《投資者網》秦劍
自三年前萬科步入“鬱時代”以來，管理層風起雲湧，董事會成員幾乎煥然一新，王海武、韓慧華、李嵬等“少壯派”陸續登臺，出臺“大江大海”計劃，以業績論英雄，2020年初共有14個區域高層出現職位調動。
近三年來，“鬱氏班子”在“活下去”及“現金為王”觀念下交出了怎樣一份成績單？
大規模人事變動
“鬱時代”開啟後，截至目前，董事會成員除鬱亮外全都是2017年6月後上任的“新將”，管理層3/4的人員發生變動，其中財務負責人一年內更換兩次。
4月7日，萬科懸空逾半月的首席運營官一職，終於完成從60後到75後的交棒。57歲的張旭轉身物流板塊，由42歲的原萬科中西部區域首席執行官王海武接任。與此同時，萬科中西部區域首席執行官由41歲的原杭州萬科總經理李嵬接任。
這是萬科今年繼寶萬之爭中表現優異的女將韓慧華上任公司執行副總裁、財務負責人，補缺王文金後第二大人事變動。如今由“王石時代”更替到“鬱時代”後，萬科總部高管層曾經的“舊人”僅留下一個，僅餘執董職務，負責“牽頭集團總部管理中心”。
萬科將上述人事變動歸結為“大江大海”計劃的進一步深化。以內部競聘為核心的“大江大海”計劃，是萬科在2018年下半年組織重建時的產物。2018年9月，萬科總部重建，原有的12個部門全部撤銷，建立三大中心：事業發展中心、管理中心、支持中心；取消部門分管領導和部門經理，設置了集團合夥人、中心合夥人、執行合夥人以及普通合夥人四個層級。
現任萬科董事會成員均將在2020年內任期結束，2019年自肖民辭任之後，萬科董事會始終以10人維持平衡局面。近日隨著韓慧華、王海武、李嵬等人的升遷或調任，業內猜測，萬科選擇在近兩月內對管理層進行換血，可能是為將韓慧華、王海武等“少壯派高管”送入董事會埋下伏筆。
2019年萬科出臺“大江大海”計劃，2019年至2020年初共有14個區域高層出現職位調動，其中有三位城市總因2019年城市銷售排名或市佔率顯著下滑被免職。在萬科發展史上，雖然也曾經發生過類似的跨區域調動，比如2000年的“二林事件”，2010年的“180計劃”等，但類似這樣大規模、深層次的人事調整和動盪，尚屬首次。在地產界，包括碧桂園等多家企業，雖然也設置了諸如輪崗之類制度，但更多是為了強化高管對企業內各條線業務的熟悉程度。對比之下，凸顯了萬科“大江大海”計劃的非比尋常。
事實上，大規模人事流動和調配的必要性和合理性有待驗證。因為通常一個城市總被更換了，下面的人事往往也會經歷一輪洗牌，這必將對這個城市公司的運營產生短期影響和波動。業內預計，接下來，萬科的人事變動仍將持續。
萬科中層骨幹的調整後，2月受疫情影響，銷售面積及合約銷售金額同比出現大幅度下降，3月份房地產行業銷售形勢回暖，恆大合約銷售額620.8億元同比增加13.10%，碧桂園合約銷售額達470.4億元同比增長約4.23%，而萬科合約銷售額549.4億元同比縮水4.24%。
“鬱時代初期”成績單
2017年6月萬科步入“鬱時代”近三年來，人事動盪下，給投資者帶來了怎樣一份成績單呢？
“鬱時代”的萬科已形成房地產開發、物業管理、商業地產、物流地產、長租公寓以及冰雪度假六大板塊；運營能力方面：房地產開發主業土儲數量增加，但低於行業平均水平，拿地較為謹慎；存貨週轉率下降。盈利能力方面：銷售面積增速與地產行業勢態相符，但2017年後銷售面積增速明顯低於保利地產；毛利率水平一直較為突出，高於行業均值；物業管理業務毛利率逐年下降；人均創收及人均創利能力卻逐年下降。股東投資回報方面：派息率下降。
2017年來，開發主業上歷經2年取得了廣信房產100%股權及債權，物流倉儲服務業務參股普洛斯、收購天津電子商務、天津中央廚房、天津冷鏈倉儲等，完成44個城市的覆蓋。
萬科2017 -2019年拿地829塊、約6682萬平方米，重點區域為江蘇，2014 -2016年共拿地362塊、2625萬平方米，重點區域為浙江與廣東，“鬱時代”初期萬科加大了土儲量。萬科2019買地支出為年內合約銷售的35%，低於行業平均水平的50%，國際評級機構瑞信稱，萬科土地儲備僅可供未來約2.8年使用，較同行的平均水平短約4年。
萬科2017-2019年存貨週轉天數高於2016年、2015年，平均超3年，高於同行碧桂園（平均2年），且2019年萬科的存貨與碧桂園金額相當，分別為8970.2億元、8678.62億元，萬科的存貨中已完工開發產品（現房）金額660.3億元，遠高於碧桂園457.81億元。
萬科2017-2019年期間（不含2017年）與2014-2016年期間相比每年銷售面積增速較小，與地產行業銷售面積增速勢態相符，但萬科2017年後銷售面積增速明顯低於保利地產。
銷售均價上看，萬科在頭部房企中最具優勢，2019年銷售均價達1.53萬元/平米，高於碧桂園、恆大，亦高於一二線佔比同樣很高的融創，華泰證券認為核心在於萬科在標準化製造、物業服務等加持之下具備品牌溢價。 萬科的毛利率水平一直較為突出，這在快週轉企業裡面愈加難能可貴。 2019 年前三季度，萬科毛利率為 36%，分別高出頭部7家房企和全部 77 家房企均值7.3和4個百分點。
萬科2017-2019年收入結構中，物業管理業務佔比高於2014-2016年，分別為2.93%、3.29%、3.45%，體現了萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略定位，近三年來萬科物業管理業務毛利率逐年下降，從18.72%降至18.57%，且低於2015年、2016年。
萬科2017-2019年公司員工人數逐年增加，從約8萬人增至約13萬人。人均創收及人均創利能力卻逐年下降，分別從312.58萬元、36.1萬元降至279.76萬元、29.56萬元。相較於2014-2016年的表現略微遜色。
2017-2019年萬科派息率下降，從35.43%降至30.38%，且低於2015年的43.87%、2016年的41.48%，而董監高成員中大部分薪酬年增長率大於10%。
伴隨著深鐵入主，王石卸任，鬱亮登臺，萬科正在進行著一輪人事變革，業績增速放緩，未來萬科在群英薈萃的地產行業能佔據怎樣的地位，只能留給時間去回答。（更多請關注抖音：InvesterNet 思維財經出品）■
