丹尼斯8.509億拿下北京華聯鄭州店，二七商圈將發生怎樣的變化？
關於河南的商業格局，流傳一個段子。圈內人聚會，丹尼斯說，一路走來，沒有敵人，只有朋友和師長。
大張：我一路走來，看到的都是丹尼斯……這句話把大張換成西亞、萬德隆，同樣適用。
2020年7月，88歲的臺商王任生如果站在大衛城的樓上，看到的一定是別樣風景。人民路上的丹尼斯百貨已是商圈內百貨業態的碩果僅存，一路之隔的競爭對手大商金博大關門歇業，直線距離200米的北京華聯店已收入囊中。
從1997年丹尼斯百貨開業，昔日的“聖誕燈大王”開啟了“百貨零售業巨頭”的精彩旅程。無論是河南商業版圖、鄭州商業格局還是聚焦到鄭州二七商圈，一路走來，都有丹尼斯的背影。
當然，我們有理由相信，充足的競爭和標杆的存在對於鄭州商業的意義。
背景介紹
北京華聯店位於二七區核心商圈民主路3號，佔地面積2.6萬㎡（39畝），總商業建築面積92355.85㎡，其中地上建築面積77108.47㎡，地下建築面積15247.38㎡。地上五層，地下一層。2002年8月2日開業，期間經營17年整。由於市場環境變化及經營不善，於2019年8月1日閉店。
2020年7月4日，北京華聯店易主，丹尼斯8.509億元正式接盤。自去年北京華聯鄭州店、大商金博大相繼閉店後，二七商圈又爆出一顆“大雷”，丹尼斯集團以超8億元的價格正式接手北京華聯店。至此，丹尼斯集團在二七商圈的商業佈局又邁出了重要一步。
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8.5億交易的戰略意圖
一、20年前的夙願
早在2000年五彩購物廣場拍賣時，丹尼斯集團就考慮過要接手該項目，但經過相應成本收益分析後放棄了這個項目，把發展重心轉向了CBD七天地項目。
雖然後續各區域的項目發展都比較順利，但相信當初放棄這樣一塊核心商圈黃金寶地，必然也會留下些許遺憾。
俗話說，“好飯不怕晚”，現在實力更為強勁的丹尼斯集團一定會在這個項目上大展拳腳，繼續穩固自己二七商圈霸主地位。
二、搶佔核心商圈的蛋糕
作為鄭州市傳統核心商圈的二七商圈，現存量商業及籌備待開業零售項目合計16個，總商業體量156.02萬㎡。
在丹尼斯拿下原北京華聯店的項目後，在二七商圈共有3個商業項目——大衛城、人民路丹尼斯和待改造原北京華聯項目，總商業體量為36.7萬㎡，佔比為23.52%。
去除待開業和已閉店商業項目，現有存量商業項目共計10個，總商業體量113.6萬㎡。商圈內丹尼斯集團現有商業項目2個，合計商業面積27.5萬㎡，佔比為24.21%。
丹尼斯集團旗艦項目大衛城，無論是體量、品牌、營業額都是鄭州商業中的“巨無霸”，23萬㎡的商業體量，在2019年全國購物中心營業額排名中位列第9位，達到
61.5億元。在大衛城不到1公里的範圍內，還有其集團“一號店”人民路丹尼斯，品牌、銷售額及坪效在整個行業中也是名列前茅的。
在二七商圈傳統商業項目沒落下滑的大趨勢下，丹尼斯的兩個項目依然保持強勢的上揚姿態。而現在，以大衛城為中心的1公里範圍內，丹尼斯集團已強勢佈局三個商業項目。
核心地塊，乃兵家必爭之地。丹尼斯不接，總有公司接。有可能是恆隆，有可能是蘇寧，也有可能是大悅城。無論最後誰接手運營了這個項目，都不能保證不會分走丹尼斯的一部分客流。
而丹尼斯現如今自己去規劃運營這個項目，豈不是一舉多得，既進一步穩定了自己商圈霸主地位，又減少了周邊商業對他的威脅。
三、二七商圈升級在望
在鄭州市政府工作報告中，將二七廣場片區升級改造列為2020年鄭州市建設發展重點任務之一。
對於二七商圈核心區，將著重打造二七塔的周邊空間，通過對二七廣場這一引擎項目的升級改造，通過加入水景、綠帶、燈帶等元素來擴建二七廣場，重塑鄭州的文化地標。而原二七北京華聯位置與擴建後的區域緊密相連，地理位置重要性不言而喻。
這也從側面反映出，丹尼斯集團有意同鄭州的文化名片進行密切關聯，以打造為鄭州市的商業名片，未來前景可期。
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丹尼斯怎麼打好這張牌？
丹尼斯花重金拿到的這個項目，該怎麼定位、怎麼招商成了大家所關注的重點。丹尼斯目前對外表示，暫未確定該項目的定位，相關團隊正在籌備。
但是8.509億元可不能打水漂，相信在丹尼斯完成交易之前，心中早已有了清晰的項目規劃方向，那我們今天就來預測下它到底會成為一個什麼樣的丹尼斯。
一、什麼不能做
1、新項目會規劃成mini版大衛城
作為一個正常人，都不會搬起石頭來砸自己的腳，大衛城目前呈現出如此良性的發展趨勢，在直線距離只有200米左右的位置再複製一個同類型項目來搶自己客流，這個邏輯是說不通的。
2、新項目會規劃成另一個德化步行街
作為行業標杆的丹尼斯集團，絕大部分項目的客群定位都是圍繞中高端消費客群來走，目前中低端消費及學生客群暫沒有在其考慮範圍內。如果要做全客層，那也是以後其他客層佈局相對成熟後再做的事了。
3、新項目會規劃成一個城市奧萊
城市奧萊的主打核心為“品牌折扣”+“便利停車”。該項目距大衛城正價店如此近距離的情況下，開設奧萊店不符合品牌選址邏輯；同時該項目沒有地下停車位，隨著二七廣場周邊空間的擴建，停車區域更被壓縮。
去年夏季，金博大與麥迪遜聯姻，探索城市奧萊模式，結果市場不買賬，開業幾個月就匆匆收場，試錯成本可謂不低。綜合來看，這個定位猜想也不成立。
二、什麼可以做
大衛城從2015年開業至今，每年都在進行業態調整、品牌升級，奢侈品品牌越來越多，各業態品牌層級也越來越高。
那些更替掉的品牌不好麼？好！但是新進的品牌可能更適合。針對這部分更替掉的品牌，丹尼斯集團也希望在商圈內有項目能進行承載，以進一步豐滿自己的品牌資源庫，從而滿足不同客層的消費需求。
1、品牌下沉，補位大衛城品牌升級
在大衛城項目持續品牌升級的背景下，原二七北京華聯最簡單的項目定位方式：作為大衛城的全業態品牌下沉承載體，客群定位為25-35歲的年輕、時尚消費客群。
規劃亮點：
- 超市業態在二七商圈內實現全客層佈局
大衛城項目針對中高端消費客群，超市所落位的品牌為拜特超市，而原二七北京華聯項目可面向中層年輕消費客群落位丹尼斯大賣場，在商圈內實現全客層覆蓋；
- 品牌下沉，給大衛城項目各業態品牌升級留足空間
- 通過籃球場業態的規劃，緊抓年輕消費客群
大衛城在今年6月份時舉行“路人王”街球籃球比賽，客流帶動效應明顯，且對餐飲業態及零售業態消費也起到了一定帶動作用。所以可考慮在新項目圍繞年輕消費客群，規劃落位這一業態。
- 戰略意義：直接參與競爭，搶佔市場份額
此番定位，與兩個待開業項目新田360和大樂城相仿，丹尼斯集團可利用其會員優勢、平臺優勢及品牌談判優勢等資源，在直接對話中佔據主導地位。這樣以來，不僅高端消費客群沒有落下，中層消費客群也得到了深入開發，使得其客群覆蓋更加全面和系統。
2、品牌下沉之餘，突出兒童體驗業態
萬象城在2019年兒童業態的調整上下了很大功夫，整體商場客流也有了一定起色，特別是週末、節假日期間的兒童消費、家庭式消費增長明顯。
而大衛城受現有物業格局、消防要求及坪效差異等多方面因素，目前無法實現兒童體驗業態的落位，相信這也是大衛城忠實會員暫無法實現的消費需求。
有很多客戶會在大衛城購買奢侈品後，帶著孩子轉向萬象城的Me land、美吉姆等進行相關消費，隱形中丹尼斯也缺失了一部分消費增長點。所以，這次針對新物業的規劃，加入並突出兒童體驗業態就是最好的機會。
規劃亮點：
- 兒童體驗業態作為引流業態，將有效帶動家庭消費。
該項方案中最突出的點就在於兒童體驗業態的增加，該品類的增加可以更好的服務於丹尼斯的忠實會員，增強消費粘性，滿足其兒童體驗消費需求和家庭式消費需求。
- 戰略意義：做強兒童體驗業態，強化市場主導地位。
大衛城開業之初，兒童娛樂體驗業態規劃在5F Mall區和9F百貨區，但後續都因為消防相關要求而陸續撤場。看著萬象城從去年開始發展風生水起的兒童業態，這塊嘴邊的肥肉不吃說不過去。
各業態品牌的下沉，已經直接對話新田360和大樂城；而兒童體驗業態的落地，具有戰略意義。
一方面，滿足了更多消費者更多的消費需求；另一方面，給商圈內其他能夠對其產生威脅的項目進行持續施壓，更加全方位保障其市場主導地位。具體後期會怎麼實施，我們拭目以待！
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二七商圈格局將有什麼變化？
一、二七商圈，丹尼斯一家獨大
自百貨大樓、百盛、大上海相繼衰落以後，大商金博大和北京華聯這兩個項目去年直接進行了閉店處理，而且金博大項目還是double kill。這時候大家都在懷疑，二七商圈就你一個大衛城能頂得住嘛。
一年後，經營數據出來了，營業額同比增幅16%，達到了61.5億元，全國購物中心營業額排名第9位，這就是大衛城所交出的答卷。
隨著品牌的不斷升級，經營態勢愈發強勢，毫不誇張的講現階段鄭州市其他項目已經不具備和大衛城叫板的可能性了。而拿下二七北京華聯以後，整個丹尼斯的版圖進一步放大，有些鶴立雞群的感覺。
今年商圈內其他項目不會有太大改觀，需要關注的兩個待開業項目——大樂城和新田360，建議還是深度挖掘商圈內中層消費客流，中高端消費硬剛大衛城不會有任何勝算，但我相信他們也不會這樣做。
還有一個受此影響比較大的項目——萬象城，不知道第一時間得知此消息的萬象城項目作何感想。
據圈內消息，萬象城原本計劃於今年開始推進萬象城二期項目，且一層定位國際重奢加輕奢，這剛熬完了疫情，又等來了這個大雷。現在面臨的問題是東北方向是大衛城，正北方向是年底可能要開業的新田360，正東方向是丹尼斯剛接手的老華聯，而且項目一期大面積待租問題還沒有解決。太難了，這對萬象城招商運營團隊提出了更高的要求。
二、二七商圈“一超多強”持續領航
二七商圈不論是交通、客流、商業氛圍，還是商業總量、品牌層級、招商運營團隊，在鄭州商圈內首屈一指。二七商圈“一超多強”的局面未來一段時間還將持續。
隨著丹尼斯版圖擴張，大樂城、新田360、萬象城二期的入市，特別是兩個優質項目大樂城、新田360太康路項目也基本處於收尾階段，預計明年開業。後期金博大、大上海城、百貨大樓升級改造後，二七商圈將引領鄭州商業邁上新臺階。
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撰文/紅波
