编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。
一次存续期利率选择权的行使，把金地集团推上风口浪尖。4月20日，在2019年度财报公布的前两天，金地集团发布公告，将“18金地03”公司债票面利率从5.29%大幅下调至1.5%。
一条消息在机构和投资者侧出现两种相反解读。有券商机构人事认为，“企业在发债时附有调整票面利率的选项很常见，但是在《募集说明书》中有约定调整是利率提升，下调利率的确是做的有点过。”
但是市场层面将此次调整置于因疫情等导致的财政、货币政策目前趋于宽松，资金充足，发债利率下行的背景下，认为此次下调票面利率背后逻辑“并不难理解“。
后者的观点似乎有更多实例作为印证：3月25日，金隅集团（601992，SH）公告称拟将发行的“17金隅01”的票面利率从5.20%调整为3.20%；3月10日，中国中铁（601390，SH）宣布，拟将“19铁工03”的票面利率从3.40%下调至2.70%。
融资窗口正在打开，更多“便宜“的资金正在流向市场，而像金地、金隅、中铁这类拥有国资和央企背景的企业成为”近水楼台“之地。
但一直以来金地同样面临风险。靠合作开发项目撑起的利润；一年内到期的非流动负债同比增长296.92%，短期偿债压力增大。
如今面对再超车的最佳时机，金地会选择风险吗？
合作开发项目为利润贡献主力
从业绩来看，金地不仅完成了其2000亿元的小目标，同样交出一份各项数据增长的答卷。
年报显示，金地2019年营业收入634.2亿元，同比增长25.09%；净利润154.65亿元，同比增长27.76%；归属于母公司所有者的净利润100.75亿元，同比增长24.41%。
值得关注的是，金地2019年近六成归母净利润为投资收益贡献。年报显示，金地2019年投资收益59.76亿元，同比增长46.34%，占归母净利润的59.32%。
风财讯查询投资收益明细情况发现，金地2019年投资收益，主要来自于金地参股的一些联合开发地产项目产生的“权益法核算的长期股权投资收益”，为50.18亿元，占投资收益的83.97%，同比2018年增长了20.9亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，金地归母净利润的近六成依靠联合开发项目产生的“权益法核算的长期股权投资收益”支撑，这对粉饰当期的业绩作用不小，但这些股权投资收益一则并非现金，亦未分配入账，不能用于企业运营，二则这些收益非主营业务收入，对于后续的业绩的可持续增长存在隐忧。
事实上，联合开发项目收益走高的背后，是金地联合开发模式的模式呈现。
2015-2019年，金地拿地总投入分别为297亿元、399亿元、1004亿元、1000亿元、1200亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元、558亿元，权益投资占比分别为38.05%、42.11%、47.11%、40.40%、46.5%。权益投资占比在40%-50%左右浮动。
联合拿地开发的模式的确推高了业绩增长。2015年-2019年金地实现签约销售金额分别为617亿元、1006.3亿元、1408.1亿元、1623.3亿元、2106亿元；签约销售额增速分别为26%、63%、39.9%、15.3%、29.7%。
但依靠联合开发模式的规模扩张中，金地为此付出了权益占比走低的“代价”。
土储方面，2015-2019年金地集团权益占总土地储备比例分别为61.54%、50.85%、45.59%、44.87%及52.49%。金地集团权益土储占比较低。
销售方面，2019年金地集团全口径销售金额为2106亿元，而机构披露的数据显示，权益销售金额仅为1305.8亿元，权益占比62%。相较之下，年度全口径金额千亿以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。
金地集团董事长凌克也曾有过权益占比的“忧虑”：合作开发是目前房企的被动选择，公司希望未来权益投资占比提高到50%以上。
柏文喜分析，合作开发可以凝聚外部资源共担风险，并提高母公司的全口径销售规模，甚至将部分负债转移到表外以优化母公司的财报，但是大量的合作开发和权益占比过低，会降低对合作项目公司的控制力，对公司运营的长期稳健性不利。
短期偿债压力增大
权益占比是“质”的A面，那质的B面则体现在资金结构。
负债方面，金地2019年净负债率由2018年末的57.36%，增加到2019年末的60.24%。
净负债率提升传到到具体层面，便是其短期偿债压力增大。财报显示，截止2019年末，金地长期负债占全部有息负债比重为63.01%，同比2018年末，其长期负债则占全部有息负债比重的81.85%；一年内到期的非流动负债为328.1亿元，2018年同期仅为82.66亿元，同比增长296.92%，短期偿债压力增大。
面对短期偿债压力，金地也在努力降低发债成本。4月20日的调息事件已经是一个公告。
而在柏文喜看来，逆周期调节与抗疫导致的货币财政政策双宽松，市场流动性非常充足，市场利率有大幅下降趋势，金地集团不过是随行就市罢了。
不过，随着市场利率整体走低，金地努力降低融资成本心思较明显，毕竟这是金地一贯延续的优势。
例如，融资较为受限的2019年，金地先后完成了30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债的发行，债务融资加权平均成本仅4.99%，延续2016年以来的低位水平，在主流房企中排名前列，仅次于央企中海地产的4.21%、华润置地的4.45%，以及龙湖集团的4.54%，体现出公司融资成本优势。
融资成本的优势在诱惑着“金地“们用更积极的策略对未来布局，这是”超车“的最佳时机，但是这同时也意味着风险。
金地将如何作答？
