昨天有個老鐵向我訴苦，我稱他為B小弟，說想在千燈湖買一套房，剛需，總價100萬左右，但又要求近地鐵，最好有學位，找了幾個中介都沒人願意帶他看房，要麼就是敷衍一下就沒下文，感覺人生充滿了坎坷，希望老萬能幫他探路淘房，作為廣佛專業人士，談論宏觀房產不是老萬的長項，提供實戰經驗並解決買房的疑難雜症才是我的絕活。首先我們要了解千燈湖是個什麼概念，相信大部分廣州的客戶群體對千燈湖的概念是開發商給予，但凡在南海的新盤，開發商必打千燈湖撐門面，舉幾個例子，“千燈湖美墅”這種盤距離十公里左右，“千燈湖封面”這種也要五公里左右。為此老萬特意做了一張圖給大夥普及下哪些可以稱為千燈湖區域的樓盤。注意了，以後不要被忽悠了，圖醜是醜了點。。。。
千燈湖樓盤分佈圖
從地圖上我們可以看到千燈湖其實就是一條狹長的走勢，礌崗公園以北，海八路以南，南海大道以東，桂瀾路以西，是屬於千燈湖的範圍，而位於地圖東北角的高新金融區由於其特殊的定位以及廣佛地鐵第一站的地理位置我們也將其列千燈湖片區。附上我精心製作的千燈湖樓盤分佈圖。由於中海錦城與萬科金域中央靠近廣州交界，這張圖並沒有標記出來。
01需求及標地分析
接下來我們分析下老鐵的需求
1畢業二年，.廣州上班，交通工具地鐵為主。
2.要求二房，首付30萬左右，月供承受4500以內，總價需控制100萬左右
3.要求在千燈湖範圍內，廣佛線高新金融區至南桂路四個站點附近。
4.希望靠近地鐵，接受範圍1公里內，能有好的配套教育為小孩教育做打算。
按照這個需求，基本把範圍鎖定在（按優先順序） 海景花園 金菊村 桂華麗景。三個小區以樓梯為主，少部分電梯樓，海景及金菊村樓梯目前已經出了加裝電梯的公告。
海景花園大門
海景花園位於燈湖西路與海六路交匯處，位置相當優越，緊鄰的兩個豪宅盤千燈湖一號及千燈墅（別墅)價格已經是千燈湖房價的塔尖。目前二手成交單價在2.8萬-4.2萬時間，省一級千燈湖小學，保利水城商業綜合體，步行千燈湖也僅僅十分鐘的時間，然而這麼優越的地段，價格僅僅是附近電梯樓的一半不到甚至只有三分之一。目前海景的樓梯單價1萬-1.2萬左右 ，電梯單價1.2萬-1.4萬左右。稍微新一點的電梯海昌軒價格在1.7萬左右
02小區介紹：
海景花園
開發商：澳門發展實業有限公司
樓齡2000-2002年
棟數：61棟
總戶數：1846戶
配套小學：燈湖小學
從海景花園的馬賽克外牆我們可以判斷這是第三代商品房
第一代黃皮樓：混合結構，一般五層高，樓齡25-30年左右，禪城老區可以到，現在基本算是危房。銀行不給貸款
第二代是石米外牆：混合結構 樓層5-6層高，25年左右的樓齡 這類結構的房產銀行對風險控制比較嚴格，一般貸款只給貸六成，年限10-15年 以海棠居為代表
第三代馬賽克外牆：框架結構 樓層6-9層 15-20年左右樓齡 這種結構可以打牆體改戶型，銀行能給予正常的貸款成數，桂城此類居多 以海景花園為代表
馬賽克外牆
早期的這種小區的特點沒有人車分流設計 ，每戶基本都配有單車房，有些和房產證寫在一本證，有些是分開而二本證，需要注意的是一本證是房產面積與單車房包含一起。作為早期的商品房，海景分三期開發，第一期是8層高樓梯。第二期為棟25層高的電梯，戶型設計以鑽石為主，由戶於戶型設計並不討巧本地客戶，在價格上與樓梯樓差不多。i第三期為靠千燈湖
海景的樓梯戶型以88-100方內都是二房設計，三房戶型的面積基本在110方以上，而現在市面 上的二房戶型已經很少見了，新建小區主流戶型都是80-90方左右的小三房搭配110-120左右的四房這也導致我們在淘房的過程中選擇非常少，目前海景我們瞭解到的兩房在88方左右，總價最低一套在91萬，（戶型圖）樓層在頂層八樓，戶型上看並沒有太多的硬傷，考慮到小區目前已經開始加裝電梯，而這戶型的設計一梯三戶，有位置預留加裝電梯。老萬在樓下找到了一張電梯開工告示。
電梯施工告示
金菊村
金菊村
金菊村
開發商：佛山房地產開發公司
樓齡：1999-2008年
總戶數：520戶
配套小學：燈湖小學
金菊村二期
金菊邨小區分了幾期開發，最早期靠近南海大道的黃皮樓，年代久遠，第二期是馬賽克外牆，看起來比海景的乾淨舒服很多，第三期是電梯樓，放盤量非常少。僅有的一套掛牌價去到2.2元/平，小區整體掛牌量非常低，二房有二套掛牌，一套75方，總價108萬 一套86方，總價118萬，戶型板正。基本符合老鐵的需求。
在金菊村的小區簡介中有這麼一段話，“金菊邨位於南海市政策文化中心南海大道旁，是桂城區聞名的黃金地王”地圖上看在早期金菊邨位置真的相當不錯，西門可以直接走到南海大道，東邊到千燈湖大概十分鐘路程，周邊生活配套齊全。（圖）在老萬剛來的佛山的時候曾今跑盤到金菊邨附近，早些年在廣州番禺大石從事房產投資的經驗讓我對這個樓盤產生了很大的興趣，在瞭解到價格及租金之後，我認為橫盤時代投資的標的也許只有這種不起眼的市中心樓梯樓才有價格空間。
金菊邨三期
邏輯很簡單：
01.地段價格優勢
單價低，總價低，80萬-150萬能夠在市中心，而往往這種市區老破小地段還不錯，交通生活成本低，相對市區邊緣的新樓盤，配套不成熟，及上班時間成本算下來其實未必會比住老破小的體驗感好。橫盤時期，標地的流動屬性排在首位，也可以稱之為安全係數，其實租金收益，最後才是考慮漲幅。別在幻想前二年買房致富的念頭，多點理性，少點衝動。非限購區域三水，高明不論是投資，自住，還是租金收益完全不能跟市區比較。除了在本地工作必須買房以外的客戶群以外基本都是被收割的韭菜，原因我就不表述，以免引起不適，建議微信探討。
02.租金收益
在廣州市區很多老破小雖然面積小，外表不討喜，由於優越的地段在出租這塊卻有非常高的租金收益，很多聰明的投資客更是將房屋改造成幾套房中房出租，同樣的面積改造後的收益是改造前的一倍。在千燈湖片區這個邏輯行不行的通？老萬曾走訪了周邊幾個村瞭解下村屋的租金，單間大概在500-1000左右，如果是二手房東帶家電基本都在1000左右，我們在對比下金菊村，以一套掛牌88方總價為118萬的二房為標準，租金為1600元/月-1800元/月左右，如果改成三個單間，每間租1000元/月-1200元/月，租金收益每月在3000元/月-3600元/月左右，這個租金什麼概念？高新金融區南海萬達華府，86的三房，售價220萬左右，租金收益3200元/月-3500元/月。
03.升值空間
2018年佛山政府印發了關於佛山市即有住宅加裝電梯管理辦法，明確了申請條件程序等相關措施，在桂城我們注意到幾個小區已經開始加裝電梯，海景花園，南桂路的花苑廣場，東怡花園，一旦這些黃金地段的樓梯樓加裝電梯，由於本身價格基數低，在價格上會有一波小幅上升。花苑廣場的成交價也證實了這一點。而在掛牌當中老萬發現一套疑似廣州炒家掛牌的房源，全新裝修，戶型一改二，在諮詢中介後得到了確認的答覆。詳情私聊諮詢
金菊邨三期
最後我把二個小區的基本情況告知了B小弟，並給了自己的意見
1.樓梯樓總價低，壓力小，樓市橫盤期值得入手，在加裝電梯後有一定的漲幅，滿足居住的同時又能保值
2.缺陷也很明顯,樓齡長，小區管理一般，居住體驗一般，買之前先確認自己要接受這個環境
3.寧買市區老破小 不買郊區新遠大。地段決定了價值
4.按需購房
