摘要：近年來隨著不良資產處置業務市場的迅速發展，各類市場主體紛紛加入到不良資產的“藍海”中，在處置不良資產過程中，國有劃撥用地上住宅性質房產的處置問題引起各方面的重視。本文結合相關法律規定從劃撥用地上住宅房產的取得及劃撥用地上住宅房產轉讓的限制兩方面分析了該類房產在實務處置中的“難點”、“痛點”，再從劃撥用地上住宅房產的處置及處置建議兩方面闡述了實務中該類房產的處置方式，並結合筆者實務經驗，就該類房產在法院評估、拍賣階段的關鍵程序提出有益建議，以冀為各銀行、資產管理公司、法院及其他法律專業人員提供處置思路。
關鍵詞：不良資產處置；劃撥土地使用權；住宅；拍賣
正 文：
一、引言
近年來，隨著市場經濟的不斷推進，不良資產處置業務市場發展迅速，各種市場主體紛紛加入到不良資產的“藍海”中。隨著市場主體類型的擴容，各類不良資產處置業務中的“難點”、“痛點”逐漸演變成案件中的實際問題，筆者代理銀行、國有資產管理公司及民營資本參與了諸多不良資產的處置業務，其中國有劃撥用地上住宅性質房產的處置問題尤為突出，許多法院、律師及不良處置機構對此觀點不一。為此，筆者特結合自身在江蘇地區的一些處置經驗，針對國有劃撥用地上住宅性質房產的處置作一些淺顯的分享。
二、劃撥用地上住宅房產的取得
根據《中華人民共和國土地管理法》[1]第五十四條的規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。”根據國土資源部《劃撥用地目錄》[2]的規定，共有兩項“國家機關用地和軍事用地”、八項“城市基礎設施用地和公益事業用地”、八項“國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地”和一項“法律、行政法規規定的其他用地”被列入目錄。
具體到江蘇地區，江蘇省國土資源廳於2003年9月12日結合地區實際制定《江蘇省劃撥用地目錄》[3]，共有三項“國家機關用地和軍事用地”、八項“城市基礎設施用地和公益事業用地”、八項“國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地”和兩項“法律、行政法規規定的其他用地”被列入目錄。
此外，《中華人民共和國物權法》[4]第一百三十七條第二款還規定：“嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。”
比較各項規定可以看出，劃撥用地上住宅房產的取得方式繁多，實務中主要有單位分房、城中村改造、拆遷安置等情形。鑑於取得方式繁雜，導致相關不良資產在處置過程中也遇到多種障礙，給不良資產的化解造成了諸多影響。
三、劃撥用地上住宅房產轉讓的限制
根據我國“房地一體”原則，轉讓房產的，土地使用權隨之轉讓。鑑於此，本文所述劃撥用地上住宅房產的轉讓受到重重限制。
比如《中華人民共和國城市房地產管理法》[5]第40條第1款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。”
劃撥土地使用權的轉讓同樣受到重重限制，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》[6]第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。”
從上述法律法規來看，劃撥土地使用權屬於限制流通物，劃撥用地上的建築物也相應屬於限制流通物，不能對其任意處分。
四、劃撥用地上住宅房產的處置
不良資產處置中，為避免劃撥用地上房產處置後無法過戶，法院考慮到維護買受人的合法權益，對於該類房產的處置慎之又慎，甚至個別法院見到土地使用權性質為劃撥土地的，直接反饋當事人不能處理，這也就給個別當事人劃撥用地上房產無法通過司法拍賣處置的誤解。
其實對於劃撥用地上住宅房產的是否可以進行司法拍賣，最高院早已有明確的肯定答覆，即《最高人民法院關於人民法院執行以劃撥方式取得的土地使用權的請示的答覆》（【2005】執他字第15號），最高院在該答覆中明確“處置的財產雖然涉及國有劃撥土地使用權，但事先已經雙方當事人同意，事後碭山縣土地主管部門又予以認可，符合《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的相關規定及國家土地局〔1997〕國土函字第96號《對最高人民法院法經〔1997〕18號函的覆函》精神。因此，宿州市中級人民法院上述民事裁定並無不當。但是在具體工作中應嚴格程序，注意及時同相關部門溝通協商。”
為此，國家土地管理局也曾作出回應，及《國家土地管理局對最高人民法院法經（1997）18號函的覆函》（國土函字【1997】第96號）第四條：“對通過劃撥方式取得的土地使用權，由於不屬於當事人的自有財產，不能作為當事人財產進行裁定。但在裁定轉移地上建築物、附著物涉及有關土地使用權時，在與當地土地管理部門取得一致意見後，可裁定隨地上物同時轉移。凡屬於裁定中改變土地用途及使用條件的，需徵得土地管理部門同意；補交出讓金的，應在裁定中明確，經辦理出讓手續。方可取得土地使用權。”
但是反應到實務中，作為被執行人的房產所有權人往往是不願意配合的，在此情形下便無法滿足前述《答覆》及《覆函》的要求。
筆者辦案中曾針對該問題與相關職能部門作了較為深入的溝通，職能部門表示，按照現行政策，如轉讓雙方均為個人的，經雙方共同申請確認，產證齊全的住宅用地可以保留劃撥；如轉讓雙方有一方為企事業單位及其他組織的，需補辦出讓後方可轉讓土地使用權並辦理相關手續。此外，房地產辦理過戶登記前，需進行權籍調查，若存在實測面積與登記面積不符（超面積或宗地紅線發生變化）、房屋未經登記翻改建以及與相鄰宗地存在界線爭議等情形的，則不符合登記要求，無法辦理相關手續。
五、處置意見
鑑於前述規定及現實情況，筆者結合自身經驗，針對不良資產中國有劃撥用地上住宅房產的處置，特提出以下意見：
1、 處置前應儘量與房屋所有權人取得聯繫，告知其拍賣利弊，以取得其同意保留劃撥，為拍賣後配合辦理過戶提供前提條件。
2、 如無法與房屋所有權人取得聯繫或房屋所有權人拒絕配合的，應及時與相關職能部門取得聯繫，以法院發函的形式徵詢職能部門對拍賣的支持，為避免拍賣後無法過戶，應於啟動拍賣前，由法院會同職能部門對房產進行實地勘驗測繪，確保房產不存在實測面積與登記面積不符（超面積或宗地紅線發生變化）、房屋未經登記翻改建以及與相鄰宗地存在界線爭議等情形。
3、鑑於各地政策不一，無論是否徵得房屋所有人的同意，均應提示法院按照最高院的要求，嚴格程序，與相關部門積極溝通協商。
六、結語
綜上，實務中面對紛繁複雜的土地使用權權屬性質，不良資產處置主體需要結合實際作出各種應對，本文較為淺顯的論述了國有劃撥用地上住宅房產的處置，實務中也需要針對具體情形作出相關調整，筆者認為，應嚴格把握最高院的答覆，在處置該類房屋前申請法院發函取得相關部門的同意，並針對該類房產進行實地測繪勘驗及權籍調查，以切實維護債權人和房產買受人的合法權益。
註釋：
[1] （1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過；根據1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正；1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議修訂；根據2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正；根據2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關於修改、的決定》第三次修正）
[2] 2001年10月18日國土資源部第9次部務會議通過
[3] 江蘇省人民政府，蘇政辦發〔2003〕96號
[4] 由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議於2007年3月16日通過
[5] 1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，1994年7月5日中華人民共和國主席令第二十九號公佈；根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改的決定》第一次修正；根據2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關於修改部分法律的決定》第二次修正；根據2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關於修改、的決定》第三次修正
[6] 國務院 國務院令1990年第55號
作者：季晨陽
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