房地產業融資的現狀和趨勢。
4月份以來二三線城市土地市場的“小陽春”，或將因為一紙監管而明顯降溫。這就是銀保監會最近印發的《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”)。監管政策相比去年不但未有放鬆，反而明顯收緊。
文件強調，商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，其中對信託的影響最大，幾乎精準地狙擊了目前信託切入房地產領域的各個模式，還對信託資金池進行了限制。
而房地產信託在過去四個多月新增3000多億，很大部分流入了房企的“前端融資”，也就是用於拿地。“新規之下，土地市場雖不至於回到去年四季度那樣的清冷，但預計房企拿地會更加謹慎。”深圳一大型房企投資部人士說。
從更長的時間段來看，23號文將促使房企融資進一步分化，資金更加向中大型房企、央企國企傾斜；部分民營中小型房企、激進型房企，資金鍊可能更加緊張。
風險總是與機會同在。陽光城CFO吳建斌表示，在各種傳統的銀行貸款、非標融資受限之時，房地產的資產證券化打開了另一扇窗，各類房地產ABS、REITs等也進入快速發展期。
央行的數據顯示，2019年一季度末，房地產開發貸款餘額10.85萬億，同比增長18.9%，增速比上年末低3.7個百分點。增量看，一季度房地產開發新增6600億，相比去年同期少增400億。
信託銷售人員聚集地
“拿地”資金受限
在2019年的土地市場上，中海、華潤、保利、萬科等大型房企，佔據了主力位置；其他民營房企如融創、旭輝、金地、龍湖等也不遑多讓。
支撐他們的是雄厚的資金實力。這些勇於拿地的房企，不僅得到商業銀行的開發貸款，也通過房地產信託獲得輔助資金。
博人金融總經理宋光輝指出，這些資金主要用於“前端融資”。即房企在簽訂土地出讓協議之後，需要融資用於繳納土地款，但這時還未獲得“四證”，商業銀行資金無論表內表外，都無法切入，提供前端融資的主要機構就只有信託和私募基金。
據21世紀經濟報道瞭解，目前信託在這一領域有絕對優勢。去年以來，銀行信貸額度緊張，很多優質項目都通過信託獲取開發貸款。用益信託數據顯示，截至5月23日，房地產信託大增近7成至2309只，融資規模近3500億元。
然而，23號文下發後，這類“前端融資”將受到明顯限制。通知要求，信託發放開發貸款也必須遵守“四三二”的標準，嚴禁信託通過“股權投資+股東借款”、“股權投資+債權認購劣後”等模式，提供變相的開發貸款。
北京一家大型信託內部人士對21世紀經濟報道表示，如果23號文嚴格執行，將會對當前的房地產信託業務造成重大影響。
“‘明股實債’、‘股+債’這些都不能再做了，未來可以做的可能只有供應鏈金融，就是把應收賬款做成信託。”上述人士說，“過去兩年，通過與保理公司合作，萬科、碧桂園等大型房企也都有在做應收賬款的融資。”
23號文之後，房地產信託受限，對房地產市場最直接的影響就是，拿地會降溫。“目前房企的其他融資渠道如境內外發債還是暢通的，融資利率也比去年低，只是這些融資大部分只能用於償還舊債，不能用於開發投資。”前述深圳開發商說。
融資兩極分化
除了對房地產信託進行嚴控，23號文整體傳遞出來的信息是，後續房地產融資並不那麼樂觀。
此前數月是房企融資的“窗口期”。不光是房地產信託，房企境內外發債融資也持續井噴。
中原地產研究中心數據顯示，在4月創造單月融資2600億後，5月前2周雖然遇到小長假，但房企的融資額繼續維持高位。利率方面，4-5月整體房企的融資成本繼續降低，主流境外融資成本均在6-8%，境內公司債均在5%以內，還再次出現了利率不足4%的情況。
與此同時，房企之間的融資利率大幅分化。如5月2日佳源國際發行2.25億美元優先有抵押票據，利率高達11.375%；5月14日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司發行7億元公司債券，票面利率僅為3.88%。
在23號文影響下，地產公司的兩極分化將會加劇。一方面，採訪中一些大型房企、央企國企認為這個文件影響很小，都沒怎麼關注；另一方面，中小型房企想要通過高利率的信託、私募“騰挪”的通路幾乎被切斷。
宋光輝認為，信用評級高的、國有背景的地產公司(約有20家企業)可以通過發行債券獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用用途限制的影響，可以靈活使用，用於拿地保證金、繳納土地款等。
而大部分低信用評級的地產公司無法獲得這類發債資金，監管政策限制進一步使得這些公司無法獲得前端融資。即使是高成本的信託，從4月成立的房地產類集合信託來看，資金也正在向大型房企集中。在229個房地產信託產品中，交易對手為大型房企的達到172個，佔比超過75%。
據調查，龍頭房企如恆大、融創等公司的信託產品，預期收益率多在7%~9%，百強房企的信託融資成本大概在12%~15%，非百強房企則難以獲得信託融資。
這一切，使得地產公司在面臨土地拍賣市場的競爭時，實力差距進一步拉大；也讓一些中小房企，面臨生存的危機。
閩系房企泰禾就是一例。今年以來，泰禾集團遭遇資金鍊危機，即便手握多個金融機構的融資協議，但未能繼續獲得大額借款。泰禾只能通過促銷項目和轉讓資產獲得現金。
“最近房企都很關注資金鍊的安全，2019年大部分企業都在更加關注經營風險。”中原地產首席分析師張大偉說。
資產證券化“冒頭”
23號文之外，房地產行業的融資模式正在發生深刻的變化。吳建斌指出，當房地產進入下半場，傳統的銀行貸款、非標融資受限，但資產證券化打開了另一扇窗。
“對房企來講，正常的銷售之外，可以把資產負債表進行分解、證券化，又能帶來幾百億資金，”吳建斌表示，“應收款、收租資產、在建工程、商業資產等都可以做ABN、CMBS、ABS，還有商票付款、保理等也可以做。”
“主流機構融不到資，還可以在民間流通。比如商票這種融資方式，受宏觀政策影響比較小，我們現在大量在做地產基建的商票交易。”深圳一位商票融資機構人士說。
記者注意到，2019年以來，房地產資產證券化也在穩步推進，基礎資產類型越來越豐富，如3月13日，國內首單合作型長租公寓儲架REITs——“平安不動產朗詩租賃住房REITs”發行，首期規模為10.68億元。
一向被認為難以支撐證券化的酒店類資產也納入了。5月15日，星河聯手平安匯通發行星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃(CMBS)，規模為22.11億。
5月21日，深交所最新披露，平安不動產-招創-京基集團酒店資產支持專項計劃項目狀態更新為“已接收反饋意見”。公告顯示，該債權類別為ABS，擬發行金額為32.2億元。此外，5月9日，光明地產發行了6億元冷鏈倉儲物流CMBS。
有的產品結構也進一步接近真正的REITs。如3月1日，印力集團發行類REITs，標的物為深圳龍崗萬科廣場，規模21.16億元。
在資產證券化方面，大型房企依然佔有優勢。據同策研究院統計，今年一季度房企發行ABS的規模，萬科系(萬科+印力集團)合計已達百億，碧桂園則有60億，綠城為36億。
在此過程中，金融機構也面臨轉型和新的競爭。年初，平安銀行發佈白皮書指出，2019年平安銀行將在開發貸、併購融資、舊改基金、資產證券化、項目撮合、供應鏈金融、私行代銷等重點領域，深化與各大房企合作。
而信託公司除了在應收賬款融資中通過結構設計繼續做一些地產融資外，未來必然要向地產基金轉型。宋光輝認為，信託公司募集資金，需要真正成為地產項目公司的股東，與地產公司原有股東組成聯合體，形成合夥關係，開展地產投資。
（文章來源：21世紀經濟報道）
