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項目回顧
碧桂園龍騰世家是昆明下馬村城中村改造項目，即原來的“沸城”小區，這個小區是昆明市著名爛尾樓之一。項目位於五華區蓮華街道，東至龍泉路，西至興中製藥廠，南至白雲路，北至教場北路，改造用地面積約183.962畝，其中集體土地約133.962畝，國有土地約50畝。
2009年4月，雲南艾亭房地產開發有限公司以2.6億元的價格競得下馬村城改項目A1地塊51.37畝土地，同月，艾亭地產與昆明公交公司簽訂《合作建房協議》，約定由昆明公交公司集資投入資金，解決該公司2700餘戶住房困難職工約31萬㎡住房問題，9月，拆遷工作啟動。該項目應拆遷總戶數1200餘戶，拆遷總面積約27.50萬㎡。項目實際沒幹多久就停了，大約到了2014年初，項目全面停工。5年間，昆明公交集團公司參與合作建房職工和等待回遷群眾，經歷了多次集資墊款，項目仍然無法啟動，隔三差五的以各種維權形式上新聞。
2017年3月，五華區城改辦批覆同意引入了新的社會投資人參與項目建設。經過商定，項目後續開發建設交由碧桂園負責。同年9月，下馬村最後一戶拆遷戶正式被拆除，停滯許久的下馬村城村改項目終於重新啟動。
2017年12月，碧桂園以2.5億元競得項目的A2號地塊，2018年5月，艾亭地產將其名下的A1地塊51.37畝土地，以4.06億元的總價轉讓至碧桂園旗下。2018年6月，碧桂園再次以1.46億元拿下項目的A3和A4地塊。項目正式更名為“碧桂園·龍騰世家”，宣佈項目正式重啟。
2019年8月29日，昆明碧聯房地產開發有限公司以1.51億元競得項目的A5地塊。成交土地單價534萬元/畝，樓面價1426元/㎡，至此，歷時10年的下馬村城中村改造項目土地全部完成出讓。
項目從2009年開始拆遷改造至今，歷時11年，就是一部購房者的辛酸血淚史，作為購房者，他們既是幸運的,又是不幸的，不幸的是，他們碰上了這樣一個著名爛尾樓，可相對於其他爛尾項目而言，他們又是幸運的，被著名接盤俠接手了。
NO. 2｜
地塊分佈
項目分為A1、A2、A3、A4、A5共計5宗地塊，A1和A2位於龍泉路與白雲路交叉口，地塊主要以公交集團的團購房和村民的回遷房為主，有部分對外出售，裡面3、4、6 棟屬於之前的爛尾樓，泡在水裡了好幾年，買這個地塊需要注意住宅的使用年限和質量問題。
項目的地塊分佈圖
A3和A4地塊位於教場東路北側，這兩個地塊佔地面積較小。土地競得者需承擔回遷安置房外掛建設，建設面積為4.22萬平方米，建設週期為2018年至2021年底，建成後無償移交五華區政府。
A5地塊位於校場東路和校場北路交叉口，佔地面積約28畝，地塊需建設21187.02㎡回遷安置房和18 班幼兒園（最終以規劃部門批准面積為準）。
項目總平面圖
站在龍泉路視角的效果圖
NO. 3｜
地塊分佈
公共交通：龍泉路和白雲路的公交線路還是比較多的，主要有9路、74路、84路、105路、114路、129路、175路等，
項目周邊無地鐵站點，規劃的也沒有。
自駕方面：項目東臨龍泉路、距離北二環比較近，理論上來說應該挺方便，實際上因為龍泉路和教場北路的這個節點，龍泉路和白雲路的這個節點，早晚高峰期車流量挺大的，所以自駕出行容易出門就堵車。
龍泉路和校場北路交叉口實景圖
NO. 4｜
配套資源
教育資源：項目自身配套18班幼兒園，根據政策規定和協議約定，碧桂園龍騰世家項目A3、A4地塊範圍內符合條件的住宅業主子女可就讀蓮華小學教場校區，且就讀蓮華小學教場校區並完成六年小學義務教育後，初中可分配至就近的昆明市第八中學就讀。關於這個初中，不確定性太大了，看看就行了。下圖為蓮華小學教場校區效果圖，學校用地面積約為18.9畝，將於2021年秋季學期開學。
蓮華小學教場校區位置和效果圖
醫療方面：距離解放軍總院北教場分院挺近的，項目建設有社區門診用房，日常生活夠用。
生活配套：項目自身配有約11.2萬方商業，項目北側有實力壹方城的商業體，距離同德商圈約1.6公里左右，周邊商業配套豐富。
NO. 5｜
產品簡評
A1和A2地塊容積率非常高，產品為筒子樓，居住舒適度那就比較差了，相對其他地塊優點是位置比較好，內部開敞空間較大等。
A1地塊在建實景圖
A3地塊規劃有3棟高層住宅，地塊淨用地面積11.7畝，地上建築面積60159㎡ ，地下建築面積為14674㎡ ，容積率7.69 ，建築密度24.13%，綠地率36.93%。這個地塊容積率非常高，居住舒適度約等於沒有。
A3和A4地塊的總平圖和效果圖
A4地塊規劃有3棟高層住宅，地塊淨用地面積17畝，地上建築面積60913㎡，地下建築面積為29098㎡，容積率5.35 ，建築密度26.89%，綠地率36.40%。規劃戶數為472，規劃停車位為688個。項目的物業費為2.68元/㎡，項目均價在18000--20000元/㎡之間。
A3和A4地塊在建實景圖
15棟，2梯5戶。朝向為東西向，層高34層，一層為底商，本棟的北側為地下車庫出入口，因為朝向和周邊樓棟的影響，日照肯定不咋地，需要較好日照的就買高樓層。
16棟，3梯8戶，朝向東南，層高20層，一層為底商，底商裡面配置有社區用房和衛生服務用房，因為地形限制，本棟為長條形的形態，造成本棟公攤相對比較大。
17棟，2梯5戶。朝向為東西向，層高34層，一層為底商，本棟的西側為地下車庫出入口，本棟的戶型和15棟是一樣的。
樓棟交付標準(以合同為準）
本地塊的戶型就不一一寫了，戶型都是市場比較常用的，總體上屬於一般水平，沒啥大毛病，本地塊最大的問題有兩個，第一個是因為地塊面積很小，內部約等於沒有公共開敞空間，周邊也沒有公園或者廣場啥的，吃完飯遛彎要走的比較遠，第二個就是距離教場東路只有5.89米，雖然這條路車流量不大，但是因為距離太近，外部噪音干擾還是挺大的。
校場東路實景圖
項目周邊道路和節點的實際噪音檢測值
A5地塊還沒有規劃公示。
NO. 6｜
老聶綜合點評
項目主要的賣點就是地理位置和配套的教育設施。這兩個方面還是可以的，項目的產品屬於一般水平，容積率太高，居住舒適度比較差，另外碧桂園的精裝房的口碑那是一言難盡，總體上屬於優缺點都比較明顯的項目。
