梅雪蒙 英國房產週刊 2020-05-05
精明的投資者，總是能在每一次危機中抓住商機，投資長期表現優質的資產。在新冠疫情之下的這輪窗口期，來自香港的投資者像上一輪脫歐公投後一般快準穩地抄底了一大批非常優質的英倫物業一樣，現在他們又出手了。
據香港上市公司莊士機構和莊士中國4月30日聯合發佈公告稱，以接近最新市場估值的9421.5萬鎊(約9.09億港幣)完成了倫敦金融城核心區域10 Fenchurch Street寫字樓的轉讓。買家是一個在英屬維京群島註冊的香港私人家族公司Retain Prosper Limited(有旺有限公司)。
本次交易，一方面顯示港資企業趁倫敦當前受疫情影響的低迷行情緊抓商機，另一方面顯示倫敦優質物業在短期危機時期仍保持很好的流動性。
位於倫敦金融城核心區域的10 Fenchurch Street寫字樓物業，距離英國中央銀行英格蘭銀行約350米，臨近倫敦地鐵Monument站，共11層，提供約77,652平方英尺的寫字樓面積。
2016年11月，莊氏中國以8000萬鎊的價格從標準人壽(Standard Life)手中買下了10 Fenchurch Street, EC3物業，初始淨收益率為4.4%。截至2019年3月31日的財年租金收入總額約420萬鎊。
2019年9月30日的中期報告顯示，集團開始考慮出售該物業。莊士秉承“現金為王”的原則，認為目前到了出售物業鎖定回報，改善現金狀況的良機。
買賣雙方約定的交易總金額為9421.5萬鎊，其中942.15萬鎊訂金由買方在簽訂合同時以現金支付，交易完成前由賣方律師持有。餘額8479.35萬鎊將由買方於完成交易日期以現金支付。交易雙方約定，英國時間2020年10月30日或之前倘或未能達成交易的先決條件，協議將失效，訂金連同任何應計銀行利息將退還買方。
疫情之下，多家財團囤資伺機購入英倫資產
新冠疫情以來，國際大型財團、國家主權基金等，都已經囤積了鉅額資金伺機投資英倫物業。其中國際私募巨頭黑石集團、法國大型資產管理公司La Française Group等都已經搶先下手，按照各自的戰略收購了物業。
鑑於英國正在經歷抗疫的封禁時期，這些交易也是市場上眾多國際大型機構囤重金伺機抄底英倫資產的一個巨大的信號。
黑石集團看好物流資產
在英國疫情嚴峻的3月下旬，國際私募巨頭黑石集團同意以1.2億英鎊的價格從Clearbell Capital手中買下了包括22個物流倉庫的資產組合。
黑市集團購買的物流倉庫資產組合，包括英國各地的22箇中小型工業和物流資產。總面積超過200萬平方英尺，主要是城市郊區的和“最後一英里”地段的倉庫和物流站點。
黑石集團堅信，儘管新冠疫情帶來了一些不確定性，但同時也凸顯電子商務和物流配送服務等，將在未來的零售市場中佔據更大份額。
法國資管公司對核心區寫字樓有信心
英國因疫情封鎖最嚴格的4月中旬，法國資管公司La Française旗下的國際地產和投資基金籌集了10億英鎊，準備大舉投資英倫資產。該基金的第一筆交易，以4850萬鎊買下了倫敦金融城的90 Bartholomew Close, EC1物業，完成了初次亮相。該交易是通過集團的房地產投資公司之一完成的。
更多主權基金、財團蓄勢待發
疫情當前，包括沙特阿拉伯的公共投資基金和阿布扎比的Mubadala在內的中東國家主權財富基金，正在/準備抄底受新冠疫情影響價格遭到嚴重打擊的資產。
他們正在尋求那些可以在全球復甦中迅速反彈的行業，比如醫療保健、技術和物流。沙特的一位高級官員對英國《金融時報》表示，沙特阿拉伯已經成立了一個專門的團隊，來研究這場全球疫情危機下“中長期的機會與挑戰”。
危機期間，哪些中東機構正在/準備搶購資產？
- 沙特公共投資基金(PIF)
由沙特王儲穆罕默德·本·薩勒曼(Mohammed bin Salman)領導的價值3200億美元的公共投資基金(PIF)則奉行“戰略與機會主義相結合”的戰略。
從遊輪運營商嘉年華公司，到石油集團荷蘭皇家殼牌，道達爾，西班牙國家石油公司、挪威國家石油公司和意大利石油企業埃尼，過去幾周，這家基金已經進行了一系列大型投資。日前，該集團同意以3億英鎊收購英國紐卡斯爾聯足球俱樂部。
沙特阿拉伯的官員表示：“我們正在確定這些有趣的領域，無論是物流、技術還是遠程醫療，或其他有前途的領域。”
- 卡塔爾投資局(QIA)
作為碎片大廈和哈羅德百貨公司的所有者，市值3200億美元的卡塔爾投資局(QIA)也在尋找擴大北美和亞洲業務的機會，並在去年成立了一支專門的新興市場團隊，以直接持有拉丁美洲、非洲和亞洲的公司股份。
“鑑於市場動盪，QIA正在尋求投資機會，”卡塔爾官員透露。
尋找投資的呼聲幾乎和2008-2009年全球金融危機時相呼應，當時卡塔爾和阿布扎比向陷入困境的企業注資數十億美元，包括巴克萊銀行、瑞士信貸集團、大眾保時捷和戴姆勒。
然而考慮到目前海灣國家的經濟壓力，銀行家們預計交易規模不會達到金融危機時期，但已經開始著手準備。
- 阿布扎比主權投資機構Mubadala
阿布扎比最活躍的主權投資機構Mubadala，由酋長國最具影響力的決策者之一Khaldoon al-Mubarak領導，也在積極尋找投資機會，包括美國、歐洲和中國的醫療技術領域。
據熟悉這家規模2300億美元基金的消息人士表示，在謹慎管理現有投資組合的同時，也在等待合適的時間開始大規模資本部署，並強調對“尖端製藥和醫療技術”的潛在投資。
- 阿布扎比投資局
阿布扎比投資局(Abu Dhabi Investment Authority)管理的資產規模在7,000-8,000億美元之間，方式比較保守。因此和12個月前相比，該基金持有的現金和流動資產佔比更高。
- 科威特投資局
科威特投資局通常也遵循類似保守風格的操作。2008年科威特投資局向花旗集團注資30億美元，並於一年後出售所持股份，獲利11億美元。
面對史無前例疫情窗口期，以及歷史最低位的利率和匯率，無疑為海外投資者投資英倫優質物業，提供了難得的入場機會。
而國際金主們，已經虎視眈眈，開始尋獵優質資產。
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