2019年，中梁控股（02772.HK，以下简称“中梁”）推开了资本市场的大门，实现合约销售1525亿元，同比增长50.2%；实现营收566.4亿元，同比增长87.5%；权益拥有人应占核心净利润为39.01亿元，同比增加约102.3%。
此前几年，中梁凭借着阿米巴模式，捕捉三四线城市的棚改货币化红利，加快周转节奏，使得自身的规模大涨。2016至2018年，它的合约销售金额复合增长率达到131%，借此进入了千亿阵营。
目前，中梁放缓脚步，降负债、调整债务结构与负债水平。登陆港股市场之后，它新增了海外融资渠道，并利用上市的筹集款项，置换部分信托高息债，取得了一定的成效。
发债总览—多家评级机构认可 年内首次发行4亿美元债
2019年8月，中梁分别获惠誉国际评级、穆廸投资者服务与标普全球评级给予的B+（展望稳定）、B1（展望稳定）及B+（展望稳定）的国际发行人信贷评级。
携带着“评级”之利，中梁首次发行了美元债。9月20日，它宣布发行3亿美元于2021年到期的优先票据，票据年利率为11.5%，即日起计息，须每半年于期末支付。一周后拟再发行1亿美元于2021年到期优先票据（额外票据），与上述3亿美元票据合并及组成单一系列，利率仍为11.5%，额外票据所得款项净额用以再融资在岸债务。
2020年2月份，中梁又发行了一年期规模2.5亿美元的票据，年利率为8.75%，相比以往融资成本有所下降。其表示，计划将发行票据所得款项净额用作一般营运资金。海外债的输入，为中梁提供了大量的周转资金。今年，中梁仍有相对清晰的美元债计划。
在今年3月份的业绩会上，中梁资本市场与投资者关系总经理、公司秘书杨德业曾表示，虽然境外的融资市场暂时比较差，但这是短期的情况，中梁会在保持流动性的同时，继续在境外做一些新的融资。
据他披露，在2020年5月份，中梁基本上可以根据现有的政策，去申请大概7亿美元的发债额度，今年该公司会维持境外的一些融资目标。
债务结构—境内非银融资比例下降至40% 融资结构持续优化
打开“海外债”的通道，对于中梁债务结构的改善有所裨益。
在未涉水海外债的2018年，中梁的融资都在境内获取；其中境内银行贷款占比42%、境内其他借款占比58%。而境内其他借款，主要是通过多个信托计划完成的。2018年末，它的信托或资产管理计划，合计已达109个。
作为非银融资渠道，信托计划为其带来了大量的高息债，所以它一直在寻找降低非银融资比例的“法门”。2019年登陆资本市场，为中梁带来了契机。据年报披露，期内中梁就利用上市筹得款项，偿还了7.8亿元的信托贷款。叠加海外债的发行与置换，该公司实现了“进一步降低境内非银比例 ”的目标。
乐居财经查阅数据获悉，2019年中梁的有息负债总额为401.81亿元，其中境外优先票据占比10%，境内银行贷款占比提升至50%，而境内其他借款则由上年的58%下降到40%。
融资空间的拓宽，不仅有利于优化融资结构，还为中梁带来了较多的真金白银。
该公司2019年现金流量表显示，年内其发行票据所得款项为40.96亿元、发行股份所得款项为28.16亿元、计息银行及其他借款所得款项为395.68亿元。而它的融资活动现金净流入额，则为257.51亿元，同比增长2.54倍。
于2019年12月31日，中梁的现金及现金等价物、已抵押存款及受限制现金，合共约为人民币264.95亿元，较2018年底230.8亿元增加约14.8%。
2019年，中梁有53%的债务在一年内到期，即使同比2018年降低了一个百分点，但仍超过五成。而且，该公司一至两年的债务占比，也由37%增加至42%。
若根据401.81亿元的负债总额计算，中梁一年内到期的债务额度为212.96亿元；同期264.95亿元的现金体量，基本能将其覆盖住。
偿债能力—净负债率65.6% 短期流动性相对平稳
年内，中梁负债总额为2036.48亿元、资产总额为2245.19亿元，资产负债率为90.7%。虽然该指标呈现逐年下降的趋势，但2016年至2019年，它一直在90%以上，处于高位。
不过业内一般认为，房地产行业有其自身的特殊性，因为商品房销售采取预售制，负债表中的合同负债一项，不可当作负债去看待。
中梁2019年的签约销售回款率为90%，已收客户按金（合约负债）达到1158.73亿元，这会在后续的结转中转化为公司业绩。
净负债率或许能更真实地反映中梁的负债情况。该公司的净负债率曾高得让人咋舌，2016年甚至达到1790%，此后连年大幅下降，直到2019年12月底，它的净负债率进一步降为65.6%。
克而瑞数据显示，2019年末，50家典型房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为77.93%。由此看来，中梁的净负债率已低于行业均值。杨德业将年内中梁负债水平的降低，归功于成功上市后打开了融资市场，债券融资总额的增加。他表示，早期公司的目标水平大概是在70~80%之间。
从其流动性来看，中梁2016年至2019年的流动比率分别为1.29、1.21、1.08、1.14，速动比率分别为0.43、0.41、0.39、0.42，总体上没有出现太大的波动，相对平稳。
文章来源：乐居财经
