01
2013年，泰禾以18.5亿元和配建2000平方米公共租赁住房的代价拿下孙河区域一块地。楼面价接近2.9万元，是为泰禾北京院子。
北京院子是一个成功的项目。
2017年9月7日，泰禾在18家地产公司的竞争中拿下北京院子南边地块。
这是块限价地，均价68245元/平方米。是为北京院子二期。
北京院子二期亦热销。
2019年1月，北京院子二期的东西角挂出了一块地。出让条件写明：不设商品房限价。
彼时北京读者相对保守，认为楼板面价在6.8以下。
其实非常简单，常规拍地，
最后楼板价就是比限价房价格高。
2019年5月28日，这块地花落恒基兆业，楼面价69541元/㎡。
02
在北京孙河拍地的前几天，2019年5月22日，上海也拍地了，大华集团在7号线上大路拿了一块地，楼板价2.41万。
意味着宝山还将限价。
上海没有限价盘的说法，但开发商清楚，每块地都是限价盘。
招商虹桥公馆、万科四季都会等等都是限价盘。
地王更加是限价盘，但限价程度一般不如2017年土地限购之后的楼盘。
在上海的远郊，其实价格管控已经失去了意义，因为送奔驰的送奔驰，送软装的送软装。
北京差地段的所谓限价盘，房山、大兴、通州都有一些楼盘降价的降价、优惠的优惠，去化比上海还弱。
进入6月，闵行、宝山、青浦、嘉定都有限价盘出售。
因为上海限购，符合要求的购房者数量是一定的，这部分购房者会从二手中分流到新房里，出现2017年常见到的新房带动二手房下跌。
而所有性价比被市场接受的新房存在总体流量不足的问题，去化会低于预期。
03
无干预的市场里如果开发商能够以4万的价格速销，下一批有可能4.5万，所有在4万买入的买家就站稳价格，接着二手房由于新房4.5万的预期开始惜售，形成房价的实质性上涨。
如今新盘以4万的价格快速卖出，下一期有可能4万，还有可能3.9万。
这就很尴尬了。
当下值得性价比高的房子，有没有可能买入之后下跌呢？
完全可能。
这样的观望情绪是很特别的，但的确是合理的。
04
北京院子的业主如果当初没有买北京院子，再要买在孙河别墅区就困难了。
因为隔壁的楼板价已经6.95万。
诚然，开发商不是一定要挣钱的。
但同样，开发商不是一定要降价卖的。
上海也有没怎么限价的盘，开发商也没有降价卖。
开发商不卖的理由，是因为当一线城市划出边界，资产的稀缺性是可见的。
价值回归只是时间问题，也就是资金实力问题。
这同样也是外资接盘一线城市商业地产的理由。
05
2018年底不少投资公司或者投资客卖房子，基本是亏的。
2019年这样的房源依然不少。
2019年短暂的回暖，有投资客开始想要扛一扛。安慰自己说失去的都会加倍偿还。
其实就市场端而言，2018年下半年的下跌并非市场原因，2019年整年都应该上涨。
但目前的市场是失效的市场。
涨的那一天一定会来，但2019年未必，又因为2019年拍的地未见上涨，2020年也未必。
如果一个人第一次买房，35成首付没有首付贷，杠杆是可控的。
如果一个人没有采用其他方式筹集首付，投资性买房7成首付也是可控的。
房价越不涨，高杠杆投资客不得不离场，直到熬到上涨的某一天。
06
长期看货币一定是贬值的，买房子从资产防守上没有多少疑问。
但是货币放水也需要有杠杆空间。
先去杠杆才能加杠杆。
一线城市不少人消费性买房也处在预加杠杆而不能的痛苦中。
二线城市纷纷抢人，本质是因为原有市民已没有多少杠杆空间了。
强弩之末。
北京开启价高者得的土拍模式之后，大概18个月之后市场会陆续回归正常。
而调控比北京更早的上海，还会继续撑一撑。
欢迎讨论招商虹桥公馆及其他新盘
