稍微瞭解蘇州城市格局的人都知道，蘇州中心城區幾乎沒有新房，即便難得開出一個新房，價格也機會是普通老百姓難以承受得起的。所以，對於很多朋友們來說，買套二手房幾乎是必然的選擇。
然而，二手房和新房不同，涉及的不是開發商與客戶之間的交易，而是個人與個人之間的交易；加之房產交易本身就是大宗交易，交易環節中的風險自然也會大不少。
我們曾見過一位以為撿漏了的朋友，可萬萬沒想到房子本身有70%的民間抵押，最後房東坑走了首付的錢，消失不見。
二手法規交易中，最重要的或許並不是和房東殺價，而是避坑！避坑！避坑！（重要的事情說三遍）
今天就給大家科普下，二手房交易過程中需要注意的幾個點。
還愣著幹啥，趕緊收藏了，再讀。
確定並確認房產是否允許交易
很多人可能覺得，二手房交易，不就是買進賣出的事情，隨便一套房子，想買就都能買。
並不是這樣哦！不是所有的房子都能交易。進入房產交易前，一定要確權！千萬不要流程走了一大半，才發現，這房子原來是不能買賣的。（一般情況下，正規的中介不會允許這樣的情況發生）
確權，即審核產權，確定房子是否可以出售。
一、出售的房屋需具備“三證”或不動產證：
（三證指的是《房屋產權證》 、《土地使用證》、 和《契稅證》），且需滿足交易年限。
（1）對於暫時沒有取得不動產權證書的房屋，是因為流程、手續等原因而不是違法違規等原因暫時未能取得不動產權證的，是可以買賣的。
（2）對於賣方不能提供不動產權證書的，有證明資料證明不動產權證書能按照預定時間辦理完畢，可認定為上市交易。
二、禁止交易的房屋有哪些：
（1）交易房屋為違章建築的；
（2）交易房屋為公有住房（承租房、公租房、廉租房）的；
（3）交易房屋為集體產權房（鄉產、軍產、校產房）的；
（4）交易房屋簽約前被查封的；
（5）經濟適用住房不滿5年的；
（6）交易房屋涉及訴訟，判決書未下發，法院未出具判決生效書的；
（7）買賣雙方約定不辦理權屬轉移登記，全程採用委託公證方式辦理各項房屋買賣手續的。
三、其他情況
產權人單身（離異、喪偶不算）又不滿35週歲且購房未滿五年的房改房不能出售；產權人所持房產超出家庭享受面積的需補交市場價後才能出售。
四、如何審核產權人——是否為產權人
1.審核相關人員身份證信息，查看是否有權屬證書上產權人或共有權人；
2.非產權人無處置房屋出售的權利；
3.共有產權人或產權人如果出售或出租房屋的，需要取得產權人的公正委託書。
五、非產權人本人來簽訂（買賣）意向，必須要求委託人提供的材料
1.房產三證原件；
2.產權人身份證件；
3.委託人身份證原件；
4.公正的授權委託書；
5.若授權委託書未經公證，原則上不能簽訂《購房意向合同》。特殊情況另行處理，但一律不得轉定。
二手房買賣流程
二手房交易手續複雜，往往需要依靠中介進行居間運作，節省時間。
儘管交易一套二手房被賺去好幾萬，但如果沒有中介小哥運作的話，賣家與買傢俬下手拉手交易，賣家與買家一般都是陌生人，根本不可能建立信任關係，尤其在行情好的時候，賣家坐地起價，買家防不勝防，連違約金都要不回來。還有賣家拿著違約金跑路的，這時候需要中介去做合同約束。
我給大家整理了二手房交易的大致流程，從簽訂合同開始，手續繁雜，各種交易流程步驟大致如下：
二手房交易過程存在著多次資金、證件往來的情況，如果不通過中介，私下交易可能讓買家被騙了首付，也可能出現漏帶資料、反覆跑腿、合同不完善等問題，給交易安全埋下了隱患。
所以，千萬別心疼這幾萬塊錢中介費！
簽訂雙方意向的注意事項
當你看完房子，和房東談好價格時，那就差不多要簽訂雙方意向了，簽訂雙方意向，差不多這個房子就定下來了，這裡有一些注意點需要留意。
校訂買房雙方資料：
賣方：出售房源的權屬證明、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押、賣方身份證明等；若房源權利人只有1人，但為夫妻共有，還應查看賣方婚姻證明、配偶同意出售證明。
買方：買方身份證明、是否具備購房資格、徵信情況、能否貸款、是否具備還款能力（收入證明至少是還款額的2倍）
明確中介費用：
意向金轉定金：
一般買方付了意向金，在規定的日期內是不得退意向金的。如果在此期間賣方簽字確認，並收取了意向金，則轉變為定金。那麼，此時如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。
房款支付事項：
買賣過程中各期支付金額、期限等都要注意，一經確認，不按合約履行需要承擔相應的責任。
二手房交易稅費
當然，在找中介前，一定要把基礎功課做好，例如需要繳納什麼稅費，當下的房貸利率等等，藉此去判斷中介的服務質量，是否存在忽悠嫌疑。
那麼，購買一套二手房，究竟需要繳納多少稅費？
以下為稅率明細圖：
注：計稅依據為官方認可的成交價格，網籤價格與過戶指導價，二者孰高，即為計稅價；契稅條例規定的契稅稅率為1%-3%。蘇州市的契稅稅率為3%；個人所得稅的基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。
需要注意房產是否滿2年，不滿2年，增值稅較高！
此外，我們還會遇到各種稅的免徵情況：
一、契稅免徵常見情形：
1.法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承；
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割。
二、增值稅免徵常見情形：
1.法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承；
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割；
3.直系親屬間贈與；
4.住宅類房屋滿2年且出賣方為個人。
三、個人所得稅徵收中有哪些特殊問題？
（一）免徵的情形：
1.法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承；
2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割；
3.直系親屬間贈與；
4.住宅類房屋滿5年、出賣方為個人且為家庭江蘇省內唯一住宅。
（二）界定交易房屋滿5年的標準：
1.商品房、保障性住房均以契稅發票填發日期或房屋產權證登記日期孰先原則；
2.房改房：房屋產權證登記日期、原始購房合同簽署日期，兩者孰先原則，收據的章和購房合同的章一致方才有效（只要一個日期滿5年即可）；
3.法定繼承的房產可以按照繼承前的日期界定是否5年；
4.直系親屬之間贈與的房產可以按照贈與前的日期界定是否滿5年；
5.夫妻更名的房產可以按照更名前的日期界定是否滿5年；
6.遺失補證、破損換證的房產可以按照原房屋產權證的時間界定是否滿5年。
除了契稅、增值稅及附加，個稅外，還需繳納印花稅和一些費用。
住宅免徵印花稅，非住宅和公司產權的房子需要繳納的印花稅=成交價格*0.05%。
一些費用是指產權證工本費、抵押產權登記費（一次性付款不需要）、不動產證工本費、地產交易手續費費等。
這樣算下來，二手房交易稅費並不便宜；在買二手房前，大家可以照著前面的算法，自己先算清楚，並且準備好全部的購房費用，走流程的時候絕對能剩下不少心力。
以上的二手房百科雖然不能涵蓋全部的風險點，但基本上是夠用了，更多的買房問題大家可以在文章下方評論哦！
