中訪網財經（朱婷婷）日前,創立10年的上坤地產集團有限公司向聯交所遞表上市,上坤地產正式開啟了赴港上市之路。
據招股書顯示，上坤地產2019年營收為75.35億元，2017年營收為12.0
1億元，三年複合增長率150%，近一期營收增長率10.04%，2019年毛利潤30.71億元，毛利率40.8%。
據官方資料顯示，上坤地產於2010年成立上海，秉持“為宜居而來”的理念，致力成為中國領先的住宅及商業物業開發商及城市優質生活服務商。
2010-2014年，上坤地產以夯實基礎為核心，深耕上海。五年間深入塑造上坤產品力，打造上坤紅樹灣等多個經典作品，同時積澱文化產業園區、長租公寓、社區商業等方面的資產管理與運營經驗。
2015-2019年，上坤地產雙輪驅動持續發力，於2016年首次進入江蘇省，隨後拓展至長三角經濟區、珠三角經濟區及中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市，打造上坤樾山及全國多個代表產品，同時獲取七寶生態商務區優質地塊，持續發力商用地產管理。
2020年是上坤地產第三個五年的開局年，此次向港交所提交上市申請，是其與資本市場對接的第一步，也是上坤地產未來戰略的新起點。
上坤地產經歷十年的規模發展後已經在上海佔有了一席之地，在全國房企百強站穩腳跟，但是，在其迅速發展的同時也產生了一些問題。
根據統計，2017年至2019年，上坤地產淨資產負債率分別為684.9%、325.9%和118.8%，淨資產負債率在2017年、2018年連續兩年高企。
另外，2017、2018年上坤地產的經營現金淨額均為負，其中2017年為-0.36億元、2018年為-38.06億元，2019年回正為20億元。
公司在全國性擴張過程中，雖說槓桿已經降了不少，但仍處於高位。2017年至2019年，公司淨資產負債率分別為684.9%、325.9%和118.8%。
淨資產負債率在2017年、2018年連續兩年高企，其經營現金流淨額連續兩年錄得負值，分別為-0.36億元和-38.06億元，2019年回正為20.08億元。
實際上，這已給公司帶來影響，公司表示，如不能取得充足的額外融資或不能通過業務運營產生充足資金，公司或不能按照計劃擴張。
所以，公司急對接資本市場顯得頗為急切。
與此同時，從公司披露的信息來看，上坤地產的融資渠道主要來自銀行借款等。數據顯示，2017年至2019年，公司計息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期，其計息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元，比公司這3年所賺利潤還多。
顯然，上坤地產在擴張過程中借用了不少外部資金，淨負債率仍然處於高位。也就是說上坤地產極度依賴融資以實現高速擴張，因此報告期內上坤地產的淨資產負債率高達684.9%、332.59%、118.8%；融資成本分別為2.2億、2.8億、2.62億。
具體來看，報告期內上坤地產計息銀行及其他借款總額分別為51.97億、74.59億、67.66億、62.7億。截至今年2月底，公司計息銀行及其他借款總額增至62.74億元，其中30.75億元將在1年內到期。同期，公司擁有的現金及現金等價物為11.54億元，就此來看，上坤地產的短期還款壓力較大。
值得注意的是，在上坤地產業績增長快的同時，其毛利率並不穩定。2017年，公司毛利率為30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。
在過去三年的時間裡，上坤地產收入增長超6倍，而毛利率時高時低，這對一個尚在擴張期的公司來說，並非好現象。
另外，招股書披露， 2017年—2019年，上坤投資物業的公平值收益分別約2.54億元、1.6億元和1.76億元；分別錄得年內溢利3460萬元、6.73 億元和6.77億元。上坤地產方面表示，如果撇除同期投資物業的公平值收益，公司或在2017年產生虧損。
日前公司遞交的聆訊資料募資計劃已載明，擬約60%募資用於開發現有物業項目，約30%募資用於償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款，僅有10%的募資用於一般運營資金。
實際上上坤地產，每年償還計息借款的現金非常龐大，2017年、2018年及2019年，上坤地產用於償還計息借款的現金額分別為31.33億元、40.19億元和68.53億元。
