洪波大视野之企业评级 第一篇
几天前的直播中，郁亮问黑石联合创始人苏世民一个问题：
“如果不幸，我不是10分人才，如何找到10分人才？”
从侧面可以看出，郁亮对人才的渴求。有媒体报道2019年万科薪酬最高的5位员工，年收入超千万元 ；在房地产开发系统中，市场行销和销售人员同比增加了390.3%。
万科2019年业绩发布后，A股H股双双下跌，有投资者质疑，业绩不如预期，与频繁的人事变动有关。
万科共分为南方、上海、北方和中西部四大区域。南方区域不仅是万科的发源地，也是业务种类最多，战线最长的区域。
2019年1月底，万科一次性换防南方区域三位城市总经理。
5月，掌管南方区域10年的万科高级副总裁张纪文，不再兼任南方区域事业集团首席执行官，继任者是孙嘉，此前职务为万科集团执行副总裁、首席财务官。
12月2日，唐激扬不再担任深圳市万科总经理，由孙嘉兼任。唐激扬由广州万科总经理调任深圳市万科总经理，任职不满一年。
2019年，南方区域以1274.23亿元首次垫底，在集团业绩占比仅20.2%。
南方区域2017-2019年销售额为：1500亿 、1435亿、 1274亿。
这2年销售额不仅没有增长，反而级级倒退，曾经的粮仓也断粮了？
举个例子：2019年，万科销售最好的项目在深圳西部某盘，1-8月，该项目就销售100亿，年底最终数据是113亿。
到了2020年3月17日，项目称卖出288套公寓，按总价109万到220万元算，最多销售6亿。
据洪波大视野了解，孙嘉接任南方区域总后，广深区域的营销部门大面积换人，包括营销老总、策划等。
一向贡献比例最少的中西部区域，却在2019年实现1506.58亿元的销售额，跃居四大区域第二，而中西部2019年人事变动较少。
新官上任三把火，“大江大海”计划造成的大规模人事变动，客观上对2019的业绩收入产生了一定的负面影响，而这种震荡成为万科这几年不稳定因素。
截止4月14日15点，万科收盘价27.35元。
接下来，洪波大视野对万科2019年业绩进行评级，供投资者参考。
评级形式为100分制，分为营收（25分）+利润（25分）+负债率（25分）+土储（25分）。
销售增速跌至个位数，五强中最弱
销售评级：16分
2019年，万科以6312.1亿元的销售成绩，连续四年蝉联第二名。第一名是碧桂园7715.3亿元、第三名恒大6080亿元。
对于这个排位，有接近万科的人士表示，郁亮是不甘心的。
但是销售金额增速大幅下降。
2019年的销售金额同比增加3.9%；2018年销售增速14.5%，2017年销售增速45.3%。
3.9%？这个数字明显低于行业平均6.5%的增速。
评级理由：
万科销售额总量虽然处于第二名，但增速下滑过快。
不仅低于恒大（9%）、碧桂园（5.9% ），还远远低于老四、老五：融创销售金额达5562.1亿元，同比增长20.7%；保利销售金额4618.48亿元，同比增长14.09%。
增收不增利，藏利润？
利润评级：18分
2019年营业收入3678.8亿元，同比增长23.59%。
归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%，低于市场预期的20%。
在2017-2018年，万科归母净利润同比增速分别达到了33.43%、
20.39%。对比2017年，归母净利润增速腰斩；且连续两年归母净利润增速低于营收增速。
毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。
评级理由：
净利润下滑，增速低于营收，也是很多投资机构大为不解的一点。
净利润居然到不了20%，这其实跌破了广大股民的心理价位，“藏利润”之说广传。
还债规模超千亿，净负债率仅33.9%
负债评级：25分
郁亮说，万科应对危机的秘籍就是提高自身免疫力，其中最关键的是要让自己“手有余粮”。
2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正。
年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元。
净负债率33.9%，继续处于行业低位，此前的2017年、2018年净负债率分别为8.8%与30.9%。
2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿，同比增加25.88%，其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿，较去年同期增长36.37%，这也是历年来万科最大规模的年度还债金额。
公司完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行，最低发行利率3.55%；5亿元超短期融资券发行利率3.18%；美元中期票据最低票面利率3.15%。
2018年万科每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。而在2019年度分红派息的预案中，每10股派10.45元的现金股息。
可以看出，万科管理层对于释放利润、提升股价的积极性并不高。
评级理由：
这项打满分不为过。
财务出身的郁亮，风险意识非常强，相对于其他一些房企200%的净负债率来比，万科的现金流太过充裕。
土储仅供2.8年可用，如何开疆扩土
土储评级：18分
管理层对销售规模扩张态度也很谨慎。
公司去年买地支出为年内合约销售的35%，低于行业平均水平的50%。
换言之，万科土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。
与此同时，万科去年新开工建筑面积同比减少15%至4240万平方米，预算今年进一步减少至2920万平方米。
一位曾在郁亮身边工作的前万科中层人士表示，2017年郁亮正式担任董事会主席后，一直在走求稳路线。
“他会把控销售节奏，让项目走得平稳。之前王总（王石）在的时候，万科一天能卖十几万套房，但是郁亮上台后，有刻意控制销售的速度。”
评级理由：
拿的地只能供2.8年使用，3年后地主家还有余粮吗？
和平发育，错失黄金发展期？
整合评级：77分
评级理由：
从2019年的成绩可以看出，万科现金极为充裕，活下去是没问题。
但人员变动大、拿地不积极、销售速度迟缓，留下了一大片的空间，供后来者居上。
郁亮时代的万科更为谨慎，内部的惊涛骇浪可能超乎想象，这让不少投资者开始怀疑：万科会不会从保守变为退步？
万科错过了2015年的黄金期，被碧桂园、恒大、融创追赶上。
如今人事不稳、策略保守，万科还能保住这个行业老大的位置吗？
