千億城市更新的機遇面前，脫離了野蠻生長的房企正躍躍欲試。
隨著去年年底北京“動批”（全名為動物園批發市場）市場清退的結束，區域產業結構正迎來蝶變與涅槃期。6月1日京交會北京主題日活動向外透露一條信息，“動批”的轉型升級使這裡有望化身本市的第二條“金融街”。據最新消息，動物園批發市場未來將打造10平方公里的北京金融科技創新示範區，實現“騰籠換鳥”。
核心區內大體量城市空間改造，加上金融行業的優越前景及區域政策的扶持……在“僧多粥少”的北京土地市場，這樣一宗稀缺土地的歸屬問題成為業內聚焦話題。
就目前來看，候選企業中勝算較大的主要集中在兩家註冊已有20多年的區屬國有企業：一家是曾經操刀打造北京金融街的金融街控股，另一家則是因前董事長任 志強“大炮”形象著稱的華遠地產。
“金融”標籤下，誰更得心應手？
在房地產行業集中度越來越高的背景下，房企產品、品質之戰逐漸升級，精細化、專業化已經成為行業共識。在同類產品競爭中，對於房企而言，“術業有專攻”成為脫穎而出的模式“護城河”。
據鳳凰網房產瞭解，“動批”轉型金融後，該區域將形成以支付清算、借貸融資、財務融資、零售銀行、保險、交易結算六大金融科技應用領域為支撐的產業聚集格局，凸顯金融屬性用意顯著。
就業務範圍而言，金融街控股對外宣傳“以商務地產為主導，適當增持優質物業，以住宅地產為補充”的雙輪驅動業務發展模式，商業及金融是其獨具優勢的產業。
據瞭解，目前金融街控股已經開發運營北京金融街、德勝科技園、金融街通州商務園、北京廣安產業園等項目，可謂經驗豐富。然而，在大規模拓展金融地產的同時，單純的複製北京金融街的模式已經難以為繼，其區域開發及產業運營亟待模式上的創新。
反觀華遠地產，主要擁有住宅、辦公、商業、公寓、酒店五大產品線。在房地產開發方面，主要以住宅開發為主。近年來，為了謀求多元化轉型，華遠地產拓展商業地產，併成立自己的商業管理團隊。雖然商業金融屬性略顯薄弱，但是其深耕商業地產及金融領域的意圖逐漸顯現。
對於未來商業地產的規劃，兩家企業管理層皆有過佈局。
金融街控股總經理呂洪斌曾公開表示，公司計劃在未來3年內，將自持商業物業的面積增加一倍，達到200萬平方米，今年計劃增持在北京、上海、蘇州等城市核心區位的寫字樓、商業項目，進一步擴大自持物業規模。
在2017年業績報告會上，華遠集團董事長兼華遠地產董事長杜鳳超曾表示，未來華遠地產將向產業地產及主題性的地產進行拓展，集團將著力拓展高新領域，大數據、互聯網金融等業務。除了對銀行、證券公司等有戰略性的投資外，華遠自身也構建了諸如小額貸公司、典當行等等金融性的公司，以便鑲嵌到地產產品多維服務當中。
“從定位來講，金融街控股在北京市場一直沒有很好地擴張，而傳統北京金融街開發沒有成型，周邊也沒有什麼項目。如果要做好北京金融市場必須要拿到一些優質的土地，‘動批’市場轉型屬於金融街控股整個定位的替換。從業務來看，金融街控股的聚焦性會更好一些。”易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受鳳凰網房產記者採訪時表示。
從地理位置來看，金融街則有明顯優勢。新的北京金融科技創新示範區具體範圍以北展“動批”為基地、以德勝和廣安地區為拓展區、輻射中關村科學城和麗澤金融商務區。且位於北京金融街核心區域與中關村科學城的連接地帶，與金融街控股之前所打造的“金融街”十分靠近。
另外，從“身家背景”來看，華遠地產則更為“清白”。受反腐浪潮的影響，近年來，金融街控股多名高管涉嫌貪汙受賄事件讓金融街形象受到波及，相比較而言，曾經擁有“南萬科北華遠”之稱的華遠地產較為正面。
實力之戰 誰更勝一籌？
除了考慮到是否與“動批”轉型金融方向相匹配之外，開發商的運營能力、實力規模也是制約其是否能夠拿下此項開發權的重要因素。
從近年來發展速度來看，金融街控股與華遠地產有著相似的發展“路徑”，之前走的都是“小而美”的路線。隨著房地產行業進入規模為王的時代，兩家企業都開啟了求規模、抓速度的擴張之路；另外，二者都經歷領導班子更換不久，企業發展全新轉型與機遇期。
對於未來企業的發展，新上任的金融街董事、總經理呂洪斌曾對媒體表示金融街十分看好特大城市群發展，未來會將業務重心押在京津冀、長三角、珠三角、成渝和中部5個城市群上，而北京、上海、天津、重慶等城市都是其重倉之地。
同樣“新官上任三把火”的華遠地產新任董事長杜鳳超，在今年4月上任後，首要任務就是為華遠地產定下規模目標，“今年華遠地產的目標銷售額為120億，而未來3-5年，華遠地產力爭實現500億的銷售規模。”
規模之外，決定房企開發能力的同樣還有資本能力。就負債率來看，大舉拿地和收購項目的背後是，兩家企業負債率的居高不下，而華遠地產比金融界控股略微可觀。
具體來看，2016年，金融街控股淨負債率為119.89%，2017年公司淨負債率攀升至151.5%。反觀華遠地產，年報顯示，其2017年資產負債率為77.46%，較2016年上漲1.65%；淨負債率為110%，較2016年上漲74%。
資金吃緊也是兩家企業的共性，就今年而言，金融街會比華遠地產略微好些。具體來看，2017年金融街控股經營活動產生的現金流量淨額由2016年的170.9億元大幅下降至-72.5億元，同比下降142.46%。今年1-3月，金融街經營活動產生的現金流量淨額約為76.19億元，同比大降925.23%。深受資金回籠慢的困擾，其財務狀況不甚理想。
而就華遠地產一季度財報來看，1-3月，其經營活動產生的現金流量淨額為-22.2億，去年同期為-13.3億。另外，華遠地產在今年業績報告會上曾宣佈，2018年會適當提高資產負債率，撬動規模。將在今年推進5億美元債及50億私募債的發行工作。
此外，自2014年以來，金融街控股可謂飽受股權爭奪戰之苦，面對安邦系的步步緊逼，不斷號召企業人員增持構築“防火牆”。在2017年多次增持後，今年5月14日，金融街控股部分董事、監事及高級管理人員又以自有資金，合計增持公司股份26.49萬股。“內憂外患”之際，去年，金融街控股也在處理手中的虧損資產，其子公司金融街津門（天津）置業有限公司就是其中之一。
在股權方面，華遠地產則略顯平穩，自去年以來，其股東北京首創陽光房地產有限責任公司和天津華遠浩利投資股份有限公司持續在減持華遠地產的股份，其重組後的股權相對穩定。
但僅僅依靠一些落在紙面的財務數據只能說明部分問題，紙面之後的能力比拼也在暗中進行。鳳凰網房產瞭解到，近期亦有消息透露，稱考慮到金融街控股已經有金融街在手，而華遠地產這些年在規模擴張的道路上並非一帆風順，因此成為“動批”區域改造開發的主要“候選”房企之一。
“城市功能區的轉型，需要拓展新的思維。把資源投入進去，將整個片區的功能做重新定位和梳理，是整個參與開發的企業需要為整個片區所做的事情。”同策諮詢研究中心總監張宏偉接受鳳凰網房產記者採訪時表示。
對於房企而言，業務、規模、資金當然是制約其拿地的重要因素，當然也需要“天時”“地利”及“人和”。不論是金融街控股還是華遠地產操盤對於北京而言呈現的是一個全新的金融中心。
