也許這篇文章會觸犯一部分人的利益，但是真相總會有人說的，那麼就由我來說吧。
1.日本房地產投資虛高的表面收益率
大多數日本房地產表面收益率不少都能達到8%以上，但是這個收益率可不能當真，要是輕易以此為參考貿然投資了的話，會讓你後悔一輩子的。
表面收益率=一年一直有房客租房時的房租收入除÷物件價格
表面收益率計算的前提條件是
- 一直有房客租房，完全不考慮空房的情況。
- 房租一直不降。
這是很理想化的，可以說完全脫離了現實情況。此外，這個表面收益率也沒有考慮管理費，修繕費，房產稅等其他開支。這些事實房產中介一般絕不會主動跟你提的，要不然他們還怎麼做生意？
2.日本房地產投資的真實收益率
除去管理費，修繕費，房產稅，火災保險費，房客退房時的裝修費，房客退房後的廣告費等成本，日本房產的真實收益率一般會在4%以下。
再現實一點，還得考慮到出現空房，以及房租減少的情況。如果你是貸款的話還要考慮貸款利息。
因此，實際投資收益率就更加慘淡了。尤其要注意的是新建的20平米以下的小戶型投資房產，甚至可能會出現赤字的情況。一般還是不要碰比較好。
目前面向國人的在銷售的房產一般都是一些房齡在20年以上的老房子，雖然一般都會重新裝修，但老房子就是老房子，需要定期裝修來維持租金，讓本來就慘淡的投資收益率更加令人著急了。
日本房地產
3.結束語:同樣的錢，投資國內新一線城市房產也許是更明智的選擇
假如你有幾百萬元的資金可以用來投資房產，到底是日本房產還是國內房產呢？
投資就是為了獲取收益的，當然要選擇投資預期回報更高的房產了。
上述分析，投資日本的房產的預期收益率不高是事實。但如果你在國內一線城市已經有了多套房產，只是為了通過全球資產配置而分散風險的話，日本房產還是可以投資的。只不過別指望能有太高的回報。
但是如果除了自租房以外，這幾百萬元是你第一次投資房產的話，日本房產投資並非首選。
即使不夠在一線城市買房，但是在杭州等新一線城市還是可以買到的，甚至不止一套。現在的新一線城市的房產有著較高的增值潛力，也許就是10年前的北上廣深。
所以，如果只能做一個選擇的話，選擇投資日本房產很有可能出現機會損失。杭州等國內新一線城市的房產或許是更為明智的選擇。
對此，你怎麼看呢？你會選擇投資哪裡的房地產呢？歡迎留言交流。
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