丹尼斯8.509亿拿下北京华联郑州店，二七商圈将发生怎样的变化？
关于河南的商业格局，流传一个段子。圈内人聚会，丹尼斯说，一路走来，没有敌人，只有朋友和师长。
大张：我一路走来，看到的都是丹尼斯……这句话把大张换成西亚、万德隆，同样适用。
2020年7月，88岁的台商王任生如果站在大卫城的楼上，看到的一定是别样风景。人民路上的丹尼斯百货已是商圈内百货业态的硕果仅存，一路之隔的竞争对手大商金博大关门歇业，直线距离200米的北京华联店已收入囊中。
从1997年丹尼斯百货开业，昔日的“圣诞灯大王”开启了“百货零售业巨头”的精彩旅程。无论是河南商业版图、郑州商业格局还是聚焦到郑州二七商圈，一路走来，都有丹尼斯的背影。
当然，我们有理由相信，充足的竞争和标杆的存在对于郑州商业的意义。
背景介绍
北京华联店位于二七区核心商圈民主路3号，占地面积2.6万㎡（39亩），总商业建筑面积92355.85㎡，其中地上建筑面积77108.47㎡，地下建筑面积15247.38㎡。地上五层，地下一层。2002年8月2日开业，期间经营17年整。由于市场环境变化及经营不善，于2019年8月1日闭店。
2020年7月4日，北京华联店易主，丹尼斯8.509亿元正式接盘。自去年北京华联郑州店、大商金博大相继闭店后，二七商圈又爆出一颗“大雷”，丹尼斯集团以超8亿元的价格正式接手北京华联店。至此，丹尼斯集团在二七商圈的商业布局又迈出了重要一步。
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8.5亿交易的战略意图
一、20年前的夙愿
早在2000年五彩购物广场拍卖时，丹尼斯集团就考虑过要接手该项目，但经过相应成本收益分析后放弃了这个项目，把发展重心转向了CBD七天地项目。
虽然后续各区域的项目发展都比较顺利，但相信当初放弃这样一块核心商圈黄金宝地，必然也会留下些许遗憾。
俗话说，“好饭不怕晚”，现在实力更为强劲的丹尼斯集团一定会在这个项目上大展拳脚，继续稳固自己二七商圈霸主地位。
二、抢占核心商圈的蛋糕
作为郑州市传统核心商圈的二七商圈，现存量商业及筹备待开业零售项目合计16个，总商业体量156.02万㎡。
在丹尼斯拿下原北京华联店的项目后，在二七商圈共有3个商业项目——大卫城、人民路丹尼斯和待改造原北京华联项目，总商业体量为36.7万㎡，占比为23.52%。
去除待开业和已闭店商业项目，现有存量商业项目共计10个，总商业体量113.6万㎡。商圈内丹尼斯集团现有商业项目2个，合计商业面积27.5万㎡，占比为24.21%。
丹尼斯集团旗舰项目大卫城，无论是体量、品牌、营业额都是郑州商业中的“巨无霸”，23万㎡的商业体量，在2019年全国购物中心营业额排名中位列第9位，达到
61.5亿元。在大卫城不到1公里的范围内，还有其集团“一号店”人民路丹尼斯，品牌、销售额及坪效在整个行业中也是名列前茅的。
在二七商圈传统商业项目没落下滑的大趋势下，丹尼斯的两个项目依然保持强势的上扬姿态。而现在，以大卫城为中心的1公里范围内，丹尼斯集团已强势布局三个商业项目。
核心地块，乃兵家必争之地。丹尼斯不接，总有公司接。有可能是恒隆，有可能是苏宁，也有可能是大悦城。无论最后谁接手运营了这个项目，都不能保证不会分走丹尼斯的一部分客流。
而丹尼斯现如今自己去规划运营这个项目，岂不是一举多得，既进一步稳定了自己商圈霸主地位，又减少了周边商业对他的威胁。
三、二七商圈升级在望
在郑州市政府工作报告中，将二七广场片区升级改造列为2020年郑州市建设发展重点任务之一。
对于二七商圈核心区，将着重打造二七塔的周边空间，通过对二七广场这一引擎项目的升级改造，通过加入水景、绿带、灯带等元素来扩建二七广场，重塑郑州的文化地标。而原二七北京华联位置与扩建后的区域紧密相连，地理位置重要性不言而喻。
这也从侧面反映出，丹尼斯集团有意同郑州的文化名片进行密切关联，以打造为郑州市的商业名片，未来前景可期。
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丹尼斯怎么打好这张牌？
丹尼斯花重金拿到的这个项目，该怎么定位、怎么招商成了大家所关注的重点。丹尼斯目前对外表示，暂未确定该项目的定位，相关团队正在筹备。
但是8.509亿元可不能打水漂，相信在丹尼斯完成交易之前，心中早已有了清晰的项目规划方向，那我们今天就来预测下它到底会成为一个什么样的丹尼斯。
一、什么不能做
1、新项目会规划成mini版大卫城
作为一个正常人，都不会搬起石头来砸自己的脚，大卫城目前呈现出如此良性的发展趋势，在直线距离只有200米左右的位置再复制一个同类型项目来抢自己客流，这个逻辑是说不通的。
2、新项目会规划成另一个德化步行街
作为行业标杆的丹尼斯集团，绝大部分项目的客群定位都是围绕中高端消费客群来走，目前中低端消费及学生客群暂没有在其考虑范围内。如果要做全客层，那也是以后其他客层布局相对成熟后再做的事了。
3、新项目会规划成一个城市奥莱
城市奥莱的主打核心为“品牌折扣”+“便利停车”。该项目距大卫城正价店如此近距离的情况下，开设奥莱店不符合品牌选址逻辑；同时该项目没有地下停车位，随着二七广场周边空间的扩建，停车区域更被压缩。
去年夏季，金博大与麦迪逊联姻，探索城市奥莱模式，结果市场不买账，开业几个月就匆匆收场，试错成本可谓不低。综合来看，这个定位猜想也不成立。
二、什么可以做
大卫城从2015年开业至今，每年都在进行业态调整、品牌升级，奢侈品品牌越来越多，各业态品牌层级也越来越高。
那些更替掉的品牌不好么？好！但是新进的品牌可能更适合。针对这部分更替掉的品牌，丹尼斯集团也希望在商圈内有项目能进行承载，以进一步丰满自己的品牌资源库，从而满足不同客层的消费需求。
1、品牌下沉，补位大卫城品牌升级
在大卫城项目持续品牌升级的背景下，原二七北京华联最简单的项目定位方式：作为大卫城的全业态品牌下沉承载体，客群定位为25-35岁的年轻、时尚消费客群。
规划亮点：
- 超市业态在二七商圈内实现全客层布局
大卫城项目针对中高端消费客群，超市所落位的品牌为拜特超市，而原二七北京华联项目可面向中层年轻消费客群落位丹尼斯大卖场，在商圈内实现全客层覆盖；
- 品牌下沉，给大卫城项目各业态品牌升级留足空间
- 通过篮球场业态的规划，紧抓年轻消费客群
大卫城在今年6月份时举行“路人王”街球篮球比赛，客流带动效应明显，且对餐饮业态及零售业态消费也起到了一定带动作用。所以可考虑在新项目围绕年轻消费客群，规划落位这一业态。
- 战略意义：直接参与竞争，抢占市场份额
此番定位，与两个待开业项目新田360和大乐城相仿，丹尼斯集团可利用其会员优势、平台优势及品牌谈判优势等资源，在直接对话中占据主导地位。这样以来，不仅高端消费客群没有落下，中层消费客群也得到了深入开发，使得其客群覆盖更加全面和系统。
2、品牌下沉之余，突出儿童体验业态
万象城在2019年儿童业态的调整上下了很大功夫，整体商场客流也有了一定起色，特别是周末、节假日期间的儿童消费、家庭式消费增长明显。
而大卫城受现有物业格局、消防要求及坪效差异等多方面因素，目前无法实现儿童体验业态的落位，相信这也是大卫城忠实会员暂无法实现的消费需求。
有很多客户会在大卫城购买奢侈品后，带着孩子转向万象城的Me land、美吉姆等进行相关消费，隐形中丹尼斯也缺失了一部分消费增长点。所以，这次针对新物业的规划，加入并突出儿童体验业态就是最好的机会。
规划亮点：
- 儿童体验业态作为引流业态，将有效带动家庭消费。
该项方案中最突出的点就在于儿童体验业态的增加，该品类的增加可以更好的服务于丹尼斯的忠实会员，增强消费粘性，满足其儿童体验消费需求和家庭式消费需求。
- 战略意义：做强儿童体验业态，强化市场主导地位。
大卫城开业之初，儿童娱乐体验业态规划在5F Mall区和9F百货区，但后续都因为消防相关要求而陆续撤场。看着万象城从去年开始发展风生水起的儿童业态，这块嘴边的肥肉不吃说不过去。
各业态品牌的下沉，已经直接对话新田360和大乐城；而儿童体验业态的落地，具有战略意义。
一方面，满足了更多消费者更多的消费需求；另一方面，给商圈内其他能够对其产生威胁的项目进行持续施压，更加全方位保障其市场主导地位。具体后期会怎么实施，我们拭目以待！
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二七商圈格局将有什么变化？
一、二七商圈，丹尼斯一家独大
自百货大楼、百盛、大上海相继衰落以后，大商金博大和北京华联这两个项目去年直接进行了闭店处理，而且金博大项目还是double kill。这时候大家都在怀疑，二七商圈就你一个大卫城能顶得住嘛。
一年后，经营数据出来了，营业额同比增幅16%，达到了61.5亿元，全国购物中心营业额排名第9位，这就是大卫城所交出的答卷。
随着品牌的不断升级，经营态势愈发强势，毫不夸张的讲现阶段郑州市其他项目已经不具备和大卫城叫板的可能性了。而拿下二七北京华联以后，整个丹尼斯的版图进一步放大，有些鹤立鸡群的感觉。
今年商圈内其他项目不会有太大改观，需要关注的两个待开业项目——大乐城和新田360，建议还是深度挖掘商圈内中层消费客流，中高端消费硬刚大卫城不会有任何胜算，但我相信他们也不会这样做。
还有一个受此影响比较大的项目——万象城，不知道第一时间得知此消息的万象城项目作何感想。
据圈内消息，万象城原本计划于今年开始推进万象城二期项目，且一层定位国际重奢加轻奢，这刚熬完了疫情，又等来了这个大雷。现在面临的问题是东北方向是大卫城，正北方向是年底可能要开业的新田360，正东方向是丹尼斯刚接手的老华联，而且项目一期大面积待租问题还没有解决。太难了，这对万象城招商运营团队提出了更高的要求。
二、二七商圈“一超多强”持续领航
二七商圈不论是交通、客流、商业氛围，还是商业总量、品牌层级、招商运营团队，在郑州商圈内首屈一指。二七商圈“一超多强”的局面未来一段时间还将持续。
随着丹尼斯版图扩张，大乐城、新田360、万象城二期的入市，特别是两个优质项目大乐城、新田360太康路项目也基本处于收尾阶段，预计明年开业。后期金博大、大上海城、百货大楼升级改造后，二七商圈将引领郑州商业迈上新台阶。
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撰文/红波
