前幾天，我寫了篇文章《金茂府的折戟，戳破了深圳樓市太多真相》，其中提到不是金茂府錯了，而是龍華錯了，是龍華被透支得太嚴重。
而在廣州，也有像龍華一樣被過度的區域，那就是白雲。
白雲也有一個像深圳龍華金茂府一樣難賣的豪宅——龍湖天奕。
被透支的廣州白雲和深圳龍華，有太多的相同之處。
我覺得，非常有必要深入分析一下廣州白雲、深圳龍華是如何被透支的，從中，我們可以得很多房產投資選籌的經驗和教訓。
被透支的廣州白雲和深圳龍華
廣州白雲和深圳龍華，本身都有著不錯的先天條件：
1.靠近成熟CBD2.有高端的城市規劃3.有串聯CBD的地鐵（廣州地鐵2、3、8號線串聯白雲和天河，深圳地鐵4號線串聯龍華和福田）
白雲靠近天河CBD，白雲新城和珠江新城是差不多時間提出的，2004年，將白雲新城定位為“廣州市的副中心”。
十多年過去了，珠江新城成了廣州的市中心，而白雲新城卻依然處於搖擺中。
龍華靠近福田CBD，龍華在最高潮的時候，甚至被冠以“宇宙中心”的稱號。
當時的深圳人認為福田CBD成熟之後，龍華憑藉物理距離的優勢，可能會成為繼福田之後的下一個CBD,而且依託深圳北站規劃的唯一一個關外總部基地，站位也足夠高。
於是在一系列高預期之下，白雲和龍華都成了全城“炒地王炒房”的樂土，而這一切，在2016年的樓市火爆期達到了高潮。
2016年11月22日，經過169輪舉牌激烈爭奪，龍湖+首開，以總價32.23億，配建30150平方米保障房，拿下白雲新城地王，可售樓面價達46958元/㎡2016年6月2日，金茂+電建以82.9億元，拿下龍華上塘地王，樓面價達到5.68萬/㎡
3年時光荏苒而過，作為豪宅專家，龍湖、金茂都傾盡全力打造出了堪稱放眼全廣州、深圳最優秀的產品，但是廣州人、深圳人都不樂於為龍湖天奕9-13萬，金茂府9-14.4萬/㎡的價格買單。
這不禁讓人問一句：為什麼？
龍湖天奕賣了將近兩年，項目至今未清盤。而在2019年豪宅日光的深圳，金茂府也陷入了謎之去化之中。
白雲龍華的房價，都被透支得太嚴重了。
樓市高潮期，正府把地價推高，與民爭利。
而高地價、高房價，是要片區的產業、配套、城市界面來支撐的。
當初規劃、承諾的產業、配套、城市界面升級，統統都沒有落地執行好，導致了房價與產業、配套、城市界面的不匹配。
白雲房價，與產業、配套、城市界面的不匹配
白雲區靠批發經濟起家，有糧油、食品、服裝、鞋包、汽配、化妝品、裝飾材料等各類工廠和批發市場，大型的有槎路大型綜合批發市場、黃石路大型汽配、裝飾材料批發市場。
2001年提出建設白雲新城。
白雲新城最早喊的口號是：建設以航空、生物醫藥、商貿會展、融資租賃、金融保險、電子商務等產業的總部基地。
後來發現，這是和珠江新城正面抬槓，而本身實力又不足以分流珠江新城CBD的企業。
於是，近幾年，口號又改成國內大火的“空港經濟區”。
所謂的白雲新城，時興什麼概念，就改什麼樣的規劃。
最後的結局是：只是引進了南航、華為、建華建材、中航油、太安堂-康愛多醫藥、嬌蘭佳人、韓後……
然而片區的綜合實力，還太弱太弱。
十多年過去了，那些又土又LOW的工廠和批發市場，依然頑強地盤踞在白雲新城上。
所謂的高端產業導入，沒有做到；所謂的低端產業，沒有做到。
而到處是地王的豪宅板塊，顯然是需要強大的產業、強大的購買力來支撐的。
對於產業的帶動作用，金融、科技＞高新＞製造業。
有人可能會反駁我說：白雲未來有棠溪火車站啊。
我只想說：呵呵。廣州南站作為亞洲最大的高鐵站，廣州南站附近是個什麼鳥樣？棠溪未來會多好？
而廣州白雲虛高的10萬+新房房價，顯然不是白雲那些小老闆，能夠消化吸收得了的。
白雲新城越來越成為老廣不認可、新廣看不上的區域。
除了房價與產業的不匹配，還有房價與配套、城市界面的不匹配。
白雲常住人口高達300萬，人口密集，卻至今沒有拿得出手的學校，老牌學區認越秀，新貴學區認天河，而那些花費千萬的土豪，想必也不想自己的孩子去上村小。
工廠和批發市場扎堆的白雲，城市界面更是差。
工廠多，貨車多，噪音汙染也大。
白雲區的農民房之多，堪稱廣州五大老城區中農民房之最。
舊改遲遲難以推進，道路建設、綠化未升級，城市界面有如三線小城。
三元里也是出了名的亂，廣州人都知道原因。
購房者去白雲新城看房，會覺得龍湖天奕、保利閱雲臺、雲湖花城，產品都做不錯，但走出售樓部，看到這遍地小工廠、遲遲不落地的配套、落後的城市界面，就會下不了手，看不上。
白雲新城，既沒有珠江新城的成熟、高級，又沒有黃埔科學城的銳氣、活力，白雲新城如何破局？
白雲，真的被透支得太嚴重了。
而且，白雲被透支得嚴重，不僅僅是產業導入緩慢、配套落地緩慢、城建升級緩慢的問題。
最關鍵的原因是廣州遍地新城，而城市規劃執行力又太弱。
廣州的發展中心有：珠江新城、金融城、琶洲總部基地、白雲新城、黃埔科學城、魚珠副CBD、番禺萬博CBD、南沙自貿區......太想發展多中心，最後反而弄巧成拙，攤平了各區域的發展動能。
不僅僅是我前幾天提到的——搖擺中的廣州國際金融城，還有老城區“豪剛”板塊，廣鋼新城。
當初吹的媲美紐約中央公園的廣鋼中央公園，至今還是荒草一片，兩個大煙囪推窗即見。
不知道當初耗費數百萬的廣州改善客，以為自己每天早上醒來看到的是賞心悅目的公園，而現在卻是荒草萋萋，是不是要在內心問候一句：草！
廣州的城市規劃真的有太多問題，一時難以說清。
龍華房價，與產業、配套、城市界面的不匹配
深圳的城市規劃執行力本身就比廣州要強，產業升級已經完成。
龍華之所以會被透支，完全是龍華正府的短視而造成的。
某個工作日的20:50分，我走出深圳北站，看到一片漆黑的萬科超級總部大廈。
那一刻，我為龍華北站總部經濟區，感到深深的焦慮：在深圳，竟然有寫字樓完全不加班？
更大原因是——被切割成小面積辦公來賣、租不出去。
從產業導入上來說，龍華的未來，早在正府縱容龍光玖鑽、6979、匯德大廈和匯隆中心，把寫字樓分割成小面積辦公來賣的時候，就葬送掉了。
龍華和白雲一樣，也是遍地工廠和農民房，舊改推進緩慢。
而英雄難出梅林關，這個事，目前機會是無解的。
上週，地鐵4號線故障，造成客流量全堵在地鐵口。
地鐵無法通行，車又開不出去，龍華就像個圍城。
更何況，附近還有個NHK報道過的三和人才市場，人群雜亂。
這更讓深圳買得起10萬豪宅的新貴，看不起龍華。
這樣產業、配套、城建都沒有升級的區域，怎麼樣賣到10萬+？
結
廣州白雲、深圳龍華，貴，但不值。
放眼全城，10萬/㎡，可以買天河珠江新城；10萬/㎡，可以買南山科技園。
況且，在廣深樓市中，買房都存在鄙視鏈。
廣州認可——離珠江新城越近越好；深圳認可——西邊＞東邊。
還有，白雲和龍華都不是位於城市發展方向。廣州向東，而白雲在北，深圳向西，而龍華在北。
在板塊房價已經透支產業、配套、城建之下，未來更會陷入滯漲。
在2016年的樓市高潮期，什麼房子都不愁賣。
在樓市退潮後，去化率說明了一切。
老廣新廣都看清了白雲新城就是個割韭菜的地，而深圳人現在也看清了龍華“宇宙中心”泡沫的虛假。
樓市分化之下，以前看預期，現在要看落地。看地鐵、教育、商業配套的兌現能力、板塊規劃執行力。
只有真正進行升級且不被透支的區域，才是值得蟄伏下一輪樓市週期的。
